El mercado hipotecario mantuvo en noviembre su racha a la baja. La firma de hipotecas se redujo en el penúltimo mes de 2023 un 19,1% con respecto al año anterior, una caída con la que se encadenan diez meses de derrumbes consecutivos. Esta tendencia descendente ha repercutido por primera vez desde su inicio en la moderación del tipo de interés medio, que bajó ligeramente en noviembre empujado por la contención del tipo fijo.
Según los datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en el penúltimo mes del año que acaba de terminar se suscribieron un total de 32.645 hipotecas, una cifra alejada de las 40.335 que se registraron en el mismo mes de 2022. Pese al descenso con respecto al dato del año anterior, el volumen de firmas de noviembre es el segundo más elevado entre los anotados en la segunda mitad del año, solo por detrás de las 33.476 operaciones registradas en junio. De hecho, la cifra de hipotecas inscritas en noviembre es un 2,3% superior a las 31.921 firmas de octubre y se sitúa un 10,8% por encima de las 29.464 registradas en el penúltimo mes de 2019.
"Los datos confirman que el boom de las hipotecas ha terminado y que se inicia un periodo de estabilización y acomodación a la nueva política monetaria de tipos altos", valora María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, que subraya la "resiliencia" de un mercado inmobiliario que se acerca a la situación precovid. "Los datos de 2023 son muy similares a los de prepandemia, ya que oscilaban entre una horquilla de 22.000 y 35.000 operaciones", señala.
La caída interanual del 19,1% anotada en noviembre supone el menor descenso desde julio, bajando por primera vez del 20% en cuatro meses. Desde comienzos de año, la firma de hipotecas acumula una caída del 17,8%, fruto del impacto que han tenido las sucesivas subidas de los tipos de interés sobre el encarecimiento de la financiación y el desplome en la compraventa de viviendas.
El importe medio de los créditos concedidos para la compra de pisos también bajó en noviembre un 0,5% con respecto al año anterior, hasta los 145.894 euros. En consecuencia, el capital prestado total disminuyó un 19,5% hasta los 4.763 millones de euros. "Uno de los cambios más significativos que ha traído esta nueva política monetaria es la reducción de la demanda de vivienda del perfil habitual del comprador. Desciende quien se hipoteca para comprar una vivienda y quien lo hace solicita un crédito mucho menor", explica Matos.
Se modera el tipo fijo
No obstante, el tipo de interés medio descendió levemente en el penúltimo mes de 2023 por primera vez desde principios de año, aunque se mantuvo por octavo mes consecutivo por encima del umbral del 3%. En concreto, se situó en un 3,27%, frente al 3,32% anotado en octubre. "Esto es un indicativo de que las entidades bancarias también comienzan a adaptarse a la previsión de moderación del euríbor", valora Matos, que recuerda que el indicador de referencia para la mayoría de hipotecas a tipo variable en España truncó su escalada a finales de 2023.
"En noviembre el euríbor marcó el 4,02%, una de las primeras y ligeras bajadas mensuales debido al freno en la subida de tipos de interés, tras diez escaladas continuadas, lo que podría comenzar a abrir una nueva puerta hacia la negociación de los compradores con las entidades bancarias, que hasta ahora era más complicada", añade la directora de Estudios de Fotocasa. Tanto los interesados en firmar una hipoteca como las entidades financieras están pendientes de cuál va a ser la evolución de la política monetaria a lo largo de 2024, ya que la presidenta del Banco Central Europeo (BCE), Christine Lagarde, reconoció hace unos días que las primeras bajadas de los tipos oficiales podrían llegar en verano.
Aun así, el tipo de interés medio anotado en noviembre es todavía siete décimas superior al 2,56% registrado en el mismo periodo de 2022, ya entonces inmerso en una escalada que lo ha llevado a alcanzar registros no vistos desde hacía ocho años. La moderación en el tipo de interés medio se ha debido a la contención del tipo fijo, que ha cedido levemente hasta situarse en el 3,53%, frente al 3,57% registrado en octubre.
La opción fija sigue siendo la preferida por el 53,2% de los hipotecados, mientras que un 46,8% se decanta por el tipo variable, que en noviembre creció ligeramente hasta el 3,03%. "La estrategia de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas, ya está teniendo resultados y se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado en detrimento de las hipotecas fijas", vaticina Matos. "En un escenario en que el euríbor todavía ronda en el 4%, no es de extrañar que la mayoría de las hipotecas se sigan firmando a tipo fijo. Muchas familias prefieren cerrar una hipoteca a tipo fijo que enfrentarse a un posible encarecimiento de la cuota en un futuro", añade.
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