​Las moratorias a pisos turísticos se extienden tras crecer las viviendas de alquiler vacacional un 15% en el último año

Varios ayuntamientos han aprobado moratorias a la concesión de licencias ante el auge de los pisos turísticos.
Varios ayuntamientos han aprobado moratorias a la concesión de licencias ante el auge de los pisos turísticos.
Carlos Gámez
Varios ayuntamientos han aprobado moratorias a la concesión de licencias ante el auge de los pisos turísticos.

Los pisos turísticos se han convertido en una modalidad de alojamiento muy popular para pasar las vacaciones. Solo entre los turistas extranjeros la demanda de este tipo de alquileres ha crecido un 45% hasta mayo con respecto a 2023, según datos del INE. Viajeros nacionales y foráneos se decantan cada vez más por esta fórmula, que no deja de crecer mientras la oferta residencial escasea y las dificultades para acceder a una vivienda no cejan. Ante esta situación, la suspensión de licencias se está extendiendo entre los destinos más turísticos para tratar de frenar el avance de este fenómeno.

En el último año, el número de viviendas turísticas ha crecido un 15,2% en España hasta rozar los 351.400 inmuebles, según el INE, que recopila datos a través de los principales portales online de alquiler vacacional. Andalucía, la Comunidad Valenciana, Cataluña y Canarias son las autonomías en las que se concentran la mayor parte, con 82.454, 59.416, 52.598 y 49.784 apartamentos respectivamente. Sin embargo, incluso en regiones menos turísticas como Navarra, Asturias, Cantabria o Galicia, la oferta de pisos turísticos se ha disparado: ha crecido más de un 20% desde febrero de 2023.

Este auge de la vivienda turística la ha puesto en el punto de mira. Su alza contrasta con la reducida disponibilidad de pisos para alquilar en muchas ciudades, lo que ha provocado en los últimos meses numerosas protestas ciudadanas para reclamar un cambio en el modelo turístico. Desde los distintos gobiernos, las autoridades trabajan para regular este fenómeno y garantizar la convivencia entre turistas y vecinos, optando cada vez más por moratorias en la concesión de licencias para tratar de ganar tiempo. La última en sumarse a la lista ha sido Valencia, donde los pisos turísticos han crecido un 29% en el último año hasta rozar los 7.000.

La capital del Turia aprobó por unanimidad del pleno del Ayuntamiento la semana pasada una moratoria para suspender durante un año la concesión de licencias, mientras el Consistorio prepara una nueva regulación. La paralización de permisos afecta a los apartamentos situados en comunidades de propietarios y en bajos comerciales, quedando exentos los edificios dedicados íntegramente al alquiler vacacional y las viviendas ubicadas en primeras plantas con acceso independiente a la calle. El Ayuntamiento ya había suspendido previamente las licencias en el corazón del casco histórico, en el distrito de Ciutat Vella. No es el primer caso en la Comunidad Valenciana, también Altea activó una moratoria de un año en enero.

En el interior peninsular, el Ayuntamiento de Madrid ha maniobrado en la misma dirección. El Consistorio capitaneado por José Luis Martínez-Almeida puso en marcha a finales de abril un plan de choque contra las viviendas de uso turístico que incluye, entre otras medidas, la suspensión temporal de la concesión de licencias en la capital, así como el cese a las autorizaciones para transformar locales comerciales en apartamentos turísticos en el distrito Centro. Esta moratoria estará en vigor hasta que se actualice la normativa urbanística, cuya aprobación está prevista para el primer trimestre de 2025.

Madrid también ha endurecido las sanciones a las viviendas turísticas que no cumplan con la normativa y ha reforzado las inspecciones, tras detectar un importante volumen de inmuebles que operan sin licencia. Según los datos del Ayuntamiento, en la capital existen 13.502 viviendas de uso turístico, pero solo 1.008 funcionan con licencia. La proliferación de pisos sin licencia no solo ocurre en Madrid. El Ministerio de Consumo ha abierto una investigación a las plataformas de alquiler vacacional para perseguir los anuncios de viviendas sin licencia. El Gobierno estima que más del 90% de pisos turísticos registrados en algunas ciudades incumple la normativa. Para esclarecer la heterogeneidad de datos y perseguir el fraude, el Ministerio de Vivienda trabaja junto a comunidades y ayuntamientos en desarrollar una plataforma estatal de información sobre pisos turísticos.

Ganar tiempo para regular

Junto a Valencia y Madrid, también Gijón y San Sebastián han optado recientemente por suspender la concesión de licencias para poner en orden la regulación. La ciudad asturiana, donde el número de alquileres vacacionales ha crecido un 29,7% en el último año hasta las 1.427 viviendas, dio luz verde en enero a una moratoria por un año en cinco barrios, mientras el parlamento autonómico prepara una nueva ley que pretende prohibir el alquiler por habitaciones, exigir autorización de las comunidades de vecinos, dar más poder a los ayuntamientos y reforzar las multas. 

