Tras una tortuosa tramitación de más de dos años, el Senado dio luz verde definitiva a la ley de vivienda hace justo un año. La norma, que entró en vigor el 26 de mayo de 2023, prometía -y promete- facilitar el acceso a la vivienda y garantizar por igual en toda España el derecho recogido en el artículo 47 de la Constitución, limitando las subidas de los alquileres y protegiendo a los inquilinos más vulnerables, entre otros puntos. Un año después, la llave para poner en marcha una parte importante de la ley impulsada por el Gobierno de coalición está en manos de las comunidades, que en su mayoría se resisten a aplicarla. Mientras tanto, el precio de la vivienda no deja de crecer y sigue suponiendo una carga asfixiante para muchas familias.

La medida estrella de la ley aprobada en la pasada legislatura son las denominadas zonas tensionadas, con las que se busca identificar los puntos donde el acceso a la vivienda es más complicado para desplegar en ellos medidas específicas. Esta consideración puede aplicarse en aquellas áreas donde el coste medio de la vivienda supera el 30% de la renta media de los hogares (incluyendo la hipoteca o el alquiler y gastos asociados como la luz o el gas) o bien donde el precio de la vivienda haya crecido en los cinco últimos años al menos tres puntos por encima de la inflación. En estas zonas, la ley de vivienda permite topar la cuantía de algunos nuevos contratos de alquiler en función del índice de precios de referencia publicado en marzo por el Ministerio de Vivienda, así como aplicar deducciones fiscales para los pequeños propietarios.

Sin embargo, por el momento solo Cataluña ha activado estas prerrogativas al solicitar la declaración de zona tensionada en 271 municipios de su territorio -no sin polémica, ya que la Generalitat ha llevado el índice estatal de precios a la Audiencia Nacional para pedir que se aplique de forma simultánea junto a otra referencia elaborada a nivel autonómico-. Las comunidades gobernadas por el PP han subrayado que no van a hacer uso de estas herramientas para abordar el problema de la vivienda, dado que consideran que limitar el precio de los alquileres sería un "error". Tampoco las tres regiones dirigidas por el PSOE han dado el paso.

Índice de precios del alquiler: a qué viviendas afecta, cuándo se pone en marcha y cómo influye en los contratos actuales

En la práctica, por tanto, un año después de la aprobación de la ley de vivienda, la norma solo ha provocado cambios en las condiciones de los nuevos contratos de alquiler en menos de un tercio de los municipios de Cataluña. Obliga a tomar como referencia o bien el contrato del inquilino anterior o bien la horquilla de precios prevista en el índice estatal en las nuevas firmas cuando la vivienda sea propiedad de un gran tenedor o se incorpore al mercado por primera vez en cinco años. En el resto del territorio nacional, el sistema de precios de referencia -que no está disponible todavía en Navarra y País Vasco- funciona como una herramienta meramente informativa que indica en que rango debería moverse el alquiler de una vivienda en función de su ubicación, su superficie y demás características.

En cambio, lo que sí se aplica en todas las comunidades es el tope del 3% para la actualización anual de las cuotas del alquiler en 2024. No obstante, este porcentaje es transitorio hasta que el Instituto Nacional de Estadística (INE) diseñe un nuevo índice que a partir de 2025 sustituya al IPC como tope para las subidas anuales. Este indicador todavía no está preparado. La ley de vivienda da como plazo hasta el 31 de diciembre de 2024 para su publicación.

El impacto sobre la oferta

Desde antes incluso de que la ley de vivienda viera la luz, el sector inmobiliario se ha mostrado contrario a las limitación de los precios y al grueso de medidas introducidas por la norma, a las que achacan la reducción de la oferta. La Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) calcula que el volumen de viviendas en el mercado del alquiler ha caído más de un 30% desde la entrada en vigor de la ley y, en consecuencia, los precios han crecido más de un 12%. 

La oferta de alquiler de temporada se dispara a espaldas de la ley de vivienda y bajo sospechas de fraude

El presidente de la FAI, José María Alfaro, explica esa merma de la oferta por el "miedo" de los pequeños propietarios ante la "falta de seguridad jurídica", lo que, a su juicio, ha provocado una "progresiva e importante fuga" de alquiler habitual hacia otras modalidades como el vacacional o el de temporada. La regulación de los pisos turísticos quedó excluida de la norma aprobada hace un año, que sí previó la creación de un grupo de trabajo para abordar el alquiler de temporada. Aunque el adelanto electoral hizo demorarse los plazos, el Ministerio de Vivienda puso en marcha a finales del año pasado este foro, que todavía no ha llegado a ninguna conclusión.

Según los datos del Colegio de Registradores, entre el primer trimestre de 2023 y el mismo periodo de 2024, los pisos se han encarecido de media en España un 1,9% hasta llegar el metro cuadrado hasta los 1.984 euros. Aunque el alza es moderada respecto a las subidas de los años anteriores, al poner la lupa la foto cambia. Las diferencias entre comunidades son significativas. Navarra es aquella en la que más ha aumentado el precio de la vivienda en el último año. Se ha encarecido un 14,4% hasta pagarse el metro cuadrado a 2.054 euros. La siguen Baleares y la Comunidad Valenciana, con subidas por encima del 5%. También Canarias, Madrid y Andalucía superan el 3%. En cambio, en Extremadura y Castilla y León la vivienda es en torno a un 1% más barata que hace un año.

El esfuerzo para pagar la vivienda se redobla en el alquiler: a dos de cada cinco inquilinos les supone más del 40% de sus ingresos

"A la ley de vivienda se le achacan todos los males de este mercado imperfecto que tenemos tanto en el régimen de compra como en el de alquiler", lamentó hace unos días el secretario de Estado de Vivienda, David Lucas, en el Congreso. "Parece que todo comenzó hace un año con la ley de vivienda y que no hay una realidad previa que fue la que abocó precisamente a la conformación de la ley", ironizó, recordando las limitaciones de la norma y reconociendo la magnitud de la problemática. 

Por su parte, los sindicatos de inquilinos denuncian irregularidades en el cumplimiento de la norma en aspectos como el pago de los honorarios de la inmobiliaria por parte del casero, motivo por el que han recurrido a los tribunales contra varias compañías. La ley de vivienda obliga a que sea el propietario quien, como contratante de los servicios de la inmobiliaria para arrendar su piso, se haga cargo de pagar lo que corresponda a la empresa.

A escasos días de que se cumpliera el aniversario de la ley, el Tribunal Constitucional ha avalado recientemente el grueso de la norma aprobada en la pasada legislatura. Pese a desestimar buena parte del recurso de inconstitucionalidad presentado por la Junta de Andalucía, la corte de garantías sí anulo el artículo referido a la vivienda protegida. No obstante, el paso de la ley por el Constitucional va para largo, ya que hay otros siete recursos pendientes.