Un anuncio empapela las paredes de todo el barrio Imperial, a la orilla del río Manzanares. "Reforma de licencias de actividad, el mejor precio del cambio de uso local a vivienda". No es el único en su especie. En la mayoría de las fachadas puede leerse publicidad de "Mudanzas y transportes", "Instalación y reparación de muebles" o "Pintamos su piso por 290 euros". Son la prueba de que algo está cambiando en esta zona de Arganzuela, donde los jueves parecen domingos, con dos de cada tres comercios con la persiana bajada. Sobre las cinco de la tarde, lo único abierto aquí son un puñado de negocios de estética, alimentaciones, centros de actividades, bares... e inmobiliarias. Una al menos por calle. Más señales de que la demanda de vivienda, fija y vacacional, se ha disparado en el centro sur de Madrid. Y los primeros en sucumbir a este  fenómeno está siendo los comercios situados en los bajos de los edificios, que son sustituidos por pisos turísticos.

El boom de los apartamentos turísticos explotó hace más de una década en Madrid. Empezó en el distrito Centro, que reúne alrededor del 50% de la oferta de toda la ciudad, y ahora se está extendiendo hacia sus distritos limítrofes. Tras Salamanca y Chamberí, Arganzuela es el cuarto con más apartamentos vacacionales. De acuerdo con la plataforma 'Inside Airbnb', un total de 659. No es fácil dar con ellos a primera vista. Muchos están camuflados como viviendas de uso residencial. Otros se delatan por los candados dispuestos en las rejas de sus ventanas o las cerraduras electrónicas de sus puertas. Todos están marcados por el mismo patrón: son bajos, están recién reformados y desprovistos de muchos detalles. Solo en Imperial hay 98. 

Henar de Pedro

El Plan Especial de Hospedaje, aprobado en 2019 durante el Gobierno de Manuel Carmena, exige "un acceso independiente desde el espacio de uso público hasta los locales donde se implante el hospedaje, sin utilizar elementos comunes del edificio residencial". Y, así, muchos comercios de proximidad se están han ido convirtiendo en viviendas. "Aquí estaba el bar Murillo, pero los tiempos han cambiado", ejemplifica un vecino, que pasaba por la calle Pizarra, donde dos albañiles trabajan en la reforma del antiguo local. Sus nuevos inquilinos vivirán a poco más de veinte minutos andando de la Plaza Mayor, a quince de Puerta de Toledo y a sólo seis de Madrid Río. La trabajadora de una de las muchas inmobiliarias que pueblan el barrio lo reconoce: "Hombre, tenemos mucho trabajo. Y esperamos tener más.  ¿Que si han subido los precios? Claro, hay bastante inflación, pero la gente compra".

Dos calles más abajo, en el Paseo de la Virgen del Puerto, dos hombres charlan a las puertas del bar 'El Cenachero'. Uno es el dueño que regenta el local, a esta hora vacío, el otro es el propietario de la farmacia que lleva trabajando 40 años en el barrio, justo al final de la calle. "Aquí al lado tenía dos bares vecinos, el Murillo 2 y el Río Lobos. Ahora son viviendas. Normal, es que entre el alquiler, la luz y otros gastos, no te sale rentable tener un local...", comenta el hostelero. "Yo nací en Madrid y cada vez la odio más. Al final como tengo mi negocio no tengo razón para irme, pero esto está imposible. Antes te cruzabas con vecinos, ahora con maletas...", lamenta el farmacéutico. Este último observa lo mismo todos los viernes: "Llega un Cabify, se bajan varias personas y el domingo por la tarde cogen otro para irse". "Esto se está haciendo para turistas", suspiran. 

José González 20minutos

José Luis, miembro de la Asociación Vecinal Pasillo Verde, llegó a Imperial hace 35 años. "Diría que los pisos han aumentado desde 2020. Los comercios de tienda unitaria, en cambio, están en retroceso, y en nuestro barrio están siendo sustituidos por tiendas de alimentación variada, regentada por chinos", apunta. En el día a día, la presencia de visitantes no le molesta, aunque, de vez en cuando, "ves a tíos vomitando en mitad de la calle". Como mayor agravio, echa en falta que la papelería del barrio ya no esté, pues "culturalmente" les ha dejado "un poco cojos".

Su testimonio tiene una explicación más técnica. "La ciudad de Madrid se construyó, en principio, hacia afuera. Se hicieron las viviendas, pero el espacio público y las calles se utilizaban para el encuentro. Sin embargo, este concepto está cambiando en barrios como Imperial, por la gran operación urbanística en torno al Mahou-Calderón o los desarrollos de vivienda, realmente alta, que rompe con el skyline de Madrid", explica Jorge Sequera, profesor de sociología e investigador en la UNED. 

A juicio de Sequera, el fin de esta actuación traerá consigo "un fuerte cambio de ciudadanía al barrio, de clase social, por los precios que se estiman de las viviendas". La falta de una parada de metro cercana podría actuar como contención durante algún tiempo, de acuerdo con Álvaro Ardua, profesor de Urbanismo, Universidad Politécnica de Madrid. "Ya sucedió en Londres, en Peckham al Sur y Hackney en el Norte. En este último municipio igualaron los precios cuando abrieron el Overground (línea de Metro en superficie)".

"Un 98% de pisos turísticos sin permiso"

Los datos oficiales de pisos turísticos son muy escasos, en gran medida porque se trata de un mercado muy fragmentado, no declarado o ilegal. De acuerdo con la Agencia de Actividades, dependiente del Ayuntamiento de Madrid, desde 2019 apenas se han concedido 10 licencias de este modelo de negocio en Arganzuela, lo que dista mucho de los 659 'arbnbs' que se ofrece por Internet. Para que un apartamento turístico opere de manera 100% legal en la capital, debe contar con el permiso de la Comunidad de Madrid (organismo que goza de la mayoría de las competencias en dicha materia) y con el del Ayuntamiento, que fija la necesidad de que exista un acceso independiente. "Como muchos no cumplen eso, no piden licencia", apuntan fuentes municipales. 

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Esta situación de alegalidad no es exclusiva de Arganzuela. En julio de 2021, el delegado de Desarrollo Urbano, Mariano Fuentes, reconoció que "el 98% del parque de pisos turísticos en Madrid no tiene permiso". Por ello, de momento, la Agencia de Actividades hace "muchas inspecciones para detectar a aquellos ilegales, ordenar el cese e imponer sanciones a los que incumplen", dicen las mismas fuentes. Y a futuro, con la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana que PP y Vox están negociando, esperan que muchos propietarios regularicen su estado. Entonces solo se permitirá que estos apartamentos se instalen en bajos o primeras plantas –siempre con la condición de que no haya vecinos abajo–, pero se retirará la exigencia de que las casas tengan un acceso independiente (diferente al portal).