Hacerse con una vivienda en propiedad se antoja cada vez más complicado para los españoles. Las fuertes subidas del euríbor registradas en la segunda mitad del año han encarecido bruscamente las hipotecas, un golpe al bolsillo al que hay que sumarle un alza de los precios de la vivienda como no se veía desde 2006.

Según el índice Tinsa que publica esta tasadora inmobiliaria cada mes, adquirir una vivienda, ya sea de nueva construcción o de segunda mano, fue un 8,2% más caro en promedio que el año anterior. Para encontrar un alza de precios mayor en un solo año habría que remontarse al ejercicio 2006, en plena vorágine de la burbuja inmobiliaria. En ese año, la vivienda se encareció un 14,2% de media en términos interanuales en todo el país. 

De esta forma, el mercado inmobiliario suma ya siete años consecutivos registrando subidas de precios, una tendencia que ha llevado a que hacerse con una vivienda en las cuatro grandes capitales de provincia (Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla) sea ahora más caro que nunca en la última década.

Los datos de Tinsa señalan que Madrid es, de estas cuatro ciudades, la que ha registrado una subida de precios más brusca en el último año. En concreto, la vivienda se ha disparado un 10,2% en promedio en la capital, la mayor alza en un año natural desde 2018. Los precios llevan siete años al alza en Madrid y desde 2015 se han incrementado un 62,4%. 

En consecuencia, la capital registra precios de compraventa que no tienen precedentes desde el año 2009. Además, Madrid es, de las cuatro grandes capitales, la ciudad que tiene unos precios más cercanos al pico de la burbuja inmobiliaria. La vivienda cuesta ahora en la capital solo un 11,8% menos que en el máximo registrado en 2008.

En Barcelona, la segunda ciudad más poblada del país, el mercado ha estado considerablemente más calmado. La ciudad condal registró el año pasado un incremento en el precio de la vivienda del 3,7%, el más bajo de las cuatro ciudades más pobladas de España. La capital catalana sufrió las mayores subidas de precio en los tres años inmediatamente anteriores a la pandemia. Tras la sacudida del coronavirus, los incrementos han sido moderados en comparación con lo que se ha visto en el resto del país. En todo caso, esto no ha sido obstáculo para que el precio de la vivienda en Barcelona haya alcanzado un máximo también desde 2009.  

Si miramos a Valencia, veremos que la vivienda se ha encarecido un 8,5% de media en el último año, una velocidad de subida que no se veía desde 2019, cuando los precios repuntaron un 10%. Esto convierte a Valencia en la segunda ciudad de las cuatro grandes capitales en la que más repuntaron los precios el año pasado. El incremento de 2022 ha llevado los precios del inmobiliario en la capital del Turia hasta un nivel no visto desde 2011. 

Finalmente, en Sevilla el precio de la vivienda repuntó un 5,2% el año pasado. Un alza que se suma a las cinco consecutivas que la ciudad hispalense venía registrando desde 2016, pero que es inferior incluso a la que se vio en 2020, cuando la vivienda se encareció en promedio un 5,8%. La capital andaluza registraba un precio medio en 2022 que no se veía desde 2012. No obstante, Sevilla es la gran capital de provincia cuyos precios están todavía más alejados del pico registrado durante la burbuja. La vivienda es todavía un 26,5% más barata que cuando se desmoronó el mercado en 2008.

Se espera un frenazo en 2023

Tras este pequeño boom inmobiliario que se ha visto durante 2022, la mayoría de los expertos creen que el mercado se ralentizará este año. No obstante, será difícil ver bajadas de precios todavía en 2023. Aunque el coste de las hipotecas se ha disparado rápidamente por la acción del Banco Central Europeo (BCE), hay algunos factores que hacen pensar que el efecto de las subidas de tipos de interés tardará algo más en notarse.

Esto es así por varias razones. En primer lugar, porque la oferta de vivienda sigue siendo muy escasa e inferior al apetito de compra del mercado. La construcción de vivienda nueva sigue en niveles históricamente bajos y la oferta de inmuebles de segunda mano es escasa. Sobre todo en las grandes ciudades. Además, muchos inversores con capacidad de compra ven en la vivienda una buena cobertura contra la inflación, algo que contribuirá a amortiguar las bajadas de precios. 

En todo caso, el mercado empieza a mostrar ya señales de agotamiento. "Las compraventas muestran algunas señales de desaceleración en los últimos meses. Aun así, en términos acumulados el nivel de operaciones en 2022 ha sido elevado y, combinado con una oferta moderada, ha continuado impulsando los precios residenciales al alza", sostiene Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.