El precio de la vivienda y los alquileres evolucionan a ritmos muy distintos. Mientras que el coste de adquirir una casa de segunda mano se estabilizó en la segunda mitad de 2023, las rentas por arrendamiento continuaron su particular escalada con un alza del 5,45%. Así se desprende de un informe sobre el mercado de la vivienda elaborado por Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF), que constata que el alquiler se reafirma como la opción más cara tanto a corto como a largo plazo, pese a su atractivo inicial en un contexto como el actual de tipos de interés elevados.
Con respecto al segundo semestre de 2022, el precio de la vivienda usada creció en España entre julio y diciembre del año pasado un 1,69%, un ligero crecimiento que se quedó lejos de la inflación media anual. El metro cuadrado se pagó de media en España en la segunda mitad de 2023 a 2.564 euros, una cuantía 36 euros superior a la anotada un año antes. Pese a la tendencia general, en algunas ciudades se registraron todavía subidas importantes en el precio de la vivienda de segunda mano. Es el caso de Málaga, Sevilla, Valencia o Getafe, con encarecimientos por encima del 4%, frente a las bajadas de entre el 0,5% y 0,72% registradas en ciudades como Madrid, Zaragoza y Valladolid.
En paralelo, la hipoteca media se redujo un 2,01% en la recta final del año pasado, bajando hasta los 117.788 euros. En concreto, la cuota mensual media se situó en 663 euros en los préstamos a tipo variable y 551 euros en las hipotecas fijas, que han perdido terreno en los últimos semestres en favor sobre todo de las hipotecas mixtas. Esta última opción representa ya el 51% de las firmas, frente a un 36% de créditos a tipo fijo y un 13% a tipo variable.
Frente a la estabilización en el precio de las viviendas de segunda mano, los alquileres sufrieron el año pasado un el alza mucho más pronunciada. Subieron de media en el conjunto del país un 5,45% en el segundo semestre de 2023, con importantes incrementos en grandes ciudades como Barcelona (9,7%), Madrid (7,82%), Sevilla (8,04%) y Valencia (7,84%). A nivel nacional, el metro cuadrado se alquiló a 12,58 euros de media.
Según el informe publicado este martes, la delicada situación del mercado del alquiler no solo se evidencia en la tensión en los niveles de rentas, sino también en el que hecho de que la oferta se ha reducido en los últimos años. De hecho, los datos de Tecnocasa apunta a que el 21% de las ventas actuales se corresponden con viviendas que anteriormente estaban alquiladas. La oferta de alquiler de este grupo inmobiliario se ha reducido un 57% en los últimos tres años. En 2015, las casas en búsqueda de inquilino representaban el 14% de la cartera, mientras que en 2023 apenas llegaron al 7,6%. "Se miren los indicadores que se miren, el mercado del alquiler no va bien. La perspectiva es que la tensión sobre el precio del alquiler se siga incrementando. Es una hoya a presión, donde no hay suficiente oferta", valora José García-Montalvo, director del estudio y profesor de la UPF.
La opción más rentable
Tecnocasa ha acompañado la última edición de su informe semestral de un estudio en el que se comparan las implicaciones económicas que supone alquilar o comprar una vivienda tanto a largo como a corto plazo. Según los resultados, pagar una hipoteca es siempre la opción más rentable. "A largo plazo, la compra de vivienda es más interesante que el alquiler en la totalidad de las poblaciones estudiadas", explica el director de Análisis del Grupo Tecnocasa, Lázaro Cubero. Los cálculos apuntan a que, después de 25 años pagando la hipoteca o el alquiler, la compra permite ahorrar en más del 45% de los 670 municipios analizados entre 100.000 y 150.000 euros.
"La compra permite generar un valor patrimonial que va creciendo cada año, hecho que no ocurre con el alquiler, pues al final del periodo analizado, el gasto permanece mes tras mes", añade Cubero. El saldo positivo en favor del comprador es incluso mayor en Madrid y Barcelona, donde se sitúa entre 200.000 euros y 250.000 euros. En Bilbao, el ahorro al comprar llega a entre 250.000 y 300.000 euros, mientras que en Valencia o Sevilla es de entre 150.000 y 200.000 euros.
A corto plazo, la comparación es más variable, en buena medida por el contexto actual de elevados tipos de interés, aunque el estudio se decanta de nuevo del lado de la compra. "Podemos destacar que, en el primer año de compra, la renta de alquiler es superior a la cantidad pagada de intereses en todas las poblaciones", constata Cubero, a pesar de que el alza de los tipos -que rozan actualmente el 4%- ha reducido la distancia entre las cuotas hipotecarias y los alquileres.
De hecho, si se considera el conjunto de la mensualidad y no únicamente lo que se paga de intereses, solo en el 17,7% de los municipios analizados la cuota hipotecaria era en 2023 inferior a la renta del alquiler, frente al 72,2% en los que lo era en 2021, cuando las condiciones financieras eran óptimas y el tipo de interés medio rondaba el 1,5%. Hay que tener en cuenta que al principio de la vida del préstamo es cuando más intereses se pagan.
No obstante, la opción de la compra no es viable para todo el mundo, ya que exige un determinado nivel de solvencia. Según el informe de Tecnocasa, los principales indicadores de riesgo se mantuvieron estables en la segunda mitad de 2023, en la línea de los estándares crediticios que los bancos llevan aplicando los últimos años. Así pues, los préstamos hipotecarios cubrieron de media el 69% del valor de la vivienda y la cuota mensual equivalió de media al 32% de los ingresos del hipotecado. El 83% de los nuevos hipotecados en la segunda mitad de 2023 tenían un contrato laboral indefinido y de media el plazo de amortización no superó los 28 años.
Comentarios