Más de 3,4 millones de españoles viven en viviendas de alquiler, según la Encuesta Continua de Hogares que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE). La mayoría, según coinciden diferentes fuentes del sector, mantienen una relación correcta y sin problemas.
Sin embargo, también hay muchos casos en los que surgen problemas entre los inquilinos y los propietarios a causa de diferentes incumplimientos. Según destacan desde la Agencia Negociadora de Alquileres (ANA), "en momentos de incertidumbre y crisis económica (el PIB se desplomó más de un 10% en 2020, el año de la pandemia), es cuando más surge la picaresca, con el claro objetivo de saltarse las normas y las leyes, buscando el interés propio".
La Agencia Negociadora del Alquiler, de hecho, ha notado un "incremento considerable de inquilinos y propietarios que en estas circunstancias excepcionales generadas por el Covid, intentan buscar atajos para saltarse o incumplir directamente la ley que regula los alquileres, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)".
Para evitar estas relaciones tensas, Montse Junyent, directora del departamento jurídico del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona, apuesta por "poner en valor la relación entre el arrendador y arrendatario".
"El arrendador quiere un buen inquilino, que es aquel que te paga regularmente y te cuida el inmueble. Por lo tanto, a veces prefieren una renta menos ambiciosa pero con garantías de que cuiden el inmueble", asegura a 20minutos.
"Por su parte -añade- al arrendatario le interesa una estabilidad en la ocupación y que le sean atendidas aquellas demandas que legítimamente le corresponden". No obstante, "es cierto que en muchas ocasiones se producen relaciones turbulentas por diferentes motivos, el principal el impago de la renta".
Principales incumplimientos de los inquilinos
Morosidad: impago de rentas. Según destacan desde ANA, "lamentablemente este es el principal incumplimiento contractual, el impago de la renta". Y las causas son distintas: desde las protagonizadas por "aquellos morosos profesionales que de forma intencionada no pagan el alquiler o se creen con el derecho de no pagar la renta".
"Y por otro lado, inquilinos con voluntad de pago, pero que no pueden hacer frente al pago de la renta, por ejemplo, porque se han quedado sin empleo", recalcan desde la Agencia Negociadora del Alquiler.
Ignasi Vivés, abogado del despacho Sanahuja Miranda, explica a 20minutos que lo primero que aconseja sus clientes afectados es "intentar negociar y buscar una solución". "Si se llega a un acuerdo, perfecto", agrega el letrado. Sin embargo, "si no se logra habrá que iniciar la vía judicial", recalca.
"El retraso puede demorarse entre 6 meses y un año como poco. Eso sí, cuando pones una denuncia de desahucio por impago la ganas seguro salvo que el inquilino haya pagado sus cuotas", subraya.
Deterioro de las viviendas: destrozos y mantenimiento de la vivienda.
El segundo incumplimiento contractual más frecuente es cuando se producen importantes destrozos en las viviendas o un deficiente mantenimiento de las mismas. "El propietario recibe la vivienda peor o mucho peor que cuando la puso en alquiler, un situación que no hay que confundir con los deterioros provocados por el transcurso del tiempo ni el desgaste natural de la vivienda", recalcan desde ANA.
Ignasi Vivés (abogado de Sanahuja Miranda) subraya que "la fianza, que puede ser de dos meses, está para responder a estos desperfectos". En el caso de que un inquilino haya provocado un perjuicio económico mayor a la fianza por daños en la vivienda, el letrado aconseja "tratar de llegar a un acuerdo y, si no se logra, habría que ir a la vía judicial".
Montse Junyent (COAPI Barcelona) subraya que "el inquilino debería cuidar la casa como si fuera suya" y "por supuesto, devolverla en las mismas condiciones en que la recibió". Al respecto, la experta aconseja hacer un inventario con fotografías de las diferentes estancias para acreditar en qué estado se entregó la vivienda en la firma del contrato.
Utilizar el mes de fianza como mes de alquiler.
El artículo 36 de la LAU regula todo aquello que tiene que ver con la fianza, pero en ningún caso autoriza al inquilino a sustituirla por un mes de alquiler. "Este es un uso ilegal y muy extendido entre muchos inquilinos, que ante el temor de que el propietario no le devuelva la fianza, sustituyen el pago del último mes por el importe de la fianza", subrayan.
En concreto sobre la devolución de la fianza, la LAU expone en el artículo 36.4, que dicho saldo será restituido al inquilino al fin del arriendo: El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
El inquilino se marcha antes de que finalice el contrato.
Es un comportamiento muy extendido entre los arrendatarios, que lo consideran un derecho a marcharse cuando quieran de la vivienda, y que por lo tanto no están sujetos a ninguna penalización, y si esto sucede, y le aplican una penalización económica, la consideran injusta. "Este supuesto solo es verdad, si en el contrato de arrendamiento no figura de forma explícita la penalización cuando el arrendatario desiste anticipadamente del cumplimiento del contrato", explican desde ANA.
En cambio si esta penalización figura en el contrato, y el inquilino abandona la vivienda a los 6 meses, comunicándolo al propietario con 30 días de antelación, tendrá una penalización máxima equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que restase por cumplir, y para los períodos de tiempo inferiores al año, la parte proporcional de la indemnización. Si no se comunicara el preaviso con 30 días, se le podría reclamar también la penalización del preaviso. Y si el inquilino se fuera antes del sexto mes, le podrían reclamar los meses de renta que transcurriesen hasta el cumplimento del sexto mes.
Principales incumplimientos de los propietarios
Solicitar más de dos meses de garantías adicionales.
También es común que los propietarios, ante el miedo a los impagos, quieran asegurar todo lo posible el arrendamiento de sus vivienda, y exijan a los inquilinos más de dos meses de garantías adicionales. Esta práctica es contraria a la última reforma de la LAU, a través del RD 7/2019, de 1 de marzo, que limita las garantías adicionales a un máximo de dos mensualidades.
Impedir la prórroga hasta 5 años.
Según la última reforma de la LAU, los inquilinos tienen derecho a permanecer en la vivienda hasta 5 años. Algunos propietarios utilizan ciertas argucias para recuperar la vivienda, antes de los 5 años, alegando falsas causas de necesidad, tanto para ellos o para familiares cercanos.
Utilizar el alquiler residencial como si fuera alquiler turístico.
Propietarios, con viviendas que estaban destinadas al alquiler de temporada, con el objetivo de no estar obligados a cumplir hasta los 5 años que tienen derecho los inquilinos de permanecer en la vivienda, realizan contratos de alquiler, normalmente de un plazo inferior al año de duración, para recuperar la vivienda posteriormente y dejar al inquilino desprovisto de su derecho de prórroga hasta los 5 años. Estos contratos si los inquilinos acreditan que la finalidad de los arrendamientos era para residir habitualmente y de forma permanente, pasan a ser automáticamente contratos de alquiler de vivienda, regulados por la LAU, y no alquiler turístico.
Abusos en el alquiler de viviendas protegidas.
También los propietarios arrendadores cometen muchos abusos en el alquiler de vivienda protegidas (VPO, VPP, VPT, etc..) sobre todo cuando se reservan para ellos, para incluir sus pertenencias, los trasteros de las viviendas que son anejos inseparables y que deben cederse obligatoriamente a los inquilinos.
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