El distrito de Tetuán, al norte de Madrid, comprende gran parte del norte de la capital, donde conviven gigantescos rascacielos con áreas residenciales. Allí viven más de 157.000 personas, muchas de ellas de alquiler, como Pepe Gómez, de 30 años. Lo hace desde 2022, junto a dos compañeras de piso. Entre los tres pagan 1.090 euros al mes por su piso, pero este mes de febrero, su casero les comunicó un incremento del 5%, hasta los 1.144 euros. Pepe alegó que, por la ley de Vivienda aprobada el año pasado, la subida solo podía ser del 3% en 2024, pero el propietario insistió en que estaba en su derecho de hacerlo.

En la misma situación está Alicia -nombre ficticio-, a quien su casero escribió un WhatsApp para subirle el alquiler: "Llevamos en el piso desde octubre de 2020, y en febrero nos explicó que llevaba cuatro años sin actualizarla, y al principio me pareció razonable". Sin embargo, el incremento (de 1.100 a 1.150 euros al mes) le pareció excesivo: "Él en los cálculos nos aplicaba incrementos acumulativos. Eso yo jamás lo había pensado en la vida".

No han sido los únicos sorprendidos: en las últimas semanas, esa misma pregunta se ha repetido en los foros de alquiler en Internet: "¿Pueden subirme el alquiler por encima del límite del 3%?". Pese a la sorpresa y la confusión de muchos inquilinos, varios expertos sostienen que la ley podría dar la razón a los caseros.

La ley de Vivienda pone límite en la subida del alquiler, pero puede haber subidas acumulativas

La ley de Vivienda, aprobada al año pasado, contempla una limitación para las actualizaciones de renta anuales: los contratos de alquiler cuya renta se actualice este año tendrán un límite del 3% de incremento. En el caso de los grandes tenedores, la subida no puede superar en ningún caso ese incremento, mientras que en el caso de los pequeños tenedores, ese límite prevalece si no hay acuerdo entre ambas partes por una cifra superior.

Este límite se establece a través de una disposición final que modifica el decreto 'anticrisis' aprobado en 2022, y en el que se establecía, en las mismas condiciones, un tope del 2% en la actualización de las rentas del alquiler. 

Sin embargo, varios expertos advierten que esa subida podría ser mayor en algunos casos. ¿Cómo? Con incrementos acumulativos. 

Así lo explica el director de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo: "La ley se está refiriendo siempre a un periodo concreto, en este caso los años 2023 y 2024. En esos años, el tope de la actualización es del 2% y el 3% respectivamente, pero no dice que no se pueda acumular y que, por lo tanto, no se puedan aplicar incrementos mayores si se dan determinados casos".

Esto estaría dando lugar a una excepción en la norma: si el casero no actualizó el alquiler a su inquilino el año pasado, en la próxima actualización tendría derecho a aplicar una subida acumulativa del 5% (el 2% de 2023 y el 3% de 2024). Un incremento que está por encima de lo establecido, pero que en ningún caso sería ilegal.

Los propietarios no renuncian a incrementar el alquiler aunque no apliquen la subida

Según explica la abogada de Derecho Civil y socia de Círculo Legal, Arantxa Goenaga, los incrementos acumulativos son perfectamente posibles: "los contratos lo que establecen normalmente es que los propietarios, salvo que se indique expresamente, no renuncian a estos incrementos aunque no lo hayan aplicado". 

Eso estaría dando pie a que los caseros traten de aplicar estas subidas acumulativas a sus inquilinos, lo que implicaría sortear el límite de actualización de renta establecido en la ley de Vivienda. Los expertos explican que estos incrementos pueden acumularse por los índices establecidos en el contrato por todos aquellos años en los que no se haya aplicado: "Es posible coger hasta los periodos de prescripción, que son cinco años. Si no se ha renunciado a ellos, es posible reclamarlos", explica Zurdo. Esto significa que los incrementos "podrían no quedarse en el 5%, sino alcanzar, en algunos casos, el 10% o el 15%".

Estas actualizaciones acumuladas han pillado por sorpresa a inquilinas como Alicia, que se muestra incrédula ante esta posibilidad: "No entiendo por qué se puede acumular, eso no aparece en mi contrato. Si resulta que es posible y me lo demuestran, lo acataré, pero no lo entiendo. Si el casero tiene la posibilidad de actualizar la renta y no lo hace, no entiendo como puede venir años después a hacerlo".

"Si resulta que es posible y me lo demuestran, lo acataré, pero no lo entiendo".

Sin embargo, los expertos matizan que esto no puede hacerse de forma retroactiva: ahí entra en juego la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, la 'norma superior' en materia de vivienda, que en su artículo 18 establece que la renta actualizada "será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique". Esto significa que, si se aplica una actualización de renta anterior, se hace a partir del mes de la actualización y no por periodos anteriores. 

