Este viernes, más de dos años después de que empezara a negociarse, la ley de vivienda entrará por fin en vigor tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Como estaba previsto, el Senado aprobó este miércoles la norma de manera definitiva sin cambios, lo que evita que el proyecto deba volver al Congreso y sirve para que se ponga en marcha antes de las elecciones del 28 de marzo. No hubo sorpresas: la mayoría que forman el PSOE y sus aliados de ERC y EH Bildu —Unidas Podemos no tiene senadores— rechazó todos los intentos de la oposición de derribar la norma, y tampoco se admitieron cambios parciales en el texto que salió de la Cámara Baja.

En contra de la puesta en marcha de la ley votaron los mismos grupos que en el Congreso: PP, Vox, Cs, PNV, Junts y otras pequeñas formaciones, que compartieron, entre otras críticas, la de la rápida tramitación que ha tenido la norma en el Senado, donde se ha aprobado por la vía de urgencia. "Es una chapuza legislativa, una ley de cara a la galería, más preocupada por las elecciones, por eso vamos tan deprisa", denunció el senador de Junts Josep Lluís Cleries, que se quejó de haber tenido solo tres días hábiles para presentar enmiendas.

En la misma línea, la senadora del PP Pilar Rojo denunció la "tramitación exprés, sin margen para una negociación", que ha tenido la ley de vivienda, y aprovechó para afear al Gobierno que haga "puro teatro y propaganda" con los anuncios que ha hecho en materia de vivienda en los días que lleva en marcha la campaña electoral. Por el contrario, su homólogo socialista Ramón Morales aseguró las críticas de la derecha a la ley buscan "hacer ruido" y aseguró que la norma servirá para "seguir creciendo en derechos".

Estas son las claves de la ley que regirá en España el derecho a la vivienda desde este mismo jueves:

La regulación del precio del alquiler

La medida estrella de la norma es, sin duda, la que permitirá a comunidades y ayuntamientos determinar la existencia de zonas de mercado tensionado para, en ellas, establecer limitaciones a los precios del alquiler. Para que una zona sea considerada tensionada tendrá que cumplir al menos uno de los siguientes requisitos: que la carga media del coste del alquiler junto a los suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o de alquiler de vivienda haya aumentado al menos tres puntos más que el IPC en los cinco años anteriores.

En estas zonas tensionadas, las limitaciones de precios a los arrendamientos serán diferentes en función de si el propietario del piso es un gran tenedor -aquel que tenga más de diez viviendas, un límite que puede reducirse a cinco si así lo desea el consistorio- o si, por el contrario, tiene menos de diez inmuebles -o cinco- en propiedad. Los que tendrán los precios más regulados serán los primeros: a la hora de hacer nuevos contratos de alquiler en estas zonas, dichos grandes propietarios estarán obligados a rebajar los precios hasta un límite máximo que establecerá el Ministerio de Transportes a través de un índice. 

A este tope también estarán sujetos los pequeños propietarios que pongan en alquiler una vivienda por primera vez, pero los pequeños tenedores que ya estén alquilando alguna de sus viviendas tendrán una regulación más laxa. Básicamente, estos caseros no podrán subir el precio cuando cambien de inquilino y firmen un nuevo contrato salvo que hagan obras de rehabilitación o mejora de la vivienda que al menos les hayan costado un 10% del valor de compra del piso. Solo en tal caso podrán aplicar una subida del 10% con respecto a la cuota a la que alquilaban anteriormente la vivienda. 

Por último, para evitar la picaresca, quedará igualmente prohibido aumentar las cuotas de alquiler más allá de lo estipulado forzando a los inquilinos a asumir los gastos de la comunidad o el pago de tasas municipales.

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Subidas anuales no sujetas al IPC

Otra de las grandes novedades de la ley tiene que ver con la actualización anual de las cuotas del alquiler. Hasta ahora, durante los cinco años de duración del contrato, el casero tenía derecho a aumentar el precio cada año en el mismo porcentaje que subiera el IPC. Pero la nueva ley establecerá a partir de 2025 un nuevo índice que sustituirá a la inflación a la hora de limitar la subida anual de las cuotas del alquiler, si bien el Gobierno y sus socios parlamentarios aún no se han puesto de acuerdo sobre la fórmula concreta que se pondrá en marcha.

Hasta ese año, no obstante, no seguirá rigiendo la actual normativa. En concreto, se ampliará a todo el resto de 2023 el actual límite del 2% para estas actualizaciones, establecido hace unos meses en el decreto de medidas urgentes para la guerra de Ucrania. Y, en 2024, se aplicará un tope del 3%, sea cual sea el nivel de inflación. Los caseros no podrán subir el precio de sus contratos ya en vigor por encima de esos porcentajes.

Más deducciones fiscales para propietarios

Los propietarios de pisos en alquiler, no obstante, también pueden salir ganando con la nueva ley de vivienda, al menos si cumplen las condiciones que se establecerán para beneficiarse de los nuevos incentivos fiscales a los que podrán acogerse. Ahora mismo, los arrendadores pueden desgravarse en el pago del IRPF un 60% de la cantidad que cobran al inquilino, y, en términos generales, esa cuantía se reducirá en las zonas tensionadas al 50% con el nuevo texto.

Sin embargo, en función de los precios que pongan a sus pisos los propietarios de viviendas en alquiler en zonas tensionadas, estas deducciones pueden prácticamente duplicarse. La desgravación fiscal crecerá hasta el 90% si el propietario rebaja el precio del alquiler al menos un 5% con respecto al contrato anterior; y hasta el 70% si se saca una nueva vivienda al mercado y se la alquila a un joven de entre 18 y 35 años o si la alquila a la administración pública para que esta, a su vez, la arriende en régimen de alquiler social.

En cualquier caso, esta es la única parte de la ley que no entra en vigor este jueves. Lo hará a partir del 1 de enero de 2024, y durante todo el resto de este año seguirá vigente el actual sistema de incentivos fiscales.

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Penalizaciones fiscales a los pisos vacíos

El contrapunto de los incentivos fiscales son las penalizaciones a las que se expondrán los propietarios de pisos vacíos. La nueva ley de vivienda ofrecerá a los ayuntamientos la posibilidad de penalizar económicamente a quienes mantengan sus inmuebles sin ocupar, con el fin de fomentar que salgan al mercado, aunque la decisión final será de los consistorios. Esta penalización se vehiculará a través de un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150%. Y se considerará que un inmueble está "desocupado con carácter permanente" cuando permanezca vacío "de forma continuada y sin causa justificada por un plazo superior a dos años", siempre que su propietario tenga cuatro o más casas.

Si el inmueble lleva vacío dos años, el recargo en el IBI podrá ascender hasta un 50%, mientras que podrá ser "de hasta el 100% de la cuota líquida del impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años", establece el anteproyecto de ley. El texto señala, además, que "los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo que corresponda con arreglo a lo señalado anteriormente en hasta 50 puntos porcentuales adicionales" -es decir, hasta el 150%- "en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal".

Los honorarios de la inmobiliaria los pagará el casero

Además, la nueva ley de vivienda prohibirá una práctica muy habitual a la hora de firmar el alquiler: que la inmobiliaria exija al nuevo inquilino el pago de sus honorarios. La norma obligará a que sea siempre el propietario quien, como contratante de los servicios de la inmobiliaria para arrendar su piso, deba hacerse cargo de pagar lo que corresponda a la empresa.