Una dark kitchen, también conocidas como 'cocinas fantasma' o 'restaurantes fantasmas', es un modelo de negocio que está proliferando a raíz de la pandemia de coronavirus especializado en la elaboración de alimentos únicamente para la venta a domicilio. Así, a diferencia del restaurante convencial, una dark kitchen es una empresa digital, un restaurante bajo el formato de e-commerce que tan solo se dedica a preparar y enviar sus platos. Por tanto, no necesitan mesas, sillas, camareros, etc.  

Tras el aumento del negocio de los pedidos de comida a domicilio, las comunidades de propietarios de Madrid se enfrentan a una nueva problemática: la reconversión de muchos locales de alquiler de plantas bajas de edificios residenciales en las denominadas dark kitchen, cocinas que se habilitan para ser posteriormente alquiladas.

Chimenea de extracción y licencia de actividad

Desde el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) explican que para el establecimiento de este tipo de cocinas que están proliferando en algunas zonas residenciales de la capital hay que tener en cuenta dos elementos importantes: la chimenea de extracción de humos y la preceptiva licencia de actividad.

No se pueden instalar en una vivienda normal

Las dark kitchens no se pueden instalar en una vivienda normal porque tienen la consideración de cocinas industriales

“Las dark kitchens no se pueden instalar en una vivienda normal porque tienen la consideración de cocinas industriales, con unas potencias y características que no se asemejan a las cocinas de una casa”, avisan desde el CAFMadrid. “En este sentido, la adecuación de un local para este uso requiere la ejecución de obras para adaptarlo a normativa vigente para esta actividad. La licencia no sería de restaurante, dado que no es un servicio al público con zona de comida, sino que todo el local se consideraría cocina por estar destinado al tratamiento y elaboración de alimentos, en este caso de grandes dimensiones”, explica Enrique Fernández, asesor de Arquitectura del CAFMadrid,

Extracción de humos y ventilación

Uno de los puntos más críticos en locales que no están adaptados son las chimeneas de extracción de humos y ventilación de estos locales, aclaran desde CAFMadrid. En Madrid capital, la vigente normativa exige que la chimenea que tenga salida directa al exterior debe coronar el edificio en, al menos, un metro, lo que implica que un tubo discurra a lo largo de toda la fachada del edificio, aunque sea interior. 

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“Esto supone el establecimiento de una nueva servidumbre y una modificación del título constitutivo, por lo que será necesario que se adopte un acuerdo unánime de todos los propietarios, según la Ley de Propiedad Horizontal”, argumentan en el CAFMadrid.

“Es importante que los usuarios de estos locales que quieran instalar una chimenea sepan que es necesario contar con el permiso de la comunidad para obtener la preceptiva licencia de actividad. Sin ella, la comunidad puede denunciar los hechos ante la Agencia de Actividades y además podrá entablar la correspondiente acción de cesación por actividades molestas y prohibidas”, indica Isabel Bajo, presidenta de CAFMadrid.

Respecto a la legalidad de las dark kitchens, desde CAFMadrid indican que, si no existe una limitación en el título constitutivo o en los Estatutos de la comunidad, según el tipo de actividad que se puede realizar en el local y cuenta con la preceptiva licencia de actividad, solo si se producen molestias a la finca como ruidos u olores, se puede ejercitar la acción de cesación regulada en la Ley de Propiedad Horizontal.