Por su parte, la capital guipuzcoana ha prorrogado la moratoria que aprobó el año pasado hasta 2026, esperando que para entonces esté ya lista la modificación del Plan General de Ordenación Urbanística. La suspensión de licencias afecta tanto a hoteles como a viviendas turísticas. San Sebastián cuenta con 1.318 viviendas turísticas, según el INE.

En el caso de Baleares, la suspensión de licencias turísticas no es nueva. Las concesiones llevan paralizadas desde 2022, tanto para hoteles como para pisos turísticos. De hecho, es la única comunidad donde el número de viviendas turísticas ha descendido en el último año, apenas un 1,3%. La suspensión está planteada por cuatro años hasta 2026, aunque la actual presidenta autonómica Marga Prohens se comprometió a levantar la restricción en el acuerdo de investidura entre PP y Vox. Independientemente de lo que haga el Gobierno autonómico, el Ayuntamiento de Palma ha adelantado su intención de prohibir la creación de nuevos alquileres vacacionales, en el marco de un paquete de medidas que recogen también límites a cruceros y coches de alquiler. 

En cambio, la idea de implantar una moratoria a los pisos turísticos no ha cuajado en Canarias, donde el parlamento autonómico rechazó en abril una moción en esa línea. El archipiélago se encuentra inmerso en la tramitación de una nueva ley, cuyo borrador abre la puerta a que las comunidades de vecinos puedan prohibir la creación de pisos turísticos en sus edificios, exige que se especifique el uso de la vivienda en el Registro de la Propiedad y fija una serie de requisitos como la superficie mínima, entre otros.

Topes en Sevilla y Cataluña

Mientras unas comunidades buscan ganar tiempo, otras ya han tomado medidas para limitar la oferta de alquiler vacacional. La última en hacerlo ha sido Andalucía, que a principios de año abrió la puerta a que los ayuntamientos puedan poner coto a los pisos turísticos y estableció unos requisitos mínimos. Al amparo de esa regulación, Sevilla ha fijado un tope por el que los apartamentos turísticos no pueden superar el 10% del total de viviendas de cada barrio. Esto exige revisar las licencias ya concedidas y en la práctica supone suspender y reducir las concesiones en las zonas más saturadas, como Triana y buena parte del Casco Antiguo. En toda la ciudad hay 6.171 pisos turísticos, según el INE.

La Generalitat de Cataluña también aprobó a finales del año pasado una nueva regulación que exige contar con licencia previa en 262 municipios en los que ha detectado problemas de acceso a la vivienda y en los que calcula que existen 95.094 apartamentos turísticos. Estas ciudades no podrán conceder nuevas licencias hasta que se adapten a la nueva normativa autonómica, que obliga a justificar la existencia de suelo residencial suficiente para alojar a la población residente e impone un tope máximo de 10 pisos turísticos por cada 100 habitantes. Este límite supone reducir la oferta de alquiler vacacional en lugares como Salou, donde hay más de 24 viviendas turísticas por cada 100 habitantes. Las zonas más afectadas son la Costa Brava, los alrededores de Barcelona, la Costa Dorada y Pirineos.

La Ciudad Condal es el municipio catalán donde se concentran más pisos turísticos, aunque no sobrepasa el tope autonómico. Sin embargo, su caso es particular, ya que la concesión de licencias está congelada desde 2014. Barcelona fue una de las primeras ciudades en poner coto al fenómeno de la vivienda turística en España. Cuenta con un plan de pisos turísticos de crecimiento cero, de manera que cuando una vivienda de este tipo se da de baja en una zona congestionada -en Ciutat Vella, Poble Sec, Gràcia o Vila Olímpica, por ejemplo- puede abrirse otra en un barrio que no esté tan saturado, manteniéndose inalterable el volumen total en torno a los 9.500 apartamentos.

El fenómeno de los pisos turísticos también preocupa fuera de los destinos de sol y playa. En el Pirineo aragonés, Canfranc cuenta con una moratoria hasta octubre, siguiendo los pasos de la localidad vecina de Aínsa, que suspendió la concesión de licencias en 2022 y actualmente ha limitado a 60 el volumen máximo de apartamentos turísticos.

Redactora '20minutos'

Graduada en Periodismo y Ciencia Política por la Universidad Rey Juan Carlos. En 20minutos desde 2022, primero en la sección de Última Hora y actualmente en Nacional. Escribo sobre todo de economía, aunque también he cubierto la actualidad política.

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