El alquiler de temporada es la gran laguna de la ley de vivienda. La norma aprobada en la pasada legislatura no alteró la regulación de esta fórmula en la que el inquilino busca un lugar donde alojarse fuera de su domicilio habitual durante un periodo de tiempo limitado. En el último año, la oferta de este tipo de arrendamientos se ha disparado, bajo la sospecha de un uso fraudulento para esquivar la ley de vivienda. Mientras que el Gobierno tiene sobre la mesa varias propuestas para atajar el asunto, Cataluña ha tomado la delantera anunciando medidas propias.

"Las dos características fundamentales para poder distinguir un alquiler de temporada de uno residencial son que la residencia habitual del inquilino esté en un lugar distinto a la vivienda que está alquilando por temporada y que esté perfectamente acreditada la causa de esa temporalidad", explican desde Alquiler Seguro a 20minutos. Esta tipología de contrato no tiene una duración máxima -aunque habitualmente no supera el año-, sino que en cada caso el casero y el inquilino acuerdan cuándo finalizará y cuál será el precio cerrado, sin posibles revisiones.

Los motivos para recurrir a este tipo de arrendamientos pueden ser muy diversos: desde pisos para estudiantes y trabajadores desplazados hasta personas que tienen que abandonar temporalmente su vivienda habitual para recibir un tratamiento médico, por ejemplo. De forma específica, cada comunidad autónoma cuenta con su propia normativa para  alquileres turísticos, aunque pueden darse casos en los que incluso tenga cabida el alquiler temporal con un fin vacacional. Por ejemplo, en Cataluña la estancia máxima en viviendas de uso turístico son 31 días, por lo que un veraneante que quisiera pasar todo julio y agosto en la Costa Dorada tendría que recurrir a un alquiler de temporada.

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La oferta de este tipo de arrendamientos ha crecido significativamente en el último año. Aunque apenas existen estadísticas al respecto, los últimos datos publicados recientemente por Idealista indican que los alquileres de temporada supusieron el 11% de los anunciados en la plataforma durante el primer trimestre de 2024, después de crecer la oferta un 56% con respecto a 2023. El dato resulta especialmente llamativo dado que, en el mismo periodo de tiempo, la oferta de alquiler permanente se ha reducido de media un 15%. La caída supera el 20% en grandes ciudades como Bilbao, Sevilla, Madrid o San Sebastián.

Los arrendamientos temporales llegaron a representar entre enero y marzo el 30% de los disponibles en la capital guipuzcoana y en Barcelona. Las siguieron Cádiz, Badajoz, Madrid, Valencia y Málaga, donde tuvieron un peso de entre el 21% y el 13% en el conjunto del mercado del alquiler. En cambio, la proporción apenas alcanzó el 1% en Ciudad Real, Teruel y Palencia e incluso rondó el 0% en zonas menos tensionadas como Soria, Lugo, Orense y Guadalajara.

"Las medidas adoptadas en materia de alquiler han trasladado la oferta del alquiler permanente al alquiler de temporada, una fórmula perfectamente legal, pero que viene a dificultar aún más el acceso a la vivienda de las personas y las familias más desfavorecidas", valora Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, apuntando a que la entrada en vigor de la ley de vivienda ha provocado que algunos caseros opten por arrendar su piso por temporada en lugar de como residencia habitual para escapar de la nueva norma. 

El Banco de España también constata este fenómeno en el capítulo monográfico sobre vivienda de su Informe anual 2023. "Se observa un rápido crecimiento del peso del alquiler de temporada que presentaría un marco regulatorio más laxo y favorable para los propietarios", señala el documento publicado recientemente, que reconoce que el auge de esta fórmula de arrendamiento -junto al alquiler turístico- está reduciendo la oferta de pisos para uso residencial en determinadas zonas, contribuyendo así al alza de precios.

El alquiler de temporada, regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en el Código Civil, quedó fuera de la ley de vivienda, de manera que no se aplican sobre estos contratos aspectos como el tope a las subidas anuales -del 3% en 2024- o las prórrogas extraordinarias, ni tampoco la prohibición de que los inquilinos paguen los honorarios de las agencias. Dadas las menores restricciones y la mayor rentabilidad, buena parte del sector inmobiliario denuncia que se está haciendo un uso indebido del alquiler de temporada. "Con la regulación que ha habido, de repente estos contratos se está usando de manera fraudulenta como si fuera un alquiler residencial", señalan desde Alquiler Seguro, apuntando a que el problema reside en la falta de concreción de la LAU, que se ha ido desarrollando a partir de sentencias del Tribunal Supremo.

