El Índice de Precios de Referencia del alquiler ha sido publicado hoy en el Boletín Oficial del Estado y entrará mañana en vigor. Esta medida, prevista en la ley de Vivienda aprobada el año pasado, establece horquillas de precios en las que deberán establecerse los precios de los alquileres en los inmuebles en las denominadas 'zonas tensionadas'.
Tal y como establece el texto legal, el nuevo índice fija "el límite máximo de la renta de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda", de acuerdo con el rango publicado por el Ministerio de Vivienda en su página web, donde además dispone de un simulador para consultar el precio de referencia de la vivienda en cada zona. Sin embargo, el límite aún no podrá aplicarse en todo el país. ¿Cómo se establece el índice de referencia? ¿A qué viviendas afecta? ¿Cómo se establecen las zonas tensionadas?
Cómo funciona el índice de precios del alquiler
El nuevo índice de referencia de precios de alquiler de vivienda fija un rango, con un límite máximo y mínimo, en el que deberían oscilar los precios de los nuevos contratos de alquiler en zonas tensionadas.
Los precios establecidos en el rango se determinan a partir de un cálculo basado en datos de la declaración de la renta de 2,5 millones de arrendadores y en los datos aportados por diferentes administraciones, como el INE o los Ministerios de Vivienda o Hacienda.
El rango de precios del índice se fija en función de diferentes variables, entre las que destacan:
- Ubicación.
- Superficie del inmueble.
- Estado de conservación de la vivienda.
- Certificado energético.
- Año de construcción.
- Disponibilidad de ascensor, aparcamiento, zonas urbanas, conserjería.
¿A qué viviendas afecta y en qué zonas se aplica?
El índice de precios de referencia del alquiler se aplicará en la firma de nuevos contratos de arrendamiento en viviendas que se encuentren en zonas declaradas como tensionadas; aquellas en las que se ha producido un incremento sostenido en los precios de los alquileres en los últimos años.
En estas zonas deberá tomarse como referencia el índice al determinar la cuantía de los nuevos contratos de alquiler. Si bien el índice es orientativo, será de obligado cumplimiento en los siguientes casos:
- La vivienda sea propiedad de un gran tenedor (que tenga diez o más viviendas o, si así lo establece la comunidad autónoma, cinco en la misma zona tensionada).
- La vivienda no haya estado alquilada en los últimos cinco años, sea o no de un gran propietario.
En estos casos, el propietario no podrá establecer precios superiores a los fijados en el nuevo índice: el límite será el precio superior del rango publicado por el Ministerio de Vivienda, o el precio pagado por el inquilino anterior si es menor. La cifra a aplicar será la favorable al inquilino, en cualquier caso.
En la firma de nuevos contratos, que se aplique el rango alto o bajo dependerá de la negociación entre inquilino y propietario, si bien hay que recordar que, si el piso ha estado alquilado en los últimos cinco años, el rango nunca podrá aplicarse por encima del último contrato.
Las comunidades deberán solicitar que se declaren las zonas tensionadas
El índice se aplicará en aquellas comunidades autónomas que soliciten la declaración de zonas de mercado inmobiliario tensionado en sus municipios, por lo que para la aplicación de este rango será necesario que las regiones lo soliciten formalmente. Por el momento, la única comunidad autónoma que ya ha solicitado la declaración de zona tensionada es Cataluña. Además de la publicación en el BOE del índice de precios de referencia, se ha publicado una relación de hasta 140 municipios de la región.
En el resto del país, dependerá de las comunidades autónomas si se efectúa la declaración de zonas tensionadas para que esta se recoja en el BOE, algo a lo que desde el Ministerio han "invitado" a hacer al resto de regiones. El índice se aplicará en toda España, salvo en el País Vasco y Navarra, regiones en las que, al tener un sistema tributario propio, el sistema todavía no incluye datos de ambas comunidades. En cualquier caso, la efectividad de la ley dependerá de las comunidades autónomas, que tienen transferida del Estado la competencia en Vivienda.
En ese sentido, el PP ha informado en un comunicado que no aplicarán este índice de precios de alquileres al considerarlo una medida que implica un "suicido inmobiliario".
¿Se verán afectados los contratos actuales?
En el caso de los contratos actualmente en vigor, se aplicará el índice en los casos en los que se deba renovar el contrato o hacer uno nuevo: en esos casos aplicará el rango de precios del índice, siendo la referencia el precio del contrato anterior. Si se aplica el rango más alto o más bajo dependerá de diferentes circunstancias, como si ha habido obras de mejora en la vivienda, por ejemplo. En cualquier caso, será en la negociación propietario-inquilino donde se determine.
Este índice no influirá sobre las rentas de alquiler que se paguen en contratos vigentes en la actualidad, siendo el índice la referencia en caso de renovación o firma de nuevo contrato, y no en la actualización de renta anual, que depende del propietario y que tiene como límite el 3%, aunque el INE debe aprobar un nuevo índice para las actualizaciones de renta antes de 2024.
Las comunidades deberán controlar el cumplimiento
Serán las comunidades autónomas, titulares de la competencia de Vivienda, quienes deban velar en su territorio por el cumplimiento del índice en aquellas zonas que declaren como tensionadas, a través de inspecciones. Sin embargo, este control plantea interrogantes como, por ejemplo, la capacidad del inquilino para saber si el propietario es un gran tenedor.
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