El Banco de España cuestiona el programa de avales del Gobierno a las hipotecas de los jóvenes y las familias aprobado en Consejo de Ministros el pasado martes. Igualmente, el supervisor bancario advierte de la creciente desigualdad social que está provocando un mercado del alquiler en el que los precios se han disparado muy por encima de los salarios y apunta a que habrá que retocar la reforma de las pensiones ya en su primera revisión, prevista para 2025.
El supervisor bancario ha presentado este miércoles su informe anual sobre la economía española, en el que el organismo dedica un apartado específico a la problemática del acceso a la vivienda, especialmente entre los jóvenes. El director general de Economía y Estadística del organismo, Ángel Gavilán, expresó sus dudas sobre los avales públicos a la compra de vivienda durante la presentación del documento.
Gavilán comparó el plan aprobado por el Gobierno con la línea de 100.000 millones en avales lanzada durante la pandemia para que empresas y autónomos pudieran seguir financiándose durante los momentos de gran incertidumbre económica que siguieron a la emergencia sanitaria. Gavilán señaló que la línea de avales pandémicos fue "muy poderosa" y tuvo efectos "muy positivos" ante una situación que era "transitoria" y "extraordinaria". Dos condiciones que, para el director general de Economía y Estadística, no se dan en el caso del acceso a la vivienda, que responde a una "dinámica estructural de la economía española".
"Tenemos que pensar si estamos ante un problema transitorio o estructural y si las percepciones de riesgo son las adecuadas o no", incidió Gavilán, refiriéndose a la vivienda. Y, para él, la valoración de riesgo que hacen los bancos —que conceden en promedio una hipoteca que cubre el 80% del valor de la vivienda y no del 100% como ocurría antes de la crisis financiera— "es la adecuada".
El plan del Ejecutivo prevé desplegar líneas de avales del ICO de hasta el 25% del valor de la vivienda para facilitar la compra de la primera vivienda a jóvenes y familias con hijos. Según estimaciones del Gobierno, podrán beneficiarse de él alrededor de 50.000 personas.
Con este aval, el Ejecutivo pretende que los hogares puedan financiar el 100% de su vivienda (lo normal es que las hipotecas no superen el 80%) y superar así la barrera que supone tener que pagar una entrada que puede rondar los 40.000 euros para un piso valorado en 200.000.
No obstante, quienes se beneficien de este aval tendrán que ser capaces de afrontar cuotas hipotecarias más altas que en una situación normal, algo que no todos los hogares pueden permitirse, pues los bancos no suelen conceder hipotecas con cuotas que superen el 35% de los ingresos mensuales de quienes la suscriben.
No a topar precios, sí a ampliar la oferta pública
En su informe anual, el Banco de España dibuja una radiografía de la problemática que afronta el mercado del alquiler y analiza las medidas adoptadas por el Gobierno para aplacar los desequilibrios. El supervisor ve con buenos ojos que la ley ponga el foco "en el necesario incremento de la oferta de vivienda en alquiler". Eso sí, las 183.000 viviendas para alquiler social previsiblemente no serán suficientes para resolver el problema.
Ante el fuerte desequilibrio entre una escasa oferta y una demanda cada vez mayor, el supervisor bancario recomienda al Gobierno que apueste por impulsar también la oferta privada de alquiler. Entre las actuaciones que se podrían para lograr para que más propietarios se lancen a alquilar su vivienda, el Banco de España recomienda "reforzar la seguridad jurídica" y "reducir la incertidumbre regulatoria". Otras opciones pasarían por aplicar incentivos fiscales a las empresas para que ofrezcan alquileres residenciales a precios reducidos o flexibilizar la normativa urbanística local en las zonas más tensionadas para construir más vivienda.
Eso sí, el supervisor bancario desaconseja intervenir precios de mercado, una medida que, si bien puede aliviar los alquileres a corto plazo, también puede "generar efectos indeseados a medio plazo". Entre estos efectos negativos, el supervisor destaca la reducción en la oferta de viviendas en alquiler, tanto en cantidad como en calidad, que puede acabar por provocar "mayores niveles de precios", en palabras del gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos. En todo caso, el Banco de España insiste en que "no hay una fórmula milagrosa" para atajar el problema de la vivienda en España y señala que es importante abordarlo desde "múltiples dimensiones".
Un mercado cada vez más inaccesible
La dinámica del mercado en los últimos años está provocando que cada vez sea más difícil acceder a una vivienda en alquiler. El Banco de España destaca que los precios de un alquiler mediano subieron un 20% entre 2015 y 2021. Solo en 2022 el incremento ha sido del 7,5%. Subidas que se producen en un contexto en el que la oferta escasea y los alquileres turísticos han proliferado en algunas de las zonas más tensionadas.
Este es el escenario con el que se encuentran cada vez más españoles (particularmente los jóvenes) que se han visto expulsados del mercado de compraventa. La precariedad laboral —con contratos que alejan cualquier posibilidad de optar a una hipoteca— y el endurecimiento del acceso al crédito, con bancos más exigentes y préstamos menos generosos que décadas atrás, solo dejan abierta la vía del alquiler.
Esta combinación de alquileres cada vez más altos y salarios bajos aumenta la proporción de población en riesgo de exclusión social y constriñe la capacidad de gasto de las familias. Hasta el punto de que la mitad de los hogares que viven de alquiler está ya en riesgo de pobreza o exclusión social, la tasa más elevada de la Unión Europea. En España, el 41% de los arrendatarios destinan más de un 40% de su renta a pagar el alquiler, un porcentaje que solo es mayor en Grecia, Países Bajos y Bélgica.
La caída en la proporción de hogares con vivienda en propiedad registrada en la última década ha contribuido a la entrada en situaciones de vulnerabilidad en muchas familias, especialmente jóvenes. Entre 2011 y 2020, la tasa de hogares con vivienda principal en propiedad se redujo del 82,6% al 73,9%. Sin embargo, entre los menores de 35 años, el descenso ha sido mucho más acusado, del 69% se ha pasado a apenas el 36% en 2020.
Habrá que retocar la reforma de las pensiones
El Banco de España se ha sumado a las voces críticas con la reforma de las pensiones culminada recientemente por el Gobierno. El supervisor bancario sostiene que "previsiblemente" habrá que adoptar medidas para reforzar la sostenibilidad del sistema de pensiones ya en 2025, año en el que está prevista la primera evaluación de sostenibilidad que correrá a cargo de la Airef.
El supervisor bancario se muestra especialmente crítico con la reforma. La institución que preside Pablo Hernández de Cos sostiene que la norma introduce "obligaciones de gasto que no han sido plenamente compensadas con ingresos", advierte de que la subida de las cotizaciones puede destruir cientos de miles de puestos de trabajo y atribuye al gasto en pensiones la mitad del aumento registrado en el déficit público estructural tras la pandemia.
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