Ni la caída de las ventas ni el descenso en la firma de hipotecas han conseguido forzar un cambio de tendencia en el precio de la vivienda. Según los datos publicados este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), los pisos acentuaron su encarecimiento entre julio y septiembre al subir su precio un 4,5% con respecto al mismo periodo de 2022, un alza que fue especialmente profunda en la vivienda nueva. No obstante, mientras el acceso a un inmueble se recrudece para aquellos que estén pensando en comprar, las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas se han reducido un 21,6% en el último año, en el que continúa en vigor la suspensión de desahucios impuesta por el Gobierno.
Tras medio año con subidas por debajo del 4%, el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) volvió a repuntar en el tercer trimestre, creciendo un 4,5% con respecto al nivel de un año antes. Se trata así del mayor acelerón en el coste de los hogares desde finales de 2022 —cuando los inmuebles se encarecieron un 5,5%— y el segundo consecutivo después del alza del IPV en el trimestre anterior, que puso fin a un año de moderación en los precios. Aun así, el ritmo de encarecimiento dista del anotado el año pasado por las mismas fechas, cuando el precio de la vivienda subió un 7,6% durante los meses de verano y previamente había llegado a crecer incluso un 8,5% en los primeros tres meses del año.
"La gran demanda latente que hay en el sector actualmente sigue empujando los precios al alza", valora la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, que recuerda que los propietarios con inmuebles en venta se resisten a bajar precios. "Probablemente una parte importante de este interés que permanece sea porque hay muchos ciudadanos esperando a que se produzca una gran bajada de precios, una situación que es difícil que se produzca", augura, descartando por el momento "bajadas significativas en el precio".
Al alza en el precio de los inmuebles contribuyó especialmente el encarecimiento de la vivienda de nueva construcción, que creció un 11% entre julio y septiembre respecto al mismo periodo de 2022 —su tasa interanual más en los últimos 16 años—, frente a un aumento del 3,2% en las de segunda mano. De este modo, el coste de los pisos usados mantiene desde principios de año un ritmo de subida constante en torno al 3%. En cambio, el precio de los inmuebles a estrenar ha emprendido en los últimos seis meses una escalada vertiginosa, ya que el encarecimiento del tercer trimestre se suma a un alza del 7,7% entre abril y junio. Con respecto al segundo trimestre, el coste de la vivienda nueva creció un 4,1% solo en los meses de verano y el de la de segunda mano, un 2,2%.
"No creemos que la obra nueva vaya a sufrir moderaciones e incluso si la demanda continúa tan fuerte, en los próximos meses veremos cómo sigue incrementado el precio", vaticina Matos, que atribuye la escalada en el coste de estas viviendas a la inflación, que afecta al precio de los materiales, a la producción y a la logística, y a la escasa productividad de la obra nueva. "Las dificultades de los promotores y constructores para comprar suelo finalista, la falta de mano de obra cualificada en el sector y el aumento del precio de los materiales derivados del encarecimiento de la energía y de la guerra en Ucrania está causando que el stock esté bajo mínimos", explica.
La subida del precio de la vivienda en el tercer trimestre fue generalizada en todo el territorio nacional, aunque con diferencias significativas. La comunidad que registró el mayor alza fue Navarra, donde el coste de los pisos creció un 7,6% respecto a 2022. La siguieron Canarias, Cantabria y Andalucía, con subidas anuales del 6,6%, 5,9% y 5,8% respectivamente, similares a las de Ceuta y Melilla. En cambio, los repuntes más moderados se dieron en Castilla-La Mancha y Extremadura, donde los precios apenas subieron un 1% y un 1,1% respectivamente, en comparación con el tercer trimestre de 2022.
La subida del precio de la vivienda está haciendo mella sobre el mercado inmobiliario, que en lo que va de 2023 ha sufrido un fuerte desplome tanto de las ventas como de la firma de hipotecas tras las cifras récord de 2022. Según los datos del INE, la concesión de préstamos para la adquisición de inmuebles se redujo en septiembre —último mes para el que hay datos disponibles— un 29,6% con respecto al año anterior y la compraventa de pisos disminuyó un 23,7%, acumulando ambos datos ocho caídas interanuales consecutivas. "En la recta final del año ha quedado demostrado que el precio de la vivienda es ajeno al enfriamiento del mercado, con compraventas e hipotecas muy ajustadas debido al marco financiero actual", valora Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario pisos.com.
Descenso de los desahucios
Sin embargo, pese a que el aumento de los precios acrecienta las dificultades para acceder a la vivienda en propiedad, los desahucios de aquellos que ya cuentan con una hipoteca a sus espaldas descendieron en el tercer trimestre un 21,6% con respecto al mismo periodo de 2022, según los datos difundidos este martes por el INE. En comparación con el segundo trimestre del año, las ejecuciones hipotecarias cayeron en tasa trimestral al inicio de la segunda mitad de año un 37,3%.
Entre julio y septiembre se realizaron un total de 2.306 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas, de las cuales 1.721 fueron sobre residencias habituales, la menor cifra para un tercer trimestre desde 2019 y un 16,5% menos que en 2022. Las viviendas concentraron el 69,7% de las ejecuciones hipotecarias registradas en el tercer trimestre —no todas acaban en desahucio—.
Las ejecuciones hipotecarias acumulan más de un año con caídas interanuales, una evolución que refleja la suspensión de los desahucios prorrogada hasta final de año por el Gobierno en junio para reforzar la protección a los hogares más vulnerables. La medida otorga a los jueces capacidad para poder paralizar un lanzamiento cuando los propietarios del inmueble no tengan más de 10 viviendas una vez evaluada su situación socioeconómica.
El 56,3% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas en el tercer trimestre correspondieron a hipotecas constituidas entre 2004 y 2008, frente al 11,1% que representaron las firmadas en 2005 y el 15,7% que representaron las suscritas en 2006, que supusieron un porcentaje similar a las constituidas en 2007. Andalucía fue la comunidad autónoma que concentró más desahucios (592), seguida por la Comunidad Valenciana (448) y Cataluña (440).
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