La compra de una vivienda no implica que esa deba ser tu casa para toda la vida. Es muy habitual, sobre todo en las grandes ciudades, donde los precios de la vivienda están por las nubes, que los propietarios de una casa decidan venderla antes de terminar de pagar su hipoteca para comprarse otra. ¿Qué pasa entonces?

Hipoteca puente: qué es

Si compras la segunda vivienda antes de vender la primera, lo normal es que el banco te haga una hipoteca puente, es decir, que una la hipoteca actual con la nueva y pagues hasta el momento de la venta una cuota que aglutine las dos hipotecas. Por tanto, la hipoteca puente sería un tipo de préstamo que facilita la compra de una nueva vivienda mientras la antigua, todavía hipotecada, se vende.

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Por ejemplo, teniendo en cuenta que las hipotecas tienen una duración de entre 20 y 30 años, si has comprado una vivienda de 200.000 euros y quieres venderla a los 10 años, te quedará la mitad o más de la hipoteca por pagar. En ese caso, pongamos que quedan 120.000 euros de capital por amortizar de esa vivienda y la nueva que vas a adquirir cuesta 300.000 euros. En el periodo que hay entre la compra de la nueva vivienda y la venta de la antigua, deberás al banco 420.000 euros, por lo que tendrás que pagar una cuota más elevada de hipoteca hasta que vendas la casa antigua.

¿Cómo funcionan las hipotecas puente?

El mecanismo de este tipo de hipotecas es diferente al de las hipotecas tradicionales. "La entidad bancaria que te conceda la unificación de ambas hipotecas te exigirá el compromiso de que vas a vender tu casa en un periodo determinado de tiempo, entre los 2 y los 5 años, normalmente", señala Laura Martínez, portavoz de iAhorro.

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Pasado ese tiempo, podrás cancelar la hipoteca anterior con el dinero obtenido de la venta y quedarte solo con la de la nueva vivienda. 

¿Qué cuota se paga?

Pero ¿qué cuota se paga cuando tienes las dos hipotecas en vigor? Hay diferentes tipos:

-Cuota ordinaria: de ambas hipotecas se amortizan tanto capital como intereses.

-Cuota con carencia de capital: mientras tengas las dos hipotecas en vigor, solo pagarás los intereses correspondientes a ambas y así podrás ahorrar algo de dinero, aunque no amortizarás nada de capital.

-Cuota reducida: esta modalidad es un mix de las anteriores, es decir, pagarás el total de los intereses de ambas hipotecas, pero también algo de capital, aunque no la parte proporcional que te correspondería como en la cuota ordinaria.

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Las entidades normalmente ofrecen una cuota reducida durante los primeros años, mientras se vende la vivienda anterior, para que el cliente pueda hacer frente con más facilidad a las cuotas y su riesgo de endeudamiento no se dispare.

Ventajas de las hipotecas puente

Entre las ventajas de las hipotecas puentes está, “la flexibilidad para vender una vivienda antigua: este tipo de préstamos te permite vender sin prisa tu casa anterior y comprarte una nueva mientras lo consigues. Además, pedir una hipoteca puente no te impide alquilar la primera vivienda, por lo que podrás tener unos ingresos adicionales mientras la vendes y así poder afrontar mejor las cuotas”, apunta la portavoz del asesor hipotecario.

Con la hipoteca puente también puedes acceder al 100% de financiación del valor de la nueva vivienda y de sus gastos. Esto lo conceden algunas entidades, siempre y cuando la suma del nuevo préstamo hipotecario y de la cantidad que queda por devolver al banco del anterior no sea superior al 80% del valor de tasación de ambas casas.

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L entidad financiera lo normal es que tampoco te cobre ninguna comisión por amortización cuando vayas a cancelar la anterior hipoteca. Y, cuando vas a comprar la nueva vivienda puedes poner la otra como garantía, por lo que el banco tiene las dos viviendas como seguro ante posibles impagos de la cuota.

Riesgos de las hipotecas puente

El banco que te conceda la hipoteca puente hará un análisis de riesgos más detallado para evitar un endeudamiento por parte del cliente y, por tanto, un posible caso de morosidad a medio o largo plazo.

Asimismo, si no consigues vender la antigua vivienda en el plazo fijado, entre 2 y 5 años después de la compra de la nueva, no podrás cancelar el préstamo anterior y deberás empezar a abonar la cuota normal de la hipoteca en cuestión. Esto supone un desembolso mayor para el propietarios y un riesgo mayor de endeudamiento. Además, deberás tener en cuenta que, con el paso del tiempo, la vivienda perderá valor.

¿Qué bancos conceden una hipoteca puente?

Hoy en día son pocas las entidades financieras que publican entre sus productos la hipoteca puente. Sí lo hace Banco Santander, que concede un "préstamo para cambiar de casa", como explica en su página web, con un plazo de amortización máximo de 30 años y un periodo de carencia de capital en la cuota de hasta 12 meses, durante el cual podrá vender su antigua vivienda. También Hipotecas.com ofrece su "hipoteca cambio de casa" con un plazo de 3 años para encontrar un comprador