Alquiler o compra de vivienda
Una mujer observa ofertas de pisos para alquilar o comprar. JORGE PARÍS

El Consejo de Ministros ha aprobado un real decreto ley de medidas urgentes por el que se establecen importantes cambios en materia de alquiler, como que se amplía de tres a cinco años el plazo de prórroga obligatoria de los contratos o se limitan las fianzas a un máximo de dos mensualidades. Medidas que entrarán en vigor a partir del día siguiente de su publicación en el BOE, un detalle clave que sin embargo todavía no se ha producido.

La norma, según explicó este viernes el ministro de Fomento, José Luis Ábalos, modifica cinco leyes: la de Arrendamientos Urbanos, la de Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. 

Según Ábalos, este real decreto busca dar respuesta a la "difícil situación que se da en el mercado de alquiler" en algunas grandes ciudades, aunque ha descartado incluir medidas de intervención de los precios en el mercado de alquiler, una propuesta contemplada en el acuerdo presupuestario firmado con Unidos Podemos para evitar la escalada desorbitada. A pesar de ello, esa posibilidad sigue en estudio y que podría incluirse o bien en la fase de enmiendas o en otra ley.

Estos son los principales puntos que se recogen en el decreto aprobado:

Ampliación de contratos

Para dar más seguridad a los arrendatarios, el plazo de prórroga obligatoria se amplía de tres a cinco años —siete en los casos de que el arrendador sea una persona jurídica—. Es decir, aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada, se explica en la referencia del Consejo de Ministros. Esta ampliación no tendrá carácter retroactivo y afectará a los contratos que se firmen desde la entrada en vigor del real decreto ley.

Además, se amplía el plazo de prórroga tácita, que ahora es de un año, a tres. La prórroga tácita consiste en el plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

Fianzas y avales: limitados a dos meses

A partir de ahora, el arrendador tampoco podrá exigir al nuevo inquilino una fianza que supere en dos meses la renta mensual del alquiler, "salvo que se trate de contratos de larga duración". Para Ábalos, esta limitación de la cantidad de mensualidades que se pueden pedir como garantía adicional a la fianza al inquilino acaba con la situación actual en la que "se puede plantear cualquier exigencia". Se limita así la carga económica que en ocasiones genera al inquilino la firma de un nuevo contrato a través de un aval o depósito bancario que se suma a la cuantía de la fianza.

La norma facilita también los acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato de arrendamiento, sin tener que esperar al vencimiento de la misma.

Además, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato correrán a cargo del arrendador cuando este sea una persona jurídica —una empresa—, salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa del arrendatario.

Exenciones fiscales

El real decreto ley establece, asimismo, una serie de medidas fiscales. En el caso de firmar y registrar adecuadamente en la Administración un contrato de alquiler, propietario e inquilino estarán exentos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el de Actos Jurídicos Documentados —en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente—.

Además, se elimina la obligación de repercutir el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos. De este modo, los ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública. También se habilita a los ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado, y se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

Mayor protección contra los pisos turísticos

Este punto supone un cambio en la Ley sobre Propiedad Horizontal para habilitar la posibilidad de que, por mayoría simple cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos puedan limitar o condicionar la actividad del alquiler turístico, con el fin de "favorecer" la convivencia en el edificio.

Además se requerirá esta misma mayoría cualificada para establecer cuotas especiales e incremento de la participación en los gastos comunes de la vivienda turística no superior al 20%.

Esta medida "no tendrá carácter retroactivo", ya que se aplicará a partir de la entrada en vigor del real decreto ley. Fuentes de Fomento han aclarado que si hasta ese momento ya existe una vivienda de uso turístico no habrá posibilidad de adoptar ningún acuerdo por parte de la comunidad de propietarios.

De este modo, los alquileres turísticos salen de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para llevarlos a la legislación sobre actividad turística y ser tratados como una actividad económica.

Cambios en desahucios

Según Ábalos, los desahucios por impago en el alquiler están creciendo a una tasa del 5% anual, como consecuencia de que el 42% de los hogares destinan más del 40% de su renta al alquiler. Por este motivo, el real decreto ley también modifica la ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 para reformar el procedimiento de desahucio de vivienda y ofrecer más protección a los hogares vulnerables, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.

En concreto, desde la notificación del embargo, los servicios sociales tienen la obligación de emitir un informe al juzgado sobre en qué condición quedarán los desahuciados. Una vez que el informe sea recibido en el juzgado se paralizará el procedimiento durante un mes (o dos meses si el arrendador es persona jurídica) para dar tiempo a buscar una solución para los desahuciados.

No se controlará el precio del alquiler

Asimismo, el Gobierno ha rechazado incluir en este decreto medidas encaminadas a intervenir los precios del alquiler, tal y como había acordado con Unidos Podemos en el acuerdo presupuestario, aunque no ha descartado que en los Presupuestos del próximo año, que el Gobierno aprobará en enero, se puedan incluir.

Según han explicado fuentes de Fomento, esa fijación de precios máximos en los distritos urbanos más afectados por la escalada de precio del alquiler requiere de un estudio más detallado que incluya contar con más datos y estadísticas, así como más tiempo para la redacción de la norma.

"Habíamos acordado con ellos en los Presupuestos otra cosa, que las medidas de vivienda tenían que controlar el precio del alquiler para bajar los alquileres", ha reaccioado Iglesias este viernes tras conocerse el real decreto, y ha adelantado que "si el Gobierno incumple el acuerdo" su voto será "desfavorable" a la convalidación del decreto ley".

Sin embargo, para Fomento el pacto no se ha roto ya que, según señalan, esa medida podría incorporarse al decreto ley en la fase de enmiendas parlamentarias si el texto supera la votación de admisión por el Congreso y en la segunda votación, como es previsible, la mayoría decide tramitarlo como proyecto de ley.

Otra posibilidad es que la fijación de precios se incluya en otra norma, como podría ser la ley estatal de vivienda que el Gobierno tiene también intención de elevar al Parlamento el año que viene.

Con cualquiera de esas opciones se cumpliría con el acuerdo firmado entre Gobierno y Unidos Podemos, ya que se especificaba para ese punto en concreto que se haría "a lo largo de 2019". Por ello, desde Fomento indican que tienen de plazo un año entero para que la regulación de precios de forma directa entre en el ordenamiento jurídico, sin incluir su pacto parlamentario.

Asimismo, recuerdan que si fue incluida esa referencia temporal en el acuerdo con Unidos Podemos firmado hace dos meses fue precisamente porque necesitaban más tiempo para desarrollar la medida.

Accesibilidad a edificios

Con objeto de estimular la realización de obras de adaptación o mejora de la accesibilidad, se modifica la Ley sobre Propiedad Horizontal para aumentar, en un plazo de tres años, al 10% el fondo de reserva de las comunidades de propietarios, y establecer la posibilidad de que se destine a la realización de obras en materia de accesibilidad, en un contexto en el que cada vez hay más personas en situación de movilidad reducida.

Asimismo, se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

Otras medidas que llegarán

Aparte de lo publicado en el real decreto ley, Fomento ya ha avanzado que prepara otras iniciativas en materia de vivienda como la tramitación de una ley que garantizará el derecho a la vivienda en todo el Estado, configurándola como servicio público e impidiendo la enajenación del parque público de vivienda a fondos de inversión, o un plan de 20.000 viviendas a desarrollar en un plazo de cuatro a seis años y que se destinarán a alquiler.