El Ministerio de Vivienda ha publicado el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas. Previsto en la Ley de Vivienda aprobada el año pasado, el nuevo índice permitirá limitar el precio del alquiler de los inmuebles que se encuentren en las denominadas 'zonas tensionadas'.
Tal y como explica el Ministerio en su página web, donde dispone de un simulador para consultar el precio de referencia de la vivienda, el sistema establece un rango máximo y mínimo de precios en función de la zona y las características de cada vivienda. Esta horquilla, explican, será una referencia "a título orientativo, para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda".
¿Cómo funciona el nuevo índice de precios del alquiler?
El nuevo índice de referencia de precios de alquiler de vivienda fija un rango, con un límite máximo y mínimo, en el que deberían oscilar los precios de los nuevos contratos de alquiler en zonas tensionadas. El rango se fija en función de diferentes variables, entre las que destacan:
- Ubicación
- Superficie del inmueble
- Estado de conservación de la vivienda
- Certificado energético
- Año de construcción
- Disponibildad de ascensor, aparcamiento, zonas urbanas, conserjería
Los precios establecidos en el rango son producto de un cálculo a partir de datos de la declaración de la renta de 2,5 millones de arrendadores y del trabajo de diferentes administraciones como el INE o los Ministerios de Vivienda o Hacienda. Según explicó el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, este índice refleja los precios que se pagan en el mercado, una cuantía que en muchas ocasiones están "muy por debajo" de lo que se pide, con lo que se pretende evitar la especulación.
¿En qué zonas y a qué viviendas afectará?
El nuevo sistema de precios se aplicará en la firma de contratos de arrendamiento de viviendas en aquellas zonas declaradas como tensionadas, es decir, en aquellas en las que se ha producido un incremento sostenido en los precios de los alquileres en los últimos años. En estas zonas deberá tomarse como referencia el índice al determinar la cuantía de los nuevos contratos de alquiler.
Si bien el índice es orientativo, será de obligado cumplimiento cuando:
- La vivienda sea propiedad de un gran tenedor (que tenga diez o más viviendas o, si así lo establece la comunidad autónoma, cinco en la misma zona tensionada).
- La vivienda no haya estado alquilada en los últimos cinco años.
En estos casos, el propietario no podrá establecer precios superiores a los fijados en el nuevo índice, debiendo tomar como referencia en la firma del contrato el rango publicado por el Ministerio de Vivienda, o el precio pagado por el inquilino anterior si es menor. La cifra a aplicar será la favorable al inquilino, en cualquier caso.
En la firma de nuevos contratos, que se aplique el rango alto o bajo dependerá de la negociación entre inquilino y propietario, si bien hay que recordar que, si el piso ha estado alquilado en los últimos cinco años, el rango nunca podrá aplicarse por encima del último contrato.
¿En qué municipios entrará en vigor?
El índice se aplicará en aquellas comunidades autónomas que soliciten la declaración de zonas de mercado inmobiliario tensionado en sus municipios, por lo que para la aplicación de este rango será necesario que las comunidades lo soliciten.
En ese sentido, Cataluña es la única región que ha solicitado la declaración de zona tensionada en 140 municipios, si bien la Generalitat ha expresado su disconformidad con el nuevo indicador. Desde el Ministerio han "invitado" a otras comunidades a declarar estas zonas tensionadas.
El índice se aplicará en toda España salvo en el País Vasco y Navarra, regiones en las que, al tener un sistema tributario propio, el sistema todavía no incluye datos de ambas comunidades. En cualquier caso, la efectividad de la ley dependerá de las comunidades autónomas, que tienen transferida del Estado la competencia en Vivienda.
¿Cómo afecta a los contratos actuales?
En el caso de los contratos actualmente en vigor, se aplicará el índice en los casos en los que se deba renovar el contrato o hacer uno nuevo: en esos casos aplicará el rango de precios del índice, siendo la referencia el precio del contrato anterior. Si se aplica el rango más alto o más bajo dependerá de diferentes circunstancias, como si ha habido obras de mejora en la vivienda, por ejemplo. En cualquier caso, será en la negociación propietario-inquilino donde se determine.
Este índice no influirá sobre las rentas de alquiler que se paguen en contratos vigentes en la actualidad, siendo el índice la referencia en caso de renovación o firma de nuevo contrato, y no en la actualización de renta anual, que depende del propietario y que tiene como límite el 3%.
¿Cómo se controlará el cumplimiento del índice?
Serán las comunidades autónomas, titulares de la competencia de Vivienda, quienes deban velar en su territorio por el cumplimiento del índice en aquellas zonas que declaren como tensionadas, a través de inspecciones. Sin embargo, este control plantea interrogantes como, por ejemplo, la capacidad del inquilino para saber si el propietario es un gran tenedor.
¿Cuándo entrará en vigor el índice?
Será el día 12 de marzo cuando el nuevo índice se publique en el BOE, entrando en vigor el día siguiente, el 13 de marzo.
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