Comprar una vivienda se está convirtiendo, cada día que pasa, una aspiración más difícil para las familias españolas. El euríbor no deja de subir y los bancos son cada vez más exigentes a la hora de conceder la hipoteca. Prestan menos cantidad, vigilan con más cautela la solvencia del comprador y exigen un precio en forma de interés que no para de crecer. Todos estos factores han provocado que la concesión de hipotecas para adquirir vivienda se esté desplomando a gran velocidad. Hasta el punto de que el pasado abril se firmaron apenas 27.000 préstamos para este fin, un 18% menos que en el mismo mes del año pasado, según se desprende de la estadística hipotecaria publicada este jueves por el INE.

Las 27.053 hipotecas que se inscribieron en el registro de la propiedad en abril —último dato disponible— son la cifra más baja desde diciembre de 2020. Pero si comparamos el dato con abriles anteriores hay que remontarse a 2017 para encontrar un volumen menor. El mercado crediticio ahonda así en la fuerte caída que ya se registró en marzo, cuando la firma de hipotecas se redujo un 15,7% en términos interanuales.

Pero no solo se conceden menos préstamos, sino que además son cada vez menos cuantiosos. Los datos del INE señalan que el importe medio de las hipotecas firmadas en abril se situó en 136.945 euros, un 4,1% menos que el año pasado. Desde que el Banco Central Europeo (BCE) empezó a subir los tipos de interés en julio de 2022, el importe medio prestado para comprar vivienda se ha reducido en 9.500 euros (un 6,5%). Datos que reflejan que los bancos cada vez cubren menos parte del valor total de la vivienda con sus préstamos.

Las fuertes subidas de tipos del Banco Central Europeo (BCE), el elevado precio de la vivienda (todavía en máximos desde 2010) y la pérdida de poder adquisitivo por la inflación están detrás del porqué se conceden cada vez menos hipotecas. 

El BCE ha encarecido drásticamente el precio oficial del dinero (es decir, de los préstamos) y eso se nota y mucho en las hipotecas. La estadística del INE apunta a que el interés medio de las nuevas hipotecas firmadas en abril (que incluye tanto fijos como variables) superaba ya la barrera del 3%, la primera vez en seis años. Este interés —básicamente el precio que tenemos que pagar por la hipoteca— se ha disparado drásticamente desde abril del año pasado, saltando desde el 1,77% al 3,09% actual. 

Si aplicamos este tipo de interés a una hipoteca media (150.000 euros a 25 años), la subida implicaría pasar de una cuota inicial de 619 euros al mes para las hipotecas firmadas en abril de 2022 a una de 718 euros para las que se han formalizado el mismo mes de este año. Un incremento del 16% en la cuota inicial del préstamo.

Todo ello se produce en un contexto en el que las hipotecas a tipo variable siguen recuperando parte del terreno perdido en los últimos años. En abril, el 39% de los préstamos firmados fueron con interés variable, frente a un 61% todavía a tipo fijo. Sin embargo, el tipo variable ha pasado de suponer el 25% de las hipotecas en julio del año pasado al 39% actual. Una tendencia que, previsiblemente, seguirá acentuándose a medida que las hipotecas fijas siguen perdiendo atractivo por el problema que supone anclarse a unos tipos de interés tan altos como los actuales.

El mercado seguirá enfriándose

Toda la información disponible hace pensar que el mercado inmobiliario seguirá enfriándose en los próximos meses. Desde abril, el euríbor ha seguido subiendo hasta superar ya la barrera del 4% en su modalidad diaria. Además, el BCE ya ha anticipado que todavía quedan subidas de tipos por delante.

Además, otros registros con información más actualizada apuntan a que el frenazo del mercado es todavía mayor. La estadística notarial —que recoge información más actualizada que la registral— señala que el número de hipotecas firmadas en abril para comprar vivienda fue de 21.884, un 32% menos que en 2022.

Los notarios también ratifican una desaceleración en las compraventas que cayeron a 49.639 en abril, un 20,7% menos que las registradas en el mismo mes de 2022. Eso sí, los precios todavía resisten (subieron un 1%) en un entorno en el que todavía se mantiene cierta demanda y hay una escasez crónica de oferta.