El enfriamiento del mercado inmobiliario no consiguió interrumpir en 2023 la escalada en el precio de la vivienda. Los pisos se encarecieron el año pasado un 4% con respecto a 2022, un alza que estuvo empujada especialmente por la subida en el coste de la vivienda de nueva construcción. Así se desprende del Índice de Precios de Vivienda (IPV) publicado este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que, pese al alza, refleja una desaceleración en el ritmo de subida respecto al año anterior.
El precio de la vivienda aumentó en 2023 la mitad de lo que lo hizo en 2022, cuando el incremento llegó al 7,4%, registrándose así la subida anual más abultada en quince años. Tras ese significativo ascenso, las alzas persistieron el año pasado aunque fueron más moderadas. El ejercicio arrancó con una subida interanual del 3,5% en el primer trimestre que repuntó una décima en el segundo trimestre y se elevó hasta el 4,5% en el tercero. En la recta final de 2023, el aumento fue del 4,2% con respecto al mismo periodo del año anterior, tres décimas por debajo de la tasa de variación registrada entre julio y septiembre.
"La demanda por comprar vivienda continúa siendo muy intensa, a pesar de las diez subidas de tipos de interés y el consecuente endurecimiento hipotecario", explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. "Con una intención de compra fuerte sobre el terreno frente a la escasez de stock existente, que se hace cada vez más significativa, se produce un desequilibrio que empuja el precio al alza", añade.
Por comunidades autónomas, las subidas más pronunciadas se registraron en Navarra, Canarias y Cantabria, con alzas superiores al 5%, al igual que ocurrió en Ceuta y Melilla. En el extremo opuesto, el aumento en el precio de la vivienda no llegó al 2% en Castilla-La Mancha y Extremadura y se quedó también por debajo del 3% en Murcia, Castilla y León y La Rioja, sin alcanzar la media nacional. No obstante, el encarecimiento de la vivienda fue generalizado en toda España, donde el precio de los pisos acumula diez años al alza.
El alza del último año estuvo empujado sobre todo por la subida en el precio de los pisos a estrenar, que se incrementó en 2023 un 8%, una décima más incluso que en 2022. En cambio, el aumento registrado en la vivienda de segunda mano apenas llegó al 3,2%, frente al 7,3% anotado un año antes. Esta diferencia de comportamiento evidencia las tensiones en el mercado de nueva construcción, donde la oferta escasea. "Los obstáculos que rodean a esta tipología tienen un largo recorrido, no solo por la inflación, que afecta al coste de los materiales, a la producción y a la logística, sino por los escasos niveles productivos de la obra nueva", sostiene la directora de Estudios de Fotocasa.
Según datos del INE, en España se crean cada año unos 200.000 hogares, una cifra que no llega a cubrirse con las 100.000 viviendas construidas por el sector del ladrillo anualmente. "Las dificultades de los promotores y constructores para comprar suelo finalista, la falta de mano de obra cualificada en el sector y el aumento del precio de los materiales está causando que el stock esté bajo mínimos. Esta situación provoca un déficit de producción de obra nueva que el sector lleva arrastrando desde hace más de una década", señala Matos, que apunta a que la escasez de oferta impide atisbar bajadas de precio en un futuro cercano.
Las subidas encadenadas tanto en los pisos nuevos como en los de segunda mano han hecho cada vez más costoso el acceso a una vivienda. De hecho, en contraste con el aumento de los precios, la compraventa de pisos se redujo en 2023 un 9,7% con respecto a las cifras récord de 2022. En concreto, el año pasado se registraron un total de 586.913 adquisiciones, una cifra superior a la de 2019. Aunque la compraventa rompió en 2023 con dos años de crecimiento consecutivo tras la pandemia, mantuvo un fuerte dinamismo. "El mercado ha atravesado tres años consecutivos de boom de compraventas, por lo tanto el número de viviendas a la venta se reduce. Esto refuerza las tensiones entre oferta y demanda, lo que dificulta una estabilización del precio", apunta Matos.
En la misma línea, la firma de hipotecas se desplomó el año pasado un 17,8%, en un contexto marcado por las subidas de tipos acometidas por el Banco Central Europeo (BCE). De hecho, el tipo de interés medio cerró el año en su nivel más alto desde 2015. No obstante, el importe medio de los préstamos para la compra de un piso subió un 2% hasta los 142.074 euros, en coherencia con el alza de precios. "El encarecimiento de las hipotecas ha hecho que la demanda descienda frente a 2022 pero no lo suficiente como para ver caídas en los precios, ya que la demanda continúa siendo fuerte en España en estos momentos", expresa la portavoz de Fotocasa.
"Con la previsión de bajadas de tipos de interés en el horizonte, la demanda que había desechado la opción de comprar en 2023, se reactivará y volverá al mercado muy excitada", advierte Matos sobre las previsiones para los próximos meses. La directora de Estudios del portal inmobiliario apunta a que la desaparición del temor a una recesión, la percepción de que el precio de la vivienda se aproxima a un punto de inflexión y las políticas orientadas a incentivar la compra fomentarán el dinamismo del mercado inmobiliario en 2024, provocando una "sobredimensión" de la demanda que pondrá "más presión" sobre la oferta y hará que se mantenga la tendencia al alza en el precio.
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