A eso se acoge precisamente Alicia para posponer su subida, al menos, hasta septiembre, cuando el casero debe comunicarle con un mes de antelación la actualización: "Cuando supe los plazos, me negué a discutir el incremento; le dije que no vamos a actualizar hasta que me lo notifique en tiempo y forma, y después hablaremos de las cantidades". Espera que, para septiembre, "las cosas se hayan normalizado y podamos llegar a un acuerdo". 

La única alternativa es negociar por el límite

Ante la posibilidad de aplicar estas subidas acumulativas, los expertos consultados por 20minutos matizan que la única solución es negociar con el propietario para no aplicar estas subidas y mantenerse en el límite establecido para este año. En eso también insisten desde el Sindicato de Inquilinas: "Lo que decimos a los inquilinos en esta situación es que intenten negociar, llegar a acuerdos entre caseros e inquilino".

Así es como Pepe, el vecino de Tetuán, pudo conseguir que su casero dejase la subida del alquiler en el 3%, en lugar del 5% como pretendía: "La subida finalmente ha sido limitada y no es demasiado grande, pero no deja de ser una pérdida en mis ingresos, que no han subido al ritmo de los alquileres". 

"Me he dado cuenta de que los inquilinos estamos muy desprotegidos"

Además, afirma que se siente "desprotegido" ante futuros incrementos o negociaciones: "aunque ahora no me haya subido lo que quería sino el límite, ahora sí que tengo un poco de miedo de que el casero tome represalias de otra forma (con arreglos, en la renovación del contrato...)". 

Alicia, por su parte, se lamenta por la incertidumbre y la desinformación que dan lugar a estas situaciones: "Yo leí las leyes y pensaba que no se podía acumular, pero en otros sitios leí que sí. No está nada claro, y esto crea un estrés y una inseguridad, cuando se supone que estos incrementos se establecen para la seguridad del inquilino, para que podamos hacer nuestras cuentas". Opina que la norma debería ser más clara ante estas posibles omisiones: "Esto debería recogerse claramente, porque yo he buscado las leyes, pero habrá mucha gente que no entienda de estas cosas".

Desde el Ministerio de Vivienda aseguran a 20minutos que, "aunque no existe una regulación expresa donde se contemple que no se pueden acumular, en ningún caso las actualizaciones de renta pueden superar el 3% en 2024, tal y como marca la legislación que actualmente está en vigor", aclarando que "siempre prima el acuerdo entre las partes".

Los expertos advierten de una falta de "precisión jurídica" en la norma

Para la abogada de Derecho Civil, la existencia de esta excepción en la norma es consecuencia de una ley que "se ha hecho mal": "Tú no puedes modificar por decreto este índice, este incremento, y no modificar la LAU, porque se está creando una contradicción en las leyes". No le ve sentido a que la nueva norma no modifique la LAU, y en lugar de eso añada disposiciones sobre otras leyes, como el decreto 'anticrisis' o la Ley de Enjuiciamiento Civil: "Son parches. Es que, pudiéndolo hacer bien, ¿por qué lo hacen mal?". Según Goenaga, el problema es que a la ley "le falta precisión jurídica, parece que las leyes no las hacen los juristas, y eso está dando lugar a muchos problemas".

"Hay una falta de precisión jurídica, parece que las leyes no las hacen los juristas"

En la misma línea coincide José Ramón Zurdo en su opinión sobre el texto legal: señala que existe una "carencia de técnica legislativa" a la hora de redactar las normas: "muchas veces se legisla por criterios ideológicos; corre prisa hacer una ley y eso provoca que su redacción tenga muchas carencias, y esto da lugar a la interpretación de abogados y jueces, dando pie a ambigüedades hasta que se siente una jurisprudencia".

Los inquilinos, por su parte, protestan contra una salvedad en la norma que les perjudica potencialmente: desde el Sindicato de Inquilinas aseguran que "la ley no nos ampara" ante posibles incrementos que consideran abusivos, en un momento en el que "la subida está limitada, más cuando ya estamos pagando más de la mitad de nuestro salario en la renta o el 80% 90% si hablamos de jóvenes, familias monoparentales o familias migrantes".

El INE debe publicar un nuevo índice durante 2024

Esta no es la única fuente de incertidumbre que estaría planteando la ley de Vivienda, ya que existe otro aspecto en la norma "que ya está generando inseguridad jurídica en el mercado del alquiler", según afirma el director de ANA. En el texto, el Gobierno se comprometió a crear, a través del INE, un índice de referencia para establecer las actualizaciones de renta de cada año, para lo que se da de plazo hasta el final de 2024.

Desde la ANA aseguran que el hecho de que no se haya definido ya ese índice "ya está generando inseguridad jurídica en el mercado del alquiler", ya que, según sostienen, "se están firmando hipotecas en 2024 que no se sabe por qué índice se van a actualizar en 2025".

En ese sentido, desde el Ministerio de Vivienda explican que, cuando se apruebe el índice (que será el límite para las actualizaciones de renta futuras), en los contratos "primará el acuerdo entre las partes, y en caso de que no exista dicho pacto, se aplica lo establecido en los artículos 18 y disposición adicional undécima de la LAU, siempre teniendo en cuenta que los incrementos no pueden exceder lo regulado por la ley vigente".