La ley de vivienda y sus consecuencias se han colado de lleno en plena precampaña de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo. La norma fue aprobada este viernes por el Congreso y, en las próximas semanas, recibirá la luz verde definitiva del Senado para entrar en vigor, y una de sus medidas estará muy presente en el debate público en las próximas semanas precisamente porque serán ayuntamientos y comunidades las que tendrán que decidir si la aplican o no: la regulación de los alquileres. 

Allí donde las administraciones entiendan que existe una zona de mercado tensionado y se establezcan límites de precios, los caseros que sean pequeños propietarios estarán obligados a congelar el coste de su arrendamiento cuando hagan nuevos contratos. La ley, no obstante, les permite elevar la cuota hasta un 10% si llevan a cabo actuaciones de mejora o rehabilitación de la vivienda. Pero la norma no deja a la libre interpretación del dueño lo que es una obra de mejora, sino que establece unos requisitos exigentes, entre ellos, que el coste total de la rehabilitación supere el 25% del valor del piso. 

Esta limitación busca evitar que el tope de precios en el caso de los pequeños propietarios -los grandes tenedores están obligados a bajar las cuotas hasta el tope que establezca el Gobierno- se convierta en un coladero por el cual se sigan subiendo precios llevando a cabo tan solo obras mínimas en la vivienda. De hecho, la ley marca que los nuevos contratos que realicen los pequeños propietarios de pisos en zonas tensionadas tendrán que mantener el mismo precio que en el alquiler anterior por norma general.

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Los supuestos por los cuales el propietario podría elevar la cuota hasta un 10% son varios, y el más sencillo tiene que ver con la duración del nuevo contrato que se firme. Si ese acuerdo es por diez o más años -el mínimo legal son cinco años si el propietario es una persona física y siete años si es una empresa-, el casero podrá hacer la subida. Y lo mismo ocurrirá si el nuevo contrato establece un sistema de prórrogas que permita al inquilino vivir en el piso por el mismo precio (con las sucesivas actualizaciones anuales) durante una década.

La cuestión se complica si se hace un contrato estándar, de menos de diez años de duración. El propietario, entonces, únicamente podrá elevar la cuota un máximo de un 10% con respecto al anterior alquiler si hace obras de calado en la casa durante, como mucho, los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato. Esas obra deben de ser entendidas como "actuaciones de rehabilitación" y, según establece la ley, deben tener "por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas". 

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El coste de la reforma, además, debe ser superior al "25 % del precio de adquisición" si la compra del inmueble "se hubiese efectuado durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación". En caso contrario, la cifra a tener en cuenta para obtener ese 25% será la del valor de mercado que tuviera la vivienda cuando comenzó a ser reformada. "A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo", señala la ley.

Eficiencia energética o accesibilidad

La norma establece otra vía que permite al casero subir los precios de un contrato a otro si hace obras: la mejora de la eficiencia energética del piso. En concreto, se permitirán subidas del 10% "cuando, en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento, se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%". En este caso no se establece un coste mínimo de esas reformas, aunque sí se exigirán "sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación".

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La cuarta forma que tendrán los pequeños propietarios de subir el precio de sus alquileres en zonas tensionadas será reformar su piso para mejorar la "accesibilidad" de las personas con discapacidad. Este es el método más inconcreto de los que recoge la ley, ya que no se incluyen más detalles sobre el alcance que deben tener estas obras de mejora de la accesibilidad. No obstante, fuentes del Ministerio de Transportes explican que no será suficiente con instalar, por ejemplo, una rampa para personas en silla de ruedas: el espíritu de la norma, sostienen, busca promover obras de calado, como la instalación de ascensores o la adecuación de las zonas sanitarias, por ejemplo.