La vivienda se ha convertido en un bien casi tan inasequible como esencial. El precio de los inmuebles ha crecido a paso desmesurado en los últimos años y lo ha hecho a un ritmo más rápido que los salarios de los trabajadores, asfixiados por la inflación. Los hogares necesitan en España de media 7,5 años de sueldo para poder comprar un piso, un esfuerzo que se ha duplicado con respecto a finales del siglo XX, provocando que el acceso a una vivienda en propiedad sea más complicado.

El precio de una vivienda equivalía de media en 1993 a 3,9 años de salario bruto. Esa proporción ha crecido un 93,8% en las últimas tres décadas hasta necesitar las familias 7,5 años de renta para comprar una casa, según los últimos datos del Banco de España, referidos al tercer trimestre de 2023. El esfuerzo requerido por parte de los hogares para la adquisición de un inmueble se incrementó progresivamente durante los años de más actividad de la burbuja inmobiliaria, pasando de necesitarse 3,5 años de sueldo en el tercer trimestre de 1998 a 9,5 en 2007, casi tres veces más.

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria provocó la caída en picado de los precios de la vivienda, frente a unos salarios que fueron poco a poco estancándose. De este modo, el esfuerzo requerido para la compra de un piso se moderó durante la crisis de 2008 hasta anquilosarse en torno a los 6,7 años de sueldo a partir de 2013. No fue hasta la pandemia cuando este indicador volvió a repuntar de forma acelerada, llegando a equivaler el precio de una vivienda a 7,9 años de renta bruta en el tercer trimestre de 2022. En el último año, los trabajadores han recuperado parte de su poder adquisitivo, mermado significativamente por la crisis de precios tras la pandemia. Aun así, los hogares necesitan de media medio año de sueldo más que en 2019 para comprar una casa.

El incremento del esfuerzo exigido para la compra es fruto del encarecimiento de la vivienda en los últimos años frente a una subida de los sueldos mucho más moderada. Según los datos del INE, el precio de los inmuebles se elevó en 2023 un 4% con respecto al año anterior, un alza que se sumó al aumento del 7,4% anotado en 2022. De hecho, el precio de la vivienda encadena diez años de subidas consecutivas, que lo han hecho avanzar progresivamente hacia los niveles de la burbuja inmobiliaria, situándose en 2023 apenas un 0,01% por debajo del dato de 2008 y un 1,55% del de 2007.

Desde 2015, la vivienda se ha encarecido más de un 3,5% cada año -salvo en 2020-, mientras que las alzas del salario bruto medio se han mantenido por debajo del 3%, según la Encuesta de Población Activa (EPA) del INE. En los años anteriores a la pandemia, entre 2017 y 2019, el precio de los pisos se incrementó entre un 6,2% y 5,1%, frente a unas subidas en el salario medio de entre un 1,46% y un 2,24%. 

La escalada de precios que trajo consigo la reactivación del mercado inmobiliario tras el parón provocado por la covid-19 -y los posteriores registros récord de compraventas en 2022- volvió a ahondar en la brecha entre el encarecimiento de la vivienda y la revalorización de los salarios. La desaceleración en el precio de los inmuebles y la progresiva recuperación del poder adquisitivo de los trabajadores ha acercado ambos indicadores en el último año, aunque la vivienda sigue avanzando a mayor ritmo.

El distanciamiento del precio de los pisos respecto de los ingresos de los potenciales compradores es un fenómeno sobre el que ha advertido la Comisión Europea en un informe publicado recientemente, en el que estima que esa sobrevaloración ronda el 20%. "Los precios de la vivienda están sobrevalorados y siguen creciendo en Bulgaria, España, Letonia, Portugal y Eslovenia. En estos países, la evolución de los precios de la vivienda puede verse como un factor de riesgo para una futura corrección más pronunciada si las condiciones económicas se deterioraran", advierte Bruselas, apuntando a que se trata de una problemática extendida por buena parte del continente. Según los datos de la Comisión Europea, la sobrevaloración del precio de la vivienda llega al 60% en Luxemburgo, el país con el peor dato.

Pese a requerir un esfuerzo cada vez mayor, la compra de vivienda mantiene un dinamismo no visto desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. Según datos del INE, en 2023 se registraron 586.913 adquisiciones, un volumen un 9,7% inferior a las 650.265 operaciones anotadas un año antes, pero la segunda marca más elevada desde 2008. Como es habitual, la mayoría de los pisos adquiridos el año pasado (81%) fueron vivienda de segunda mano, un total de 476.019. Según un estudio de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), el 80,7% de estos compradores fueron parejas (43,1% con hijos y 37,6% sin hijos), frente a un 15,2% de personas individuales y un 4% de empresas.

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El encarecimiento de la vivienda ha expulsado del mercado a los compradores más vulnerables. De acuerdo a un reciente estudio publicado por Funcar y firmado por los investigadores Marina Asensio, Marina García y Daniel Manzano, los hogares jóvenes con vivienda en propiedad se han reducido a la mitad desde principios del siglo XXI, cuando el 70% poseían su propia casa. Esa proporción ha caído hasta el 35%, a pesar de que los españoles siguen manteniendo su inclinación por la compra como régimen de tenencia preferido frente al alquiler.