Cualquiera que se deslizase por las apps inmobiliarias instaladas en su móvil en 2020, en pleno apogeo de la pandemia de Covid, comprobó que la vivienda estaba más asequible que nunca. Nadie compraba nada en aquel momento de máxima incertidumbre y los precios se hundieron. Un año después, esa misma persona pudo ver cómo los mismos inmuebles que había marcado en su lista de 'favoritos' se habían encarecido bastante. El dinero ya se movía al ritmo que la economía sanaba su herida. Este año ha arrancado igual de caliente, dinámico, con precios al alza... pero todo puede cambiar después del verano. 

Las campanas de alerta repican en un sector que encara una "tormenta perfecta" asomando en el horizonte con varias nubes sombrías: una, la inflación que ha erosionado las rentas de las familias (en España más que en el resto de los países, según calculó este pasado jueves la OCDE); otra, la subida de tipos de interés que encarece las hipotecas y ahuyenta a los compradores (que pueden optar por productos de ahorro remunerado ahora que los intereses han subido); y tercera, la recesión que se vaticina para otoño —en Estados Unidos ya ha llegado— y que dañaría la economía, dañaría el empleo y, como consecuencia, dañaría la demanda de casas.

"Los ciudadanos leen periódicos, escuchan la radio... y cuando les dicen que habrá una recesión siempre hay un porcentaje de ellos que lo tienen en cuenta porque esos mensajes calan y paralizan su decisión de compra", explica a 20minutos Luis Fabra, director de estudios inmobiliarios de la Universidad de Zaragoza. Es lo que coloquialmente se llama "la profecía autocumplida": que el frenazo inmobiliario se produzca no lo causarían las condiciones reales del mercado, sino el simple temor de la gente a que se produzca. Ese miedo acabaría produciendo por sí mismo la profecía.

Las ventas se frenaron en junio

Lo cierto es que los primeros signos de enfriamiento inmobiliario ya se están produciendo. El Instituto Nacional de Estadística (INE) mostró este viernes una caída del 3,2% en la compraventa de viviendas en el mes de junio respecto al mes de mayo. En ese mismo mes de 2020 y 2021, las operaciones habían crecido un 22,7% y un 3,8% respectivamente.

Henar de Pedro

Los expertos del sector no quieren hablar de contracción del mercado, solo de moderación de la demanda y de precios. "Va a haber un cambio de tendencia en el sector inmobiliario, por supuesto, pero no creo que haya que ser alarmistas porque partimos de una situación muy buena, se han superado las cifras anteriores a la pandemia", expone Fabra. 

Los datos avalan esas buenas raíces: las compraventas siguen una senda positiva (en junio crecen un 18,8% respecto al mismo mes de 2021), se han vendido hasta junio más casas que en cualquier otro primer semestre desde los tiempos de la burbuja inmobiliaria (330.997 unidades) y el alza de precios en julio, según los datos publicados esta semana por Fotocasa, ha sido el más acusado de los últimos meses.

¿Pero qué pasaría si se enfría la economía? "Si entramos en una recesión y se reduce el PIB, evidentemente el empleo se verá afectado y también la compra de casas", avanza el experto de la Universidad de Zaragoza. 

Que el parón en el sector de la vivienda sea más o menos acusado, dice Fabra, dependerá de tres cosas: del daño a la actividad económica que inflija la recesión, de su impacto en el empleo y de cómo evolucionen los tipos. "La última subida al 0,5% es pequeña, pero el euríbor ya está en el 1% por lo que se está anticipando una subida mayor. Si eso pasa, se encarecería más para las familias la financiación de su vivienda y la exigencia a esos hogares será mayor porque su capacidad de pago se está viendo ya reducida al encarecerse otros productos de su cesta".

La vivienda es el mayor destino de recursos de cualquier hogar, así que hipotecarse exige tener un horizonte laboral planificado y mucha confianza en el futuro. "Si eso cambia, la gente puede paralizar su decisión de compra", apunta un Fabra que contempla la posibilidad de que las buenas cifras de operaciones de este año se deban a personas e inversores que han "anticipado" sus compras precisamente en previsión de que una adquisición en los próximos meses sea más onerosa. 

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"Es verdad que la demanda de vivienda puede empezar a reducirse y que los precios no sigan creciendo tanto", apunta por su parte María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa, que señala tres comunidades que ahora encarecen sus precios más de un 5% anual y que pueden empezar a moderarse en breve: Madrid, Baleares y Andalucía. De hecho la autonomía madrileña empieza a dar ya muestras de fatiga inmobiliaria: es la única en la que bajan las compraventas en junio: un -6,3%, dice el INE.

Los sostenes del sector

"Pese al empeoramiento del contexto económico, el sector inmobiliario muestra una marcada tendencia alcista", contraponen desde el servicio de estudios de Caixabank.  La entidad subraya que la salud del sector tiene dos sostenes: por un lado, que la oferta de vivienda es ahora menor por todo lo que se ha vendido en los últimos meses (de este modo la caída augurada de demanda no afectaría mucho a los precios); y por otro, que la oferta de vivienda nueva se constriñe también por la guerra de Ucrania.

"Se están encareciendo los costes de construcción y agravando el abastecimiento de materiales por los cuellos de botella a nivel global", explican desde la entidad bancaria. "La incertidumbre económica, las dificultades para encontrar mano de obra cualificada y la evolución de los precios está afectando negativamente el inicio de nuevas promociones inmobiliarias". Los visados para obra nueva, de hecho, podrían caer este año a 100.000, frente a los 108.000 de 2021. De nuevo, menos oferta, menos demanda... y consecuentemente cierta estabilidad de precios.

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Las cifras que maneja Caixabank hablan de 550.000 ventas este ejercicio, casi veinte mil menos que las 566.000 de 2021. La caída se acentuaría el próximo año hasta las 490.000 operaciones. Y la contracción no solo se deberá a la menor demanda de los españoles. "La demanda extranjera también puede verse impactada por la ralentización económica de los principales países compradores de vivienda en España, que son Reino Unido, Alemania y Francia", indica el estudio de la entidad bancaria.

Eso sí, el sector y los expertos descartan cualquier tipo de crack en el sector como el que se produjo tras pincharse la burbuja inmobiliaria de la primera década de siglo. "La evolución del mercado ha sido alcista estos años, pero los precios no han crecido un 15% anual como en aquella época", zanja Fabra.