La nueva ley de vivienda acordada por PSOE y Unidas Podemos prohibirá la recalificación y venta de pisos públicos de forma general, aunque con algunas excepciones. Así lo recoge el texto de la norma relativo a este asunto, al que ha accedido 20minutos, que establece que tanto las viviendas protegidas como el suelo donde se ubiquen, también protegido, lo estarán "permanentemente" salvo que las comunidades -que tienen las competencias- consideren que existe "causa justificada" para ello, si bien el tiempo mínimo en el que los inmuebles gozarán de protección no bajará de los 30 años.
Apenas un día después de que el Gobierno anunciara un acuerdo en su seno para impulsar el proyecto de ley de vivienda se van conociendo ciertos detalles de la norma, que además de la controvertida regulación de los alquileres incluye medidas para la promoción del parque público de vivienda y su protección. Entre ellas se cuenta precisamente esta prohibición, en términos generales, de la venta o recalificación de inmuebles o suelo protegidos. Esta medida será clave, según argumenta el Ejecutivo, para evitar que las administraciones se deshagan de vivienda pública en periodos de bajada de ingresos, como ocurrió durante la anterior crisis económica en algunos grandes ayuntamientos.
En este sentido, la norma que comenzará a tramitarse en las próximas semanas establece que "las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública" estarán "sometidas a un régimen de protección pública permanente que excluya la descalificación, en tanto se mantenga la calificación de dicho suelo". Si al terreno, no obstante, se le termina retirando la protección, las viviendas ya levantadas seguirán manteniendo de manera "permanente" las condiciones ventajosas para sus inquilinos.
Para este último caso, sin embargo, la ley recoge una excepción bastante inconcreta, y señala que los pisos podrían perder su protección permanente en función de "las salvedades que excepcionalmente pueda prever la normativa autonómica en caso de que exista causa justificada debidamente motivada para su descalificación o para el establecimiento de un plazo de calificación".
Estas "causas motivadas" están por definir en un reglamento, pero fuentes del Ministerio de Derechos Sociales -coproponente de la ley, junto al de Transportes- explican que se trata de una salvaguarda que podría aplicarse, por ejemplo, en episodios como el de la erupción volcánica de La Palma. Si un inmueble protegido se viese dañado, en ese supuesto, por la lava, esa cláusula de la ley permitiría a la administración retirase la protección del inmueble para aprovechar el terreno para un parque.
Vivienda protegida al menos 30 años
Mientras esté protegida, la vivienda solo podrá venderse o alquilarse previo permiso de la comunidad autónoma, a un precio tasado y, "prioritariamente, a favor de personas demandantes inscritas en los registros públicos". En cualquier caso, si la comunidad autónoma consigue recalificar la vivienda en base a su propia normativa de manera excepcional, el inmueble deberá mantener sus condiciones ventajosas durante, al menos, 30 años.
Si una comunidad finalmente desprotege una vivienda y esta se termina vendiendo, la ley establece que "será necesaria la devolución de todas o parte de las ayudas percibidas" por parte del propietario. Estableciendo además el mínimo de 30 años, se dificulta la pérdida de vivienda social por parte de las administraciones ya que, actualmente, algunas comunidades como Madrid o Andalucía permiten a los propietarios pedir la descalificación de su vivienda protegida y venderla a precio libre pasadas menos de dos décadas desde su adquisición.
En el caso del suelo destinado a la vivienda pública tampoco va a ser sencillo retirar el régimen de protección. En términos generales, la ley establece que esa consideración de suelo protegido "no podrá modificarse", aunque plantea una excepción: los "casos excepcionales en los que el instrumento de ordenación urbanística justifique la innecesaridad de este tipo de viviendas o la imposibilidad sobrevenida de dicho destino".
Fuentes del Ministerio de Derechos Sociales afirman, sin embargo, que "cualquiera podrá impugnar, por ejemplo, un plan urbanístico que no prevea la reserva para vivienda protegida y alquiler social". No obstante, podría quedar al albur de los ayuntamientos determinar qué son estos "casos excepcionales" que podrían derivar en la desprotección del terreno, si bien fuentes del Gobierno señalan que tendrá que respetarse en todo caso que en las nuevas promociones que se construyan exista un 30% de vivienda protegida, la mitad destinada a alquiler social, como determina la nueva ley.
Una prórroga de 18 meses
Otra de las novedades conocidas este miércoles es relativa al mecanismo de regulación de los precios del alquiler. Según el acuerdo alcanzado, los grandes tenedores de vivienda -es decir, las personas jurídicas con más de 10 inmuebles- son los únicos que se podrán ver forzados a bajar los precios de sus arrendamientos si el ayuntamiento en cuestión determina que estos se encuentran en una zona especialmente tensionada. Pero, hasta que entre en vigor ese mecanismo, estos grandes fondos tendrán un margen de 18 meses a contar desde la aprobación de la ley en el que no tendrán que aplicar estas bajadas, aunque sí la congelación de precios.
Esta moratoria se explica, defienden las fuentes consultadas, porque es necesario actualizar el índice de precios del Ministerio de Transportes, que es el que presumiblemente se utilizará como referencia para establecer los límites al alquiler en las zonas tensionadas. Al incluir información procedente de la Agencia Tributaria, los datos más recientes con los que cuenta este índice son del año 2018, con lo que no recogen, por ejemplo, el efecto de la pandemia sobre el mercado inmobiliario.
150.000 pisos potencialmente afectados
Tal y como explicó este miércoles la ministra de Transportes, Raquel Sánchez, el Gobierno estima que unos 150.000 pisos podrían ver reducido por ley el precio de su alquiler con la nueva ley de vivienda, ya que ese es el número de inmuebles en manos de grandes propietarios constituidos como personas jurídicas. "Esa podría ser una cifra, pero hay que dejar que vaya operando el mecanismo y hacer un análisis de cómo vaya evolucionando el mercado", planteó la ministra en una entrevista en Onda Cero.
No obstante, la cifra real será muy posiblemente menor, porque la limitación de precios dependerá de las comunidades y todas las presididas por el PP -entre ellas Andalucía, Galicia o la Comunidad de Madrid- ya han anunciado que no aplicarán este mecanismo. Además, el presidente nacional de los populares, Pablo Casado, ha asegurado que su partido recurrirá la ley de vivienda ante el Tribunal Constitucional.
200 millones para el bono joven
La ministra Sánchez también ha cifrado en 200 millones de euros el coste de poner en marcha el bono de vivienda de 250 euros mensuales para jóvenes de entre 18 y 35 años que cobren menos de 23.750 euros al año. Según las cifras que maneja el Gobierno, esta medida beneficiará aproximadamente a entre 40.000 y 50.000 jóvenes, y Sánchez recordó que, en los casos de las familias más vulnerables, este bono joven podrá completarse con ayudas directas al alquiler de hasta el 40% de su valor.
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