La incertidumbre generada en torno al futuro de la hucha de pensiones en España es un tema que preocupa cada vez a más a los mayores. Estas personas se plantean preguntas sobre su jubilación, una situación en la que tener un inmueble en propiedad acostumbra a ser un auténtico salvavidas.
En este contexto, figuras como la nuda propiedad o la hipoteca inversa aparecen como las más atractivas para aquellas personas mayores de 65 años interesadas en complementar su pensión con algún tipo de extra.
"A través de figuras como la venta de la nuda propiedad o la conformación de una hipoteca inversa, el propietario se puede asegurar una renta constante en el tiempo sin renunciar al uso de la vivienda", explica a 20minutos Abel Marín, abogado y socio de Marín & Mateo Abogados y autor del libro “Protege tu herencia”.
A través de figuras como la venta de la nuda propiedad o la conformación de una hipoteca inversa, el propietario se puede asegurar una renta constante en el tiempo sin renunciar al uso de la vivienda
En ambos casos se trata de alternativas muy interesantes para los jubilados en España, en donde 9 de cada 10 mayores de 65 años cuentan con una vivienda en propiedad, sin embargo, existen importantes diferencias a tener en cuenta antes de decantarse por cualquiera de ellas.
La hipoteca inversa: crédito que tiene como garantía la vivienda habitual
Carles Solé, gerente de formalización hipotecaria de Tecnotramit, define la hipoteca inversa como “un préstamo o crédito (generalmente esto último) que la entidad financiera concede al prestatario y que tiene como garantía su vivienda habitual, y cuya devolución no debe necesariamente realizar el prestatario a lo largo de la vigencia del contrato sino sus herederos a su fallecimiento”.
Por norma general, se trata de un producto hipotecario de especial interés entre los jubilados poseedores de una vivienda y que cuenta con unos intereses de entre el 5% y el 6%, aproximadamente, según revela Ferran Font, portavoz y director de Estudios de pisos.com.
“El importe de las entregas mensuales a percibir por el prestatario (o en una única entrega, según se pacte) se incrementará en función a su mayor edad -por motivos estadísticos- y el valor de la vivienda hipotecada.
También variará su importe en función de si la hipoteca es vitalicia (importe más bajo) o bien crédito hipotecario temporal que, por lo general, queda limitado hasta alcanzar lo prestado el importe de tasación de la vivienda, en cuyo caso la percepción mensual será superior”, detalla Solé.
A la hora de decantarse por este préstamo se ha de tener en cuenta que el importe que se haya ido acumulando durante la vida del mismo deberá ser devuelto por los herederos del inmueble. En estos casos, asegura Font, “la mayoría de las veces lo que sucede es que estos herederos optan por vender el inmueble y así saldar la deuda que se ha ido acumulando”.
La mayoría de las veces lo que sucede es que estos herederos optan por vender el inmueble y así saldar la deuda que se ha ido acumulando
Vender la nuda propiedad
El pleno dominio sobre un inmueble supone que confluyen en un mismo titular la condición de propietario y la de quién disfruta de su posesión. Sin embargo, dada esta naturalidad, revela el gerente de formalización hipotecaria de Tecnotramit, el dominio de un inmueble es susceptible de disgregarse en dos distintos derechos:
“Por un lado, la titularidad de la finca o nuda propiedad, sin posesión, y, por otro, el uso, disfrute y rendimiento del poseedor o usufructuario”, continúa Solé.
Cuando se vende la nuda propiedad de una vivienda, el inmueble queda ligado a dos figuras jurídicas. “Por un lado, el nudo propietario, que tiene la vivienda como propiedad y por otro lado el usufructuario de la misma”, señala Marín.
“El usufructuario de una vivienda tiene el derecho al uso y disfrute de la misma”, apunta el abogado, quien añade que este uso abarca “residir en la vivienda, alquilarla o incluso vender este derecho”.
Por último, es importante tener en cuenta que, de entre los distintos modos de constituir usufructos, la modalidad que tiene similitudes con la figura de la hipoteca inversa es un usufructo voluntario, generalmente vitalicio, constituido por pacto y acuerdo entre los interesados.
¿Qué opción es más conveniente?
En líneas generales, ambas figuras, la hipoteca inversa y la venta de nuda propiedad, tienen en común que el interesado seguiría pudiendo disfrutar de la posesión del inmueble durante el plazo pacado y que percibiría determinadas cantidades bien en una única entrega o a plazos, en concepto de renta vitalicia o temporal.
La diferencia principal, por su parte, es que la hipoteca inversa constituye, en términos jurídicos, una carga real para el inmueble al mismo tiempo que la titularidad del mismo sigue siendo del deudor prestatario, mientras que, en cambio, la venta de la nuda propiedad y constitución de usufructo traslada la titularidad del inmueble a otro propietario (el inversor) de modo definitivo.
Por un lado, Solé considera que “ante la toma de decisión de optar por una hipoteca inversa o la venta de la nuda propiedad deberán analizarse tanto las necesidades del titular como, muy especialmente, los costes y efectos de cada una de estas figuras”.
Mientras que, por otro, Marín se decanta por la venta de la nuda propiedad con usufructo vitalicio o figuras similares como la “vivienda inversa”, al considerar que se trata de formar “más seguras” de conseguir ingresos para el vendedor mientras sigue residiendo en su casa. “Es la mejor forma de conservar el derecho de uso mientras se viva”, apunta.
Por último, el abogado recuerda que las hipotecas inversas pueden generar las llamadas “hipotecas envenenadas” para los herederos, al existir la posibilidad de que se queden “cuotas pendientes de pago”, obligando a los herederos a tener que renunciar a la herencia o tener que afrontar una hipoteca.
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