Vía libre para que la largamente negociada ley de vivienda sea una realidad en las próximas semanas. Tras más de dos años de conversaciones, este viernes el Gobierno anunció un acuerdo con ERC y EH Bildu para sacar adelante la norma, que finalmente tendrá varios cambios de calado con respecto al proyecto que salió del Consejo de Ministros a principios de 2022. Estos son los puntos fundamentales de la nueva ley que han promovido los ministerios de Transportes y Derechos Sociales, liderados por Raquel Sánchez y Ione Belarra, respectivamente:

Una regulación de alquileres más amplia

La medida estrella de la ley de vivienda, el mecanismo de regulación de los alquileres, no solo se mantiene, sino que Unidas Podemos, ERC y EH Bildu han conseguido ampliar su alcance durante la negociación. Básicamente, lo que permitirá la nueva norma será que las comunidades autónomas definan en sus territorios las zonas de mercado tensionado que consideren para, allí, establecer limitaciones en los precios. 

Para que una zona sea considerada tensionada tendrá que cumplir al menos uno de los siguientes requisitos: que la carga media del coste del alquiler junto a los suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o de alquiler de vivienda haya aumentado al menos tres puntos más que el IPC en los cinco años anteriores.

Esto implica una modificación importante con respecto al texto legal que salió del Consejo de Ministros. En dicho proyecto inicial se establecía, para empezar, que los precios debían haber subido cinco puntos más que el IPC para declarar una zona tensionada, y se pedía, además, que se cumplieran ambas condiciones para poder aplicarse la limitación de precios. Finalmente, no obstante, solo deberá concurrir uno de los requisitos.

Más propietarios considerados grandes tenedores

Con respecto al mecanismo de limitación de los precios del alquiler, la otra gran novedad es que se amplía el número de propietarios que serán considerados grandes tenedores de vivienda, aquellos a los que se les impondrán más restricciones a la hora de arrendar. Finalmente, las comunidades podrán considerar gran propietario todo aquel poseedor de cinco o más viviendas, en lugar de las diez que se establecían en el proyecto de ley inicial. Y, sobre todo, se elimina la distinción entre personas físicas y jurídicas: al final, todos los propietarios con más de cinco pisos serán grandes tenedores, sean empresas o particulares.

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Los topes a los precios

Esa segunda modificación con respecto al texto que salió del Consejo de Ministros simplifica la limitación de precios del alquiler que, conforme a la ley, se podrá poner en marcha en las zonas tensionadas. Inicialmente, este mecanismo hacía distingos en función de si el propietario de la vivienda era una empresa o un particular, pero ya no: la única distinción para determinar si el casero estará sujeto a unos límites u a otros será el número de pisos que tenga en propiedad.

Los que tendrán los precios más regulados serán los dueños de cinco o más viviendas en zonas tensionadas. A la hora de hacer nuevos contratos de alquiler en estas zonas, dichos grandes propietarios estarán obligados a rebajar los precios hasta un límite máximo que establecerá el Ministerio de Transportes a través de un índice. A este tope también estarán sujetos los pequeños propietarios que pongan en alquiler una vivienda por primera vez.

Por el contrario, los propietarios de menos de cinco casas que ya estén alquilando alguna de sus viviendas tendrán una regulación más laxa. Básicamente, estos caseros no podrán subir el precio cuando cambien de inquilino y firmen un nuevo contrato salvo que hagan obras de rehabilitación o mejora de la vivienda que al menos les hayan costado un 10% del valor de compra del piso. Solo en tal caso podrán aplicar una subida del 10% con respecto a la cuota a la que alquilaban anteriormente la vivienda.

Las subidas anuales no estarán sujetas al IPC

Este es el asunto que ha retrasado más el acuerdo en los últimos meses: el establecimiento de un nuevo índice que sustituya el IPC a la hora de limitar la subida anual de las cuotas del alquiler. Finalmente, se ampliará a todo el resto de 2023 el actual límite del 2% para estas actualizaciones, establecido hace unos meses en el decreto de medidas urgentes para la guerra de Ucrania. Y, en 2024, se aplicará un tope del 3%, sea cual sea el nivel de inflación.

Lo que ocurra a partir de 2025, no obstante, está por ver. El Ministerio de Economía quería diseñar unilateralmente la fórmula que servirá para, cada año, establecer el tope por encima del cuál no podrían actualizarse los precios del alquiler en contratos ya firmados. Pero Unidas Podemos, ERC y EH Bildu rechazaban taxativamente este extremo, y finalmente se ha pactado dejar el asunto para más adelante, si bien los independentistas aseguran que el espíritu del acuerdo es que el nuevo índice que se creará no podrá, en ningún caso, permitir subidas anuales de precios por encima de la inflación.

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Rebajas fiscales a propietarios

Pese a las dudas que genera esta medida a ERC y EH Bildu, finalmente se mantiene la otra principal medida para intentar contener el precio del alquiler: la reforma del sistema de incentivos fiscales para liberar parcialmente del pago de ciertos impuestos a los propietarios que bajen el precio de sus arrendamientos. Ahora mismo, los arrendadores pueden desgravarse en el pago del IRPF un 60% de la cantidad que cobran al inquilino, y esa cuantía se reducirá en las zonas tensionadas al 50%. 

No obstante, en función de los precios que pongan a sus pisos los propietarios de viviendas en alquiler en zonas tensionadas, estas deducciones pueden prácticamente duplicarse. La desgravación fiscal crecerá hasta el 90% si el propietario rebaja el precio del alquiler al menos un 5% con respecto al contrato anterior; y hasta el 70% si se saca una nueva vivienda al mercado y se la alquila a un joven de entre 18 y 35 años o si la alquila a la administración pública para que esta, a su vez, la arriende en régimen de alquiler social.

Penalizaciones fiscales a los pisos vacíos

El contrapunto de los incentivos fiscales son las penalizaciones a las que se expondrán los propietarios de pisos vacíos. La nueva ley de vivienda ofrecerá a los ayuntamientos la posibilidad de penalizar económicamente a quienes mantengan sus inmuebles sin ocupar, con el fin de fomentar que salgan al mercado, aunque la decisión final será de los consistorios. Esta penalización se vehiculará a través de un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150%. Y se considerará que un inmueble está "desocupado con carácter permanente" cuando permanezca vacío "de forma continuada y sin causa justificada por un plazo superior a dos años", siempre que su propietario tenga cuatro o más casas.

Si el inmueble lleva vacío dos años, el recargo en el IBI podrá ascender hasta un 50%, mientras que podrá ser "de hasta el 100% de la cuota líquida del impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años", establece el anteproyecto de ley. El texto señala, además, que "los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo que corresponda con arreglo a lo señalado anteriormente en hasta 50 puntos porcentuales adicionales" -es decir, hasta el 150%- "en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal".

Los honorarios de las inmobiliarias

En otro orden de asuntos, la nueva ley de vivienda prohibirá que las inmobiliarias exijan a los inquilinos sus honorarios cuando estos firmen un contrato de alquiler: será siempre el propietario quien, como contratante de los servicios de la inmobiliaria para arrendar su piso, deba hacerse cargo de pagar lo que corresponda a la empresa. De la misma forma, ERC y EH Bildu informaron este viernes de que la norma prohibirá aumentar las cuotas de alquiler más allá de lo estipulado forzando a los inquilinos a asumir los gastos de la comunidad o el pago de tasas municipales.