El mercado hipotecario pulverizó en marzo los signos de recuperación mostrados a principios de año. En el tercer mes de 2024 la firma de préstamos para la compra de una vivienda se hundió un 18,1% con respecto al mismo periodo del año anterior, un desplome que contrasta con el repunte registrado en febrero y constata que los tipos de interés elevados siguen haciendo mella en el sector inmobiliario. El tipo medio firmado al inicio de la hipoteca subió al 3,41% y cerró en marzo un año entero por encima del 3%, algo que no ocurría desde 2017.
Según los datos difundidos este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en el tercer mes de 2024 se suscribieron un total de 29.653 préstamos para la adquisición de una vivienda, una cifra que se quedó muy lejos de los 36.182 firmados un año antes, el que fue el segundo mejor dato mensual de 2023. Se trata del menor volumen de operaciones anotado en un mes de marzo desde 2020, cuando se cerraron 27.300 firmas coincidiendo con el inicio de la pandemia.
"Estos datos cercanos a las 30.000 concesiones reflejan una vuelta a la normalidad tras los años de boom de actividad, ya que son muy similares a las cifras registradas en 2019, antes de la irrupción de la pandemia", valora María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. "A la vista de la evolución de los tipos de interés, las cifras actuales del mercado hipotecario español entran dentro de lo esperado en un contexto de normalidad, por lo que no vemos síntomas ni indicios de preocupación en el sector", coinciden desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (Coapi).
Cabe tener en cuenta que este año Semana Santa cayó en marzo, a diferencia de lo que ocurrió el año pasado, cuando coincidió con la primera semana de abril. El parón de la actividad durante los días festivos suele reflejarse en un menor volumen de hipotecas concedidas, como ocurre también en diciembre por la Navidad y en verano. "Las variaciones tan significativas reflejan la falta de actividad durante la temporada de Semana Santa, ya que hacía ocho años que la festividad no tenía lugar completamente en un mes de marzo", constata Matos.
Aunque habrá que esperar a los próximos meses para comprobar la tendencia del mercado, el frenazo con respecto a la dinámica de los meses anteriores es patente. Tras acumular casi un año de descensos interanuales por encima del 15%, en enero la caída en la firma de hipotecas se frenó al 10,3%, anotando así la bajada más moderada desde principios del año anterior. Esa recuperación continuó en febrero, cuando la concesión de préstamos para la compra de una vivienda creció por primera vez en más de un año con un alza interanual del 3,8%.
"Hay una parte de declive que se explica por el contexto de altos tipos de interés y un euríbor que todavía se resiste a bajar, lo que resulta menos atractivo para los solicitantes de hipotecas", explica la directora de Estudios de Fotocasa. El tipo de interés medio al inicio de las hipotecas escaló en marzo hasta el 3,41%, el segundo dato más elevado desde finales de 2014, solo superado por el 3,46% registrado en enero. Hace un año, en marzo de 2023, el indicador estaba todavía a las puertas del 3%. En concreto, el tipo medio subió hasta el 3,15% en las hipotecas variables y hasta el 3,64% en las fijas, que siguieron siendo la opción mayoritaria elegida por el 52,6% de los nuevos hipotecados, pese a perder terreno.
En paralelo, la compraventa de viviendas ha sufrido una evolución similar en lo que va de año. En enero su descenso se moderó con una bajada de apenas un 2,1% con respecto al mismo mes del año anterior, mientras que en febrero las adquisiciones crecieron incluso un 5,8%. En cambio, en marzo se desplomaron un 19,3% con un total de 44.878 compraventas. Esta supuso su mayor caída en los últimos seis meses y la segunda más abrupta desde que el Banco Central Europeo (BCE) empezara a subir los tipos de interés en julio de 2022.
A la espera del BCE
Junto a la caída de las hipotecas y compraventas, también la cuantía de dinero prestado para la adquisición de una vivienda ha descendido ligeramente. En concreto, el importe medio de los créditos hipotecarios se redujo en marzo un 3,5% con respecto al año anterior hasta los 137.169 euros, con un plazo de amortización medio de 23 años. "Es lógico que una parte de la demanda esté postergando su decisión de compra de una vivienda, ajustando a la baja su presupuesto o buscando vías alternativas a la espera de un escenario de financiación hipotecaria más favorable", señalan desde Coapi.
El sector inmobiliario permanece atento a los movimientos del BCE, que previsiblemente acometerá en su próxima reunión de junio la primera bajada de tipos desde que empezara a subirlos hace casi dos años. "Probablemente el año se diferenciará entre dos etapas marcadas, la de antes de que los tipos de interés bajen y la de después. Si las previsiones de desescalada en los tipos por parte del BCE se confirman, volveremos a ver cómo el acceso a la vivienda mejora al rebajarse las condiciones de acceso al crédito hipotecario y cómo la demanda que se mantenía a la espera volverá al mercado con fuerza", augura Matos, que vaticina "una nueva guerra hipotecaria entre las entidades financieras para conseguir el mayor número de ventas posible".
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