En 2023, las familias españolas que fantaseaban con comprarse un piso se dieron de bruces con la realidad. El mercado inmobiliario les cerró las puertas en la cara a medida que el Banco Central Europeo (BCE) iba subiendo los tipos de interés. Comprarse un piso, el hito aspiracional por antonomasia de la clase media española, se ha vuelto casi un imposible para decenas de miles de hogares. Y todo apunta a que así seguirá siendo también en 2024, un año en el que el sector inmobiliario se verá atravesado por las mismas dinámicas que han marcado 2023: hipotecas caras, menos compraventas, pero precios todavía elevados que apenas se moverán.

Los cambios en el mercado inmobiliario se han sucedido a gran velocidad. Pongámonos en la piel de una familia que se lanzaba a comprar un piso en enero de 2022. En ese momento el inmobiliario iba viento en popa. Se cerraron 52.902 compraventas de vivienda y se concedieron más de 36.000 hipotecas. El interés los nuevos préstamos concedidos rondaba el 1,44% y un hogar promedio formado por dos adultos podía contratar una hipoteca media variable (150.000 euros a 25 años) destinando a ella un 20% de su renta.

El panorama actual es radicalmente distinto. El interés inicial de los nuevos préstamos se ha disparado hasta el 3,85%, bastante más del doble que cuando empezó en 2022. En octubre de 2023, ese mismo hogar de renta media tendría que dedicar un 33% de sus ingresos a pagar una hipoteca tipo de 150.000 euros (13 puntos más). Con esas cifras, el número de hogares que cumplen los requisitos exigidos por los bancos para acceder a una hipoteca se ha reducido drásticamente.

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En consecuencia, el encarecimiento de las hipotecas y el cierre del grifo crediticio de los bancos han borrado a la clase media de la ecuación inmobiliaria. Las compraventas de vivienda se han desplomado un 17% frente a enero del año pasado y la concesión de hipotecas ha retrocedido un 22%. En este panorama, podría esperarse que los precios se hubieran reducido, lo que suele ocurrir cuando cae la demanda. Nada más lejos de la realidad. Aunque las subidas de precios se han moderado, en el segundo trimestre de 2023  el precio de la vivienda era un 3,6% más elevado que en 2022.

Más de lo mismo en 2024

El año que viene los expertos prevén que la coyuntura sea bastante similar a la de 2023. En 2024, obtener un préstamo para comprar vivienda seguirá resultando muy caro, cuando no imposible para los hogares de clase media. Los mercados dan por descontado que el BCE empezará a bajar los tipos de interés a mitad de año, pero hasta que esto se traslade a las condiciones de financiación de las familias pasará tiempo. Además, no hay que olvidar que el contexto económico incierto, con una Europa en la que el PIB lleva un año estancado, disuadirán a los bancos de abrir de nuevo el grifo de los préstamos.

"No creo que las hipotecas se recuperen el año que viene de manera especial, las familias seguirán teniendo problemas para comprar", sostiene José García Montalvo, catedrático del Departamento de Economía y Empresa de la Universidad Pompeu Fabra. Eso sí, García Montalvo matiza que en algunas zonas ya habrá caídas de precios significativas. "Veremos un efecto sobre precios más evidente de lo que lo ha sido hasta ahora", agrega.

"Los precios no están bajando tanto como deberían a partir de lo que estamos viendo con las compraventas", señala, por su parte, Josep Maria Raya, catedrático del Tecnocampus en la Universidad Pompeu Fabra especializado en asuntos inmobiliarios. ¿Pero por qué ocurre esto? ¿Cómo es posible que en un mercado en el que la demanda se ha reducido, los precios hayan seguido subiendo?

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Una de las claves está en la incapacidad que tiene el mercado inmobiliario español de producir vivienda nueva suficiente como para alojar a todos los hogares que se forman cada año. Un estudio reciente del Banco de España señalaba que en los próximos años se formarán unos 200.000 nuevos hogares cada ejercicio, mientras que las viviendas nuevas que entran al mercado rondan las 100.000. La mitad de la demanda prevista. Pese a que el stock de vivienda vacía en España es considerable—casi cuatro millones, según la última estimación del INE— apenas una de cada diez se encuentra en ciudades de más de 250.000 habitantes.

Otra de las razones que explican que los precios sigan elevados y no vayan a reducirse a corto plazo está en quienes son los compradores que mantienen vivo el mercado inmobiliario. Si nos fijamos en los particulares, el comprador que queda son las familias que ya cuentan con un patrimonio importante con el que avalar la operación, lo que les permite solicitar hipotecas más pequeñas. "Normalmente, son compras por reposición, porque la familia ha crecido y necesita una habitación más...", señala García Montalvo. Además, todavía quedan grandes inversores en el mercado, sobre todo en las grandes ciudades, con capacidad de acometer grandes compras. 

Más tensión en el mercado del alquiler

Otra de las derivadas de la expulsión de las clases medias del mercado inmobiliario se da en el mercado del alquiler. Los hogares que en circunstancias normales podrían haberse permitido comprar, pero que ahora no pueden por los elevados costes financieros tendrán que recurrir al alquiler. Un mercado que ya está muy saturado de por sí ante la falta de oferta y a una enorme demanda, sobre todo en las grandes ciudades.

Esto no hace más que añadir más presión a los precios, que parece todavía menos probable que se puedan reducir a corto plazo. "Es muy difícil que veamos alquileres con reducciones de precios. Tendríamos que ir a una situación económica muy mala. Lo normal es que sigamos con tensiones importantes de precios", concluye Josep Maria Raya.