El mercado inmobiliario se ha tensionado en los últimos años, en los que muchos compradores -también foráneos- han aprovechado el ahorro acumulado durante la pandemia para adquirir una vivienda. La compra de pisos en España por parte de extranjeros aumentó en el último año un 28,5%, frente a un crecimiento del 1,8% de las adquisiciones por parte de compradores nacionales. Sin embargo, en 2022 se redujo a la mitad la concesión de 'visados de oro', un polémico instrumento orientado a atraer la inversión extranjera que ha sido recientemente eliminado en Portugal.

Ni la escalada de los precios ni las consecuentes subidas de tipos por parte del Banco Central Europeo impidieron que el mercado inmobiliario registrara el año pasado cifras no vistas desde finales de la burbuja inmobiliaria. Según datos del Consejo General del Notariado, en 2022 se vendieron 697.177 viviendas, un 6,3% más que en 2021, cuando ya se superaron las cifras anteriores a la pandemia al efectuarse 655.633 operaciones de compraventa de vivienda libre. 

El aumento de las transacciones fue especialmente marcado entre los compradores extranjeros no residentes en España, entre los cuales las operaciones de compraventa crecieron el año pasado un 43,5%. Del total de 143.629 viviendas compradas por inversores foráneos en 2022, 64.733 fueron adquiridas por personas que ni tenían nacionalidad española ni vivían en España (45%), mientras que las 78.895 operaciones restantes fueron efectuadas por extranjeros residentes (55%). Es decir, casi una de cada cinco viviendas vendidas en 2022 fue adquirida por un comprador extranjero y en uno de cada diez casos el comprador, además de no tener nacionalidad española, tampoco vivía en el país.

Los datos evidencian que las transacciones por parte de extranjeros están en auge. "España tiene un atractivo fuerte dentro de los mercados europeos. El nivel de precios es bastante razonable en comparación con otros países del entorno y, aparte de eso, tiene un valor importante como segunda residencia, sobre todo en las zonas de costa. El clima, la gastronomía... son factores que refuerzan el interés por invertir en España", explica Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de la consultora financiera Eurocofín.

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Impulsadas por la recuperación tras la pandemia y el ahorro acumulado, las 143.629 operaciones realizadas por compradores extranjeros marcaron en 2022 un máximo en la serie histórica -disponible desde 2007-. El volumen de operaciones de 2022 supone un 28,5% más de compraventas por extranjeros que en 2021 y un 40,5% más que en 2019. El número de transacciones supera con creces las cifras de finales de la burbuja inmobiliaria, cuando se realizaron 57.674 operaciones en 2007.

'Visados de oro'

Durante la crisis posterior, el mercado inmobiliario -y la economía en general- se enfrió de golpe. Las inversiones cayeron en picado. Para tratar de contrarrestarlo y atraer a inversionistas extranjeros interesados en afincarse en España, en 2013 el Gobierno de Mariano Rajoy puso en marcha los denominados 'golden visa' o 'visados de oro'. Esta figura permite residir en el país y transitar por el espacio Schengen a los ciudadanos de fuera de la Unión Europea que, entre otras opciones de inversión, compren un inmueble por valor igual o superior a 500.000 euros.

Estos visados, a los que también tienen acceso el cónyuge y los hijos del inversor, permiten residir en España durante un año inicialmente, con la posibilidad de renovar la autorización siempre y cuando se mantenga la inversión. Además de la compra de una vivienda, otras formas de acceder al permiso es el desembolso de o bien dos millones de euros en títulos de deuda pública española o bien un millón en acciones o participaciones de una empresa o en un depósito bancario en entidades financieras españolas, así como invertir en proyectos empresariales de "interés general".

Según datos del Ministerio de Asuntos Exteriores, en 2022 los consulados españoles expidieron 451 visados por inversiones en inmuebles, casi la mitad que en 2021, cuando se emitieron 880 permisos de estas características, y apenas cinco más que en 2020, año marcado por la pandemia. En total, desde 2014 se han concedido 4.078 visados por inversiones en inmuebles. La caída del último año en la expedición de 'visados de oro' coincide con la decisión del Gobierno de cancelar su concesión a inversores rusos como sanción ante la invasión de Ucrania. 

