El auge del mercado inmobiliario tras la pandemia se enfrió en 2023. Según los datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de vivienda se redujo el año pasado un 9,7% con respecto a las cifras récord de 2022. La firma de hipotecas también se desplomó un 17,8%, en un contexto marcado por las subidas de tipos acometidas por el Banco Central Europeo (BCE). De hecho, el tipo de interés medio cerró el año en su nivel más alto desde 2015. Aun así, pese al endurecimiento del acceso a financiación, en 2023 se firmaron más hipotecas y se vendieron más pisos que en 2019.
El año pasado se registraron un total de 586.913 compraventas de viviendas, una cifra que se quedó lejos de alcanzar las 650.265 operaciones anotadas en el año anterior. Esta caída del 9,7% en la adquisición de casas se produjo después de que en 2022 se registrara un volumen de compraventas sin precedentes desde la burbuja inmobiliaria. Las operaciones anotaron entonces su segundo mayor crecimiento en 15 años, con un alza del 14,8%, solo superado por la subida del 34,8% de 2021 tras la pandemia.
De este modo, el descenso de 2023 rompe con dos años de alzas consecutivas en el mercado inmobiliario. Se trata de la segunda mayor caída en once años, solo por delante del desplome del 16,9% en 2020, cuando apenas se superaron las 420.000 compraventas. No obstante, el volumen de ventas de 2023 supera en un 16,1% las 505.467 operaciones de 2019. "En cifras absolutas, el 2023 ha sido un gran año desde el punto de vista de la compra de viviendas", apunta Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, que reconoce la "importante caída" respecto al año anterior. "Se cierra un 2023 con grandes cifras, pero mucho más moderadas que las de un 2022 de récord, con lo que estamos en un escenario más sostenible", valora.
Solo en el mes de diciembre de 2023 se compraron 36.698 viviendas, un 15,6% menos que en el mismo periodo del año anterior. En concreto, se adquirieron 6.878 pisos nuevos y 29.820 de segunda mano, un 11,9% y 16,4% menos respectivamente que en el último mes de 2022. En el conjunto del año, la compraventa de viviendas usadas disminuyó un 10,8%, hasta sumar 476.019 operaciones, mientras que las transacciones realizadas sobre pisos nuevos bajaron un 4,8%, hasta las 110.894.
Con los descensos de final de año, la compraventa de vivienda encadenó once meses a la baja, después de haber mostrado ya los primeros signos de desaceleración a finales de 2022. La caída interanual más profunda se registró en el mes de septiembre, en el que se registraron un 23,7% menos de compraventas que en el año anterior. En términos mensuales, las operaciones se redujeron un 21,7% en el último mes de 2023 con respecto a las 46.888 viviendas vendidas en noviembre.
En paralelo, también la firma de hipotecas se hundió en 2023, aunque el importe medio subió un 2% hasta los 142.074 euros. El año pasado se concedieron un total de 381.560 préstamos para la adquisición de vivienda, un 17,8% menos que en 2022. De este modo, no se franqueó la barrera de los 400.000 créditos anuales superada en 2021 y 2022, cuando el número de firmas anotó su mayor volumen desde 2011 tras crecer un 11% con respecto al año anterior. La caída de 2023 rompió con la tendencia al alza en la concesión de hipotecas desde 2014, solo interrumpida en 2020 por el parón de la pandemia. Aun así, el volumen de firmas registradas el año pasado superó los 361.291 préstamos de 2019.
La concesión de créditos para la compra de vivienda mostró los primeros síntomas de desaceleración ya en la recta final de 2022, al terminar el año con una caída interanual del 8,9% en diciembre. Tras una leve recuperación en enero, la firma de hipotecas encadenó en 2023 once descensos consecutivos y cerró el último mes del año con un desplome del 17% -se concedieron 24.927 préstamos-, arrastrando todavía el impacto del endurecimiento de la política monetaria en la eurozona por parte del BCE. "Los días laborables del pasado mes de diciembre, el mantenimiento de los tipos de interés por parte de la banca y los altos precios de la vivienda son algunas de las claves que han afectado en las bajas cifras de firmas de hipotecas", explica Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro.
La escalada de los tipos oficiales tocó techo a finales del año pasado, llegando a una cota del 4,5% en la que la autoridad monetaria se ha mantenido inmóvil en sus últimas tres reuniones. Según los datos del INE, el tipo medio firmado en las hipotecas sobre viviendas volvió en diciembre al 3,32% alcanzado en octubre, su nivel más alto desde 2015 y más de seis décimas por encima del 2,65% en el que empezó el año. En concreto, el tipo medio en diciembre fue del 3,07% en las hipotecas a tipo variable y del 3,54% en las fijas, que siguen siendo la opción preferida por los compradores, aunque pierden fuerza. En todo el 2023, los créditos vinculados al euríbor constituyeron el 40% de las hipotecas firmadas, frente al 29% que representaron en 2022.
"De cara al 2024 la situación seguirá marcada por la evolución del euríbor, así como por la incertidumbre que generan tanto las consecuencias de los diferentes conflictos armados internacionales como la aplicación de la nueva ley de vivienda", vaticina el director de estudios de pisos.com. Aunque la presidenta del BCE, Christine Lagarde, ha apuntado a que el primer alivio en los tipos de interés oficiales no llegará hasta el verano, el euríbor -índice de referencia para la mayoría de hipotecas a tipo variable-, ya abandonó su tendencia al alza a finales del año pasado, cerrando diciembre por debajo del 4% por primera vez en seis meses. De mantenerse esta tendencia, la mejora de las condiciones de acceso a la financiación podría estimular de nuevo la compraventa de vivienda a lo largo de año.
Comentarios