Finalmente, el Gobierno de coalición dio este martes, tras un año de negociaciones, luz verde al acuerdo sobre la futura Ley de Vivienda como parte del acuerdo global sobre los próximos Presupuestos.
Aunque la futura regulación de la vivienda tiene aún un largo camino por recorrer (necesita ser aprobada por el Consejo y Ministros, para lo que de momento no hay fecha, y a partir de ahí comenzará su andadura legislativa) el propio presidente de Gobierno, Pedro Sánchez, adelantó varias novedades, como el bono joven y el control de los precios del alquiler.
Sin embargo, el anuncio deja aún varias lagunas, que deberán ser aclaradas cuando el proyecto tome más forma.
¿Cuánto dura la ayuda?
Una de las medidas estrella de la futura ley es el llamado bono joven de vivienda, una ayuda de 250 euros al mes para personas de entre 18 y 35 años con rentas de trabajo e ingresos anuales inferiores a 23.725 euros brutos anuales.
Sin embargo, tras su última modificación en 2019 la ley establece que la duración de los contratos de arrendamiento son de un mínimo de cinco años para las personas físicas. Las partes pueden pactar libremente una duración menor, pero en ese caso el pacto se prorrogará obligatoriamente en plazos anuales hasta alcanzar los cinco años, si el inquilino no se opone.
De acuerdo con lo anunciado este martes, la ayuda solo cubrirá los dos primeros años del contrato. El mismo presidente Sánchez enfatizó de que se trata de ayuda a la emancipación de los jóvenes.
Sin embargo, ante una pregunta expresa de 20minutos a Félix Bolaños, ministro de la Presidencia, no respondió claramente y señaló que ya los dos años de ayuda implican una inversión importante por parte del Gobierno.
El Ejecutivo también ha resaltado que se trata de un bono compatible con otras ayudas, por lo que está por definirse si los beneficiarios tendrán otro tipo de apoyos directos por parte del Ejecutivo central a partir del tercer año del contrato. Casi todas las Comunidades Autónomas tienen deducciones al alquiler en la declaración de la renta, que oscilan entre el 5% y el 30%, dependiendo de la región.
¿Qué pasa si comparto piso?
Otra duda que Bolaños no ha resuelto es el caso de jóvenes que, cumpliendo los requisitos, comparten piso. Y es que el bono joven será una ayuda individual, por lo que surge la duda sobre qué pasará si dos personas susceptibles de recibirla se van a vivir juntas, con lo que tendrían a su disposición 500 euros para hacer frente al alquiler.
Tampoco se ha aclarado su la ayuda sirve en el caso de alquileres por habitación. En principio, podría darse el caso de que un propietario hiciera un contrato individual a una persona por el arrendamiento de una pieza del inmueble.
Sin embargo, lo usual en el mercado es que en estos casos el contrato sea verbal o sean pactos no formalizados. O peor, que se trate de arrendatarios que a su vez subarriendan la vivienda por habitaciones, situación que casi nunca se permite en los contratos pero que es común en la práctica.
Si finalmente la ley exige, como es previsible, la presentación del contrato para optar por la ayuda, todos estos casos irregulares quedarían fuera.
¿Subirán el IBI a viviendas vacías?
El acuerdo sobre la Ley de Vivienda establece un recargo de hasta el 150% en el IBI para casos de viviendas vacías. Al tratarse de un impuesto municipal, aquí han surgido ya las primeras fricciones, pues no todos están por la labor de elevar impuestos.
El portavoz nacional del PP y alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, ya ha advertido de que la capital no impondrá ese recargo y que "si obligan", el Consistorio articulará medios para "que no repercuta a los madrileños".
De hecho, el regidor ha recordado que el Ayuntamiento bajará el IBI el año que viene". "No vamos a recargar el IBI de viviendas vacías. Es un ataque a la propiedad privada con pocos precedentes y será inútil porque no va a ayudar a solventar un problema que existe", ha apostillado.
¿Qué es una vivienda vacía?
El Instituto Nacional de Estadística considera que una vivienda está vacía o desocupada "cuando no es la residencia habitual de ninguna persona ni es utilizada de forma estacional, periódica o esporádica por nadie. Se trata de viviendas deshabitadas".
Sin embargo, no se trata de una definición legal. Los anteriores intentos del PSOE para penalizar a propietarios de pisos sin ocupar se han topado con el escollo de que primero hay que definir qué es una vivienda vacía.
En su última propuesta conocida al respecto, el PSOE fijaba que un piso está desocupado si lleva al menos dos años sin uso, y siempre y cuando el propietario lo fuera, como mínimo, de cuatro inmuebles, informa Ibon Uría.
El borrador establece que estarán exentos de la penalización aquellos propietarios que lo hayan abandonarlo por un traslado temporal originado en razones laborales o de formación, o quienes hayan cambiado de domicilio por motivos de salud o por hacer obras.
¿Qué es una zona tensionada?
Una de las medidas clave del proyecto de ley es el control de los alquileres en las llamadas zonas tensionadas, que fueron definidas durante el ejercicio de José Luis Ábalos como ministro del ramo.
Las zonas tensionadas son aquellas áreas (puede ser una provincia o un barrio, no hay un límite marcado) en las que se ha producido un aumento sostenido de los alquileres en los últimos años y donde los hogares sufren una mayor sobrecarga financiera para pagarlos. En concreto, el precio del alquiler debe haber crecido cinco puntos por encima del IPC y en ellas las familias tiene que destinar un porcentaje de su renta superior al 30% para costearlo.
De acuerdo con el proyecto, en estas zonas las autoridades podrán ejercer un control en el precio de los alquileres. Los propietarios tendrán que congelarlos hasta que concluya la vigencia de la declaración de zona tensionada y sólo se podrá revalorizar de acuerdo al IPC.
La cuestión es definir cómo se declara una zona como tensionada. Corre a cargo del Gobierno hacer la declaración, pero Bolaños ha aclarado que tienen que ser las Comunidades Autónomas las que lo soliciten, al estar transferidas las competencias en materia de vivienda.
Aquí ya surge un problema, pues las comunidades gobernadas por el PP ya han mostrado su oposición a ese tipo de controles en lo que consideran materia de propiedad privada. Por lo que al final solo serían las regiones con gobiernos socialistas las que permitirían una congelación en los alquileres. La futura ley deberá definir qué hacer en caso de zonas claramente tensionadas (como Madrid o Barcelona) en las que no exista una solicitud de declaración.
¿Cuándo entrará en vigor?
De momento, la Ley de Vivienda pactada por el Gobierno de coalición es un proyecto para el que no hay fecha clara de aprobación en el Consejo de Ministros. Al menos, no está en el orden del día del consejo extraordinario de este jueves, en el que sí se aprobará el proyecto de Presupuestos 2022.
La aprobación del Ejecutivo implica ponerlo en audiencia pública, y contar con los informes de órganos asesores como el Consejo de Estado y el Consejo general del Poder Judicial.
Una vez que la nueva ley sea probada por el Ejecutivo, comenzará su trámite parlamentario, en el que contará con la clara oposición del PP y Vox, que pueden tratar de introducir enmiendas que retrasarían su avance.
De hecho, el líder del PP, Pablo casado, ya ha avisado que llevará al Constitucional la futura ley y no la aplicará en las comunidades gobernadas por el PP.
Un camino que puede tardar como mínimo 18 meses, de acuerdo con algunas fuentes, a lo que debe añadirse el periodo de carencia de otros 18 meses que puede prever la propia ley para su aplicación, Con lo que los posibles beneficiarios podrían tener que esperar hasta tres años.
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