El mercado inmobiliario encadena siete meses consecutivos de descensos en la compraventa de vivienda, que acusa la caída en paralelo de la firma de hipotecas. La demanda de préstamos para la compra de pisos ha mantenido en el tercer trimestre del año la tendencia a la baja emprendida en los meses precedentes, según una encuesta difundida este martes por el Banco de España, que apunta asimismo a que las condiciones de las entidades financieras para conceder créditos son cada vez menos ventajosas.

La compraventa de vivienda se redujo en agosto un 14,4% en comparación con el mismo mes de 2022, según los datos publicados este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En el octavo mes del año se realizaron un total de 49.252 transacciones, una cifra que supera las 48.303 operaciones registradas en julio pero que no alcanza las elevadas marcas de los meses de agosto de los dos últimos años, cuando se rozaron las 49.900 y 57.550 compraventas de viviendas respectivamente en 2021 y 2022. La caída interanual de agosto es la séptima consecutiva —y la más pronunciada— desde que en febrero el mercado inmobiliario empezara a evidenciar los primeros síntomas de desaceleración.

La tendencia a la baja de las compraventas se enmarca en un contexto de tipos de interés elevados que dificulta el acceso a financiación. El Banco de España ha publicado este martes su Encuesta de Préstamos Bancarios, según la cual la demanda de créditos cayó entre julio y septiembre por tercer trimestre consecutivo, a la vez que los bancos continuaron endureciendo sus condiciones (interés, importe o garantías exigidas), que acumulan seis trimestres al alza.

Los criterios para la aprobación de préstamos no solo se han robustecido respecto al segundo trimestre en la concesión de hipotecas, sino en todos los créditos otorgados a familias, mientras que en el caso de las empresas el nivel de endurecimiento se ha mantenido. "La evolución restrictiva de la oferta de crédito respondería al aumento de los riesgos percibidos por las entidades financieras, a una menor tolerancia a los mismos, y, en menor media, al deterioro de su liquidez", explica el Banco de España, que indica que las solicitudes de créditos rechazas han aumentado en todas las modalidades. 

Buena parte de los riesgos percibidos por las entidades financieras tienen que ver con las subidas de tipos de interés acometidas por el Banco Central Europeo (BCE). La institución presidida por Christine Lagarde, que se reúne este jueves para seguir trazando la senda de la política monetaria en la eurozona, ha acordado diez alzas consecutivas en poco más de un año, situando el tipo principal de financiación en un 4,5% y la facilidad de depósito en un 4%, ambos cotas sin precedentes desde la entrada en circulación del euro. 

El precio de la vivienda sube un 4,9% en septiembre pese al desplome de la venta de casas y la firma de hipotecas

La autoridad monetaria argumentó en su última reunión que "los tipos de interés oficiales del BCE han alcanzado niveles que, mantenidos durante un período suficientemente largo, contribuirán sustancialmente a que la inflación vuelva a situarse oportunamente en el objetivo del 2%". La institución decidirá el jueves si efectivamente las subidas han llegado a su fin, aunque ya ha avisado que los tipos de interés se mantendrán altos durante el tiempo que sea necesario para contener los precios.

Las subidas de tipos se reflejan en las condiciones ofrecidas por las entidades financieras para la concesión de préstamos. De hecho, el aumento de los costes de financiación se encuentra precisamente entre los motivos por los que la demanda de préstamos mantiene una tendencia a la baja, según la encuesta del Banco de España, que, en el caso de los hogares, también atribuye la caída a una menor confianza de los consumidores, un mayor uso del ahorro y unas peores perspectivas sobre el mercado de la vivienda. Las perspectivas de los bancos no son buenas, ya que esperan que la reducción tanto de la oferta como la demanda de préstamos continúe en el cuarto trimestre, aunque con una menor intensidad.

Un comportamiento "cíclico"

En cambio, las perspectivas son más optimistas en el sector inmobiliario. Pese a la caída interanual de las compraventas, las 49.252 transacciones registradas en agosto superan la media de los últimos quince años para los meses de agosto, que apenas rebasa las 37.000 operaciones. De hecho, el dato conocido este martes es el tercero más elevado para un octavo mes del año desde 2008, solo por detrás de los de 2021 y 2022. El 80,9% de las viviendas vendidas en agosto fueron de segunda mano —un total de 39.827—, frente a un 19,1% de inmuebles nuevos. Las operaciones tanto de pisos usados como de nueva construcción cayeron respectivamente un 15,9% y un 7,3% respecto a agosto de 2022.

Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España recuerdan que las cifras registradas en los periodos 2016-2019 y 2021-2022 fueron muy "positivas" y apuntan a que el mercado inmobiliario es "cíclico", por lo que consideran "normal" la actual estabilización de los datos de compraventas. En ese sentido, la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, sostiene que no se está produciendo "un parón" en el mercado, sino una tendencia hacia la "acomodación" a la nueva situación económica, con tipos de interés elevados.