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La consellera catalana de Territori, Ester Capella, aludió el miércoles a los "agujeros" dejados por la ley de vivienda para justificar la necesidad de tomar cartas en el asunto de los alquileres de temporada. Así, en vísperas del inicio de la campaña electoral, el Govern de la Generalitat aprobó un decreto ley que limita estos contratos a estancias por motivo vacacional o recreativo. Este cambio, que tendrá que ser respaldado en el Parlament, excluye de la fórmula del alquiler de temporada cualquier otros motivo, como desplazamientos por estudio o trabajo.

Hacia una nueva regulación estatal

A nivel nacional, el Ministerio de Vivienda puso en marcha a finales del año pasado un grupo de trabajo previsto en la ley de vivienda para discutir el asunto de los alquileres de temporada. Su objetivo es avanzar hacia la regulación de estos contratos y así "salvaguardar los alquileres de temporada que realmente lo son". Bajo la coordinación del departamento encabezado por Isabel Rodríguez, participan en este foro representantes de las carteras de Economía, Justicia y Derechos Privados, así como organizaciones empresariales, sectoriales y sindicatos. Tras celebrarse su segundo encuentro el pasado 18 de abril, Vivienda emplazó a los asistentes a una nueva reunión para "decidir las conclusiones".

Sobre la mesa hay varias propuestas. El Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) pide que no se modifique la naturaleza jurídica del alquiler de temporada, aunque propone que se explique en el contrato el motivo del uso temporal -adjuntando la documentación que lo acredite- y se especifique el domicilio donde el inquilino tenga su residencia habitual. "Estamos convencidos de poder contribuir a la elaboración de una propuesta de medidas que, aunque complejas, extirpen dudas de la legalidad de los contratos para evitar el fraude de ley que parece que viene produciéndose a partir de la aprobación de la ley de vivienda", explican, a la vez que plantean también que el inquilino renuncie al derecho de adquisición de la vivienda y que esta se alquile con el mobiliario y el equipamiento básico para su uso inmediato, como ocurre con los pisos turísticos.

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El Sindicato de Inquilinos e Inquilinas coincide en la exigencia de que se justifique y pruebe el motivo de la temporalidad del contrato. No obstante, va un paso más allá y reclama también limitar su duración a un máximo de seis meses y cambiar la LAU para equiparar los derechos de estos inquilinos con los de vivienda habitual, como, por ejemplo, la posibilidad de finalizar el contrato antes de lo previsto. "Esta modificación serviría para paliar el fraude de ley masivo que están llevando a cabo las entidades mercantiles y los caseros", aseguran, al mismo tiempo que piden un régimen sancionador para castigar a quien incumpla la regulación. "Sin inspectores especializados en materia de vivienda y sin sanciones, se prevé que el fraude continúe", advierten.

En el extremo opuesto, los pequeños propietarios rechazan modificar la normativa actual, que consideran "suficiente" para regular el alquiler de temporada y recuerdan que ya existe jurisprudencia sobre la inclusión en los contratos del domicilio habitual del inquilino y el motivo que justifique la temporalidad del alquiler. "No vemos sentido a incorporarlo a la LAU", apuntan desde la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas. A su vez, se oponen a la limitación temporal de este tipo de contratos porque restaría flexibilidad a esta figura. Sostienen que intervenir en los alquileres de temporada no facilitará "en absoluto" el acceso a la vivienda a las rentas bajas, sino que contraerá aún más la oferta. 

Por delante, el reto de acercar las distintas sensibilidades en torno a la problemática del alquiler de temporada. El Ministerio de Vivienda se muestra comprometido a alcanzar con "rigurosidad" una postura de "consenso" que sirva como base para una nueva regulación, aunque reconoce que, para materializarse en un cambio normativo, el texto que salga del grupo de trabajo tendrá después que debatirse y negociarse entre las distintas fuerzas políticas en el Congreso, donde el precedente de la ley de vivienda y la aritmética parlamentaria no parecen augurar una tramitación sencilla.