Los españoles cada vez piden más hipotecas mixtas: ¿cómo funciona este híbrido entre el tipo fijo y el variable?

Los españoles cada vez contratan más hipotecas mixtas para financiar la compra de una vivienda. En apenas un año y medio, los usuarios que optan por este tipo de productos han pasado del 14% al 40%, según datos de la Asociación Hipotecaria Española. Este producto híbrido se está convirtiendo en la solución que muchas personas encuentran para evitar la incertidumbre de los préstamos hipotecarios a tipo variable y reducir los altos intereses que desde hace unos dos años presentan los de tipo fijo.

Las hipotecas mixtas son un producto que combina características de las hipotecas de tipo fijo y de las de tipo variable: ofrece una cuota fija por un periodo inicial, que puede oscilar entre los cinco y los diez años, y a partir de entonces una cuota variable que viene marcada en buena medida por el valor que tendrá el euríbor en ese momento, como suele ocurrir con todos los préstamos hipotecarios variables.

De esta manera, las hipotecas mixtas permiten a los usuarios evitar la actual incertidumbre del tipo variable, que se ha encarecido considerablemente en los dos últimos años como consecuencia del gran incremento de los tipos de interés oficiales del Banco Central Europeo (BCE), y reducir la alta cuota de las hipotecas de tipo fijo, que también presentan tarifas bastante altas en comparación con los precios iniciales del producto híbrido que nos ocupa.

A pesar del notable aumento de las contrataciones de tipo mixto, las hipotecas de tipo fijo siguen siendo las que concentran mayor número de altas, con un 43% del total, para finales de 2023, fecha hasta la que llegan los datos que ha analizado la Asociación Hipotecaria Española para el informe que estamos tratando en este artículo. Sin embargo, esas cifras suponen una importante reducción en apenas dos años, puesto que en junio de 2022 las contrataciones de esta modalidad suponían el 67% del total.

Las hipotecas de tipo variable son las que menor número de contrataciones presentan, con un 16% del total, como consecuencia de la inestabilidad del euríbor y de las altas tasas de interés del BCE ya comentadas. Sin embargo, este producto gozó de una gran popularidad hace varios años, cuando el euríbor estaba muy, muy bajo y era muy ventajoso para los bolsillos de los consumidores, por eso en la actualidad suponen algo más de la mitad de todas las hipotecas que siguen activas.

Tipos de interés y euríbor: una losa para las hipotecas convencionales

El auge de las hipotecas mixtas responde al enorme encarecimiento que han presentado en los dos últimos años tanto las hipotecas de tipo fijo como las de tipo variable. En ambos casos, el aumento de las tarifas viene derivado de las subidas de los tipos de interés del BCE, en primer lugar, y de la subida del euríbor, en segundo. A las mixtas estas circunstancias también les afectan, pero ofrecen la ventaja de ser estables al principio con precios ligeramente inferiores a las fijas y con la posibilidad de aprovechar un euríbor más bajo en el futuro.

¿Por qué marcan los tipos de interés del BCE y el euríbor el precio de todas las hipotecas? Te lo explicamos. En primer lugar hay que entender qué son los tipos de interés oficiales del Banco Central Europeo y su papel en las finanzas de Europa. El BCE es un organismo público que se encarga de controlar la política monetaria y la estabilidad de los precios en la Unión Europea, pero también funciona como un banco de los bancos, es decir, presta grandes sumas de dinero a las entidades privadas del Viejo Continente y también acepta sus depósitos y los remunera.

De esta manera, el Banco Central Europeo es uno de los grandes financiadores de la banca europea, que recurre a él para obtener fuertes sumas de dinero que no podrían conseguir por otros medios. Para esta operación, el BCE establece una tarifa única e igual para todos los solicitantes, los tipos de interés oficiales, que se mantienen fijos por periodos prolongados hasta que el Consejo de Gobierno del ente comunitario decide cambiarlos.

El BCE sólo presta dinero a la banca privada, no a otras empresas ni a particulares. Pero como es el gran financiador de muchas entidades privadas, éstas trasladan el precio que les cobra, es decir, los tipos de interés oficiales, a sus productos. De esta manera, las subidas y bajadas de los tipos afectan de forma indirecta a compañías y ciudadanos clientes de esos bancos.

Sin embargo, al hablar del precio de las hipotecas no se mencionan las tasas de interés del BCE, sino del euríbor. Este indicador refleja el precio medio al que la banca privada se presta dinero entre sí en la Unión Europea. Y es que las entidades financieras no sólo conceden préstamos a particulares y empresas de otros sectores, también a sus homólogas.

El euríbor, por tanto, es una cifra que viene marcada por el mercado, cambia a diario y en la que inciden múltiples factores, como los márgenes de beneficios que necesitan los bancos privados para que su negocio sea rentable. No obstante, como el BCE es uno de los grandes financiadores de estas empresas, sus tipos de interés influyen muchísimo en el valor del euríbor. Así es como los tipos de interés oficiales del Banco Central Europeo afectan al precio de las hipotecas.

Los tipos de interés oficiales del BCE han crecido muchísimo desde hace dos años, fundamentalmente para tratar de frenar la inflación provocada por las consecuencias de la pandemia de coronavirus y de la guerra de Ucrania. En ese tiempo, su subida ha hecho que, a su vez, aumente mucho el euríbor y, en consecuencia, se incremente el precio de las hipotecas.

¿Cómo afecta el euríbor a los distintos tipos de hipotecas?

En las hipotecas de tipo variable, los bancos establecen su tarifa basándose en dos cifras, una fija, generalmente baja (por ejemplo, del 0,5%), más otra variable, el valor del euríbor. De esta manera, cuando este indicador cambia, el importe de la cuota sube o baja. Y en los dos últimos años, ante el espectacular incremento de las tasas de interés del BCE, las mensualidades de estos productos se han disparado.

En las hipotecas de tipo fijo la tarifa se establece sólo con una cifra fija, la que establece el banco que las comercializa y que no cambiará en toda la vida del préstamo, de tal manera que el cliente pagará siempre la misma cuota pase lo que pase. No obstante, aunque no le afecte directamente, el euríbor también influye en el precio de este producto, pero sólo a la hora de contratarlo, porque si a los bancos les cuesta más obtener financiación, lo trasladarán al precio de sus servicios. Este es el motivo de que en la actualidad las hipotecas fijas también tengan intereses elevados.

Las hipotecas mixtas se están revelando como una solución de consenso para bancos y clientes porque ofrecen ventajas para ambos en estos momentos de altos tipos de interés y euríbor. Con ellas las entidades pueden ofrecer una tarifa fija inicial más baja que la de las hipotecas de tipo fijo porque con el tiempo pasará a tipo variable y cobrarán sus servicios al valor que tenga el dinero en el futuro. De esta manera, no se arriesgan a que el producto deje de ser rentable con el paso del tiempo.

Los clientes, por su parte, consiguen una tarifa inicial más reducida y estable durante varios años, lo que supone una enorme tranquilidad en estos tiempos de inestabilidad financiera en los que el euríbor ha causado verdaderos estragos en las hipotecas variables.