En cualquier caso, el dato de 'golden visas' es muy reducido en comparación al número total de viviendas adquiridas por extranjeros no residentes, ya que solo aquellas inversiones por valor igual o superior a medio millón de euros realizadas por compradores de fuera de la Unión Europea y que además sean no residentes son susceptibles de solicitar el permiso. Según los datos del Consejo General del Notariado, más de la mitad de los compradores extranjeros que formalizaron compraventas de viviendas el año pasado eran residentes y dentro de los no residentes predominan los ciudadanos de la UE.

En concreto, sobresalen los alemanes, británicos, franceses y belgas, que en el segundo semestre de 2022 compraron respectivamente 4.691, 4.609, 3.182 y 2.718 viviendas. Por su parte, los estadounidenses, rusos, ucranianos, chinos y marroquíes realizaron en la segunda mitad del año 729, 577, 352, 117 y 114 operaciones de compraventa de viviendas, respectivamente. Entre esas cinco nacionalidades apenas sumaron 1.889 transacciones. Además, según el anuario estadístico del Colegio de Registradores, solo el 10,13% del total de compras de viviendas realizadas por extranjeros alcanzaron un importe igual o superior a los 500.000 euros, una proporción que representa el máximo de la serie histórica.

Precios más caros

En los últimos meses varios países han restringido las transacciones por parte de extranjeros. Portugal, por ejemplo, eliminó en febrero los 'visados de oro'. El país luso, que desde 2012 ha emitido 11.535 autorizaciones de este tipo, ya no concederá más la residencia a cambio de inversiones y los permisos ya expedidos se renovarán solo si el inmueble se utiliza como vivienda permanente por parte del propio inversor o de sus descendientes o si la casa se pone a alquilar de forma permanente. Por su parte, Canadá ha prohibido la adquisición de viviendas a extranjeros sin residencia permanente en el país, para tratar de evitar la compra como inversión y aliviar así los precios.

Estas medidas se apoyan sobre el hecho de que los inversores extranjeros disponen de un mayor poder adquisitivo y, por tanto, están dispuestos a pagar precios más elevados, lo cual tensiona el mercado inmobiliario. De hecho, en España el precio medio pagado por los forasteros es superior al desempeñado por los compradores nacionales. Según los datos del Consejo General del Notariado, en la segunda mitad de 2022 el importe medio pagado por los compradores se elevó un 4,1% con respecto al mismo periodo del año anterior y los extranjeros no residentes fueron los que asumieron costes más altos: 2.558 euros por metro cuadrado, frente a los 1.668 euros desembolsados por los extranjeros residentes y los 1.553 euros pagados por los nacionales.

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En España por el momento no se ha restringido la compra de vivienda por parte de extranjeros. "Tenemos un problema estructural en el que la demanda internacional no es lo que está tirando de los precios. Obviamente se suma a la demanda nacional, pero el problema está en el propio desequilibrio interno", explica Balado. "Lo que tensiona en España el mercado inmobiliario es la escasa oferta en relación a la fuerte demanda, es un desequilibrio tradicional, entre otras cosas por la escasez de suelo", agrega.

La ley de vivienda que el Congreso de los Diputados votará el próximo jueves trata precisamente de hacer frente al alza de precios y facilitar el acceso a la vivienda. En ese sentido, establece un tope del 2% para la actualización de las cuotas de los alquileres en 2023 y del 3% en 2024, entre otras medidas. Balado señala que esa medida puede desincentivar la compra de vivienda como inversión, ya que limita la rentabilidad a obtener. "Pero por otro lado, también existe la alternativa de que el inversor que quiera buscar rentabilidad en España puede recurrir al uso como apartamento turístico, que no tiene limitación en la nueva ley", agrega.