La firma de hipotecas ahonda en su derrumbe. Según los datos difundidos este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de préstamos hipotecarios suscritos para la compra de viviendas descendió en septiembre casi un 30% con respecto al mismo periodo de 2022, lo que supone no solo la octava caída consecutiva, sino también la más profunda de la racha bajista que atraviesa el mercado hipotecario desde principios de año. Mientras la concesión de financiación para la compra de viviendas se enfría, los tipos de interés no dejan de crecer lentamente, situándose en máximos desde febrero de 2016.
En el noveno mes de 2023 se firmaron un total de 31.054 hipotecas, una cifra un 29,6% inferior a la registrada un año antes. El descenso supera los anotados en los meses anteriores. En concreto, en agosto la firma de préstamos hipotecarios ya se había reducido un 22,7% respecto al año anterior y previamente en mayo la caída llegó a rondar el 24%. Hay que remontarse hasta enero de 2021 para encontrar una desplome más acusado en la firma de hipotecas que el registrado en el último mes. "El enfriamiento en el sector es cada vez más acentuado a medida que nos acercamos a final de año", constata Ferran Font, director de estudios del portal inmobiliario pisos.com.
"Las hipotecas siguen cayendo por la pérdida de confianza en el mercado de la vivienda", valora el Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), que apunta a que las cifras de septiembre son "un claro reflejo del momento que vivimos y de la caída de la demanda para la compra de viviendas debido al encarecimiento de la vida y de la financiación hipotecaria, así como al escenario de incertidumbre a nivel mundial". "El contexto político convulso generado en torno a la investidura de Pedro Sánchez y la inseguridad jurídica generada por la Ley de Vivienda han provocado mucha desconfianza", opinan.
Pese al descenso en términos interanuales, el volumen total de hipotecas firmadas en el último mes de septiembre es el cuarto más alto de la última década para un noveno mes del año. "Hay que recordar que 2022 fue un año excepcional para el mercado inmobiliario e hipotecario y ahora estamos en una fase de estabilización", valora positivamente Laura Martinez, portavoz del comparador hipotecario iAhorro. "A pesar de esto se están firmando más de 30.000 hipotecas al mes, por lo que no podemos hablar de crisis, sino de equilibrio de los diferentes valores del mercado que poco a poco se están ajustando en un contexto de tipos altos y de precios de vivienda que no terminan de bajar", añade.
En términos mensuales, con respecto a agosto, la firma de hipotecas creció en septiembre un 9,6%, ya que en el octavo mes apenas se suscribieron 28.344 créditos. La expansión del mercado inmobiliario en septiembre es habitual tras la merma de la actividad durante el verano. No obstante, el aumento mensual registrado este año es el más reducido para un mes de septiembre desde 2012.
A la par que la firma de hipotecas se redujo en septiembre, el volumen de capital prestado también se hundió un 29,7% con respecto al año anterior hasta los 4.446,5 millones de euros. El monto total de dinero prestado por las entidades financieras para la compra de vivienda acumula ya seis meses consecutivos en negativo, con caídas superiores al 20%. "El sector sufre una nueva caída del 30% en los créditos concedidos, aunque no se traslada a los precios", confirma Font.
En concreto, el importe medio de las hipotecas suscritas en septiembre bajó ligeramente un 0,1% interanual en el noveno mes del año, hasta los 143.186 euros. La portavoz de iAhorro apunta a que el estancamiento de la cuantía media de las hipotecas es uno de los indicadores que más ralentiza el mercado. "Esto se debe a que los precios de la vivienda están estancados: aunque bajen en algunas zonas con menos demanda, en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona los precios siguen al alza por la baja oferta que hay", explica Martínez.
Tipos de interés al alza
Sin embargo, pese al derrumbe de las firmas, los tipos de interés se mantienen al alza. En septiembre, el tipo medio al inicio del préstamo creció hasta el 3,26% —el dato más alto desde febrero de 2016—, a un plazo medio de 24 años. Hace un año, en septiembre de 2022, no pasaba del 2%. A pesar de que la tendencia alcista continúa, el avance del tipo medio se ha ralentizado en los últimos meses. De hecho, en septiembre apenas aumentó una centésima respecto al 3,25% de agosto, al igual que había ocurrido previamente en julio. Las subidas anotadas a principios de año eran mucho más abultadas. Por ejemplo, solo entre enero y febrero el tipo medio creció algo más de dos décimas.
De este modo, la escalada en el encarecimiento de la financiación se ha desacelerado, después de que las subidas de tipos acometidas por el Banco Central Europeo (BCE) empezaran a vislumbrar su final a mediados de año. "Una de las mejores noticias es que el ritmo de subida de los tipos hipotecarios se está reduciendo y que podemos estar cerca de su techo", confirma el jefe de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja, Santiago Martínez. "Que se alcance un techo en los tipos de interés y haya algo más de visibilidad, ya que parece difícil que el Banco Central Europeo tensione aún más la política monetaria en un contexto de debilidad en el crecimiento y moderación de las tensiones inflacionistas, es el primer paso para que se estabilice el mercado hipotecario", añade.
El BCE decidió finalmente levantar el pie del acelerador en octubre, tras diez alzas consecutivas y dejando los tipos en una cota sin precedentes superior al 4%. A pesar de que la inflación se acerca cada vez más al objetivo del 2% marcado por la autoridad monetaria, la institución presidida por Christine Lagarde no espera bajar los tipos a corto plazo. "No es algo que en los próximos trimestres veremos", recalcó la exdirectora del FMI en una reciente entrevista. Por su parte, el euríbor —principal referencia en España para calcula la cuota de la mayoría de las hipotecas variables— se encuentra estancado por encima del 4%. El indicador cerró septiembre en una media del 4,15% y en octubre apenas subió al 4,16%.
En cualquier caso, el repunte de los tipos registrado en septiembre se debió fundamentalmente al encarecimiento de la financiación a tipo variable, que subió del 2,89% en agosto al 3,09%. En cambio, en las hipotecas fijas el tipo medio se redujo del 3,54% al 3,4%. Aunque estas últimas siguen manteniendo tipos medios más altos y pierden terreno poco a poco respecto a su alternativa clásica, los préstamos a tipo fijo continúan siendo la opción preferida entre la mayoría de nuevos hipotecados. En concreto, el 56,2% de los créditos concedidos para la compra de vivienda en septiembre fueron a tipo fijo y el 43,8% restante a tipo variable.
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