El Gobierno anunciará en breve la aprobación en Consejo de Ministros de un paquete de medidas para aliviar los costes hipotecarios a las clases medias y vulnerables. El acuerdo, que se ha consensuado con las principales asociaciones bancarias (AEB, CECA y Unacc), está pensado para contrarrestar de alguna manera el fuerte encarecimiento de las hipotecas a tipo variable que se ha producido como consecuencia de las subidas de tipos del Banco Central Europeo (BCE).

Las familias que están revisando sus hipotecas estos meses están notando un incremento muy importante en las cuotas. Por ejemplo, una hipoteca media a tipo variable (150.000 euros a pagar en 30 años con un diferencial sobre el euríbor del 1%), pagaba una cuota aproximada de 448 euros en octubre del año pasado. Sin embargo, si esa misma hipoteca tuviera que actualizarse en octubre de este año, la cuota ascendería a 675 euros, un 50% más.

¿En qué consisten las medidas del Gobierno?

El Ejecutivo ha acordado con los bancos un plan que se estructura en tres partes y que está construido, en su mayor parte, sobre el Código de Buenas Prácticas hipotecarias que las entidades firmaron con el Gobierno de Rajoy en 2012. Este código se articula como un protocolo en tres fases e incluye medidas de alivio como la posibilidad de adoptar un periodo de carencia (en el que solo se pagan los intereses y no el resto de la cuota, conocida como "principal"), una rebaja en el interés máximo o la posibilidad de ampliar la vida de la hipoteca hasta los 40 años. La primera pata del plan se enfoca en los más vulnerables, la segunda en las clases medias y la tercera en facilitar los cambios a hipotecas a tipo fijo y el pago anticipado de los préstamos.

¿Cómo sé si puedo beneficiarme?

En principio, todos los hogares con unos ingresos inferiores a los 29.400 euros anuales y que destinen más del 30% de su renta a pagar su cuota hipotecaria (siempre que esta haya aumentado al menos un 20%) podrán beneficiarse de las medidas. Unas condiciones que cumplen 1 millón de hogares en España, según el Gobierno. Sin embargo, no todos podrán optar a las mismas medidas. Se pueden diferenciar dos grupos:

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-Los hogares con ingresos de hasta 25.200 euros anuales: Quienes cumplan estos requisitos pueden optar a lo que podríamos llamar Código de Buenas Prácticas 1, que es más garantista. Además de no superar este umbral de ingresos, el protocolo exige que estos hogares acrediten que destinan un 50% o más de su renta a pagar la hipoteca y que demuestren haber sufrido una "alteración significativa" de sus ingresos en los últimos años. Este tercer requisito dejaba fuera a muchas familias, pues en el contexto actual el problema es más el encarecimiento de las hipotecas que la pérdida de ingresos. Para aumentar el alcance de las medidas, el Gobierno ha eliminado este requisito, aunque con algunas condiciones. 

-Los hogares con ingresos de hasta 29.400 euros anuales: Los hogares que no cumplan con lo anterior podrán beneficiarse del Código de Buenas Prácticas 2. 

¿Qué opciones tengo?

-Código de Buenas Prácticas 1: Este código funciona como un protocolo en tres fases: en primer lugar, obliga a los bancos a ofrecer a los hogares un periodo de carencia en el principal de cinco años. Es decir, durante esos cinco años los beneficiarios solo tendrán que pagar los intereses del préstamo. También se limita el interés máximo que se les puede cobrar al euríbor menos un 0,1% y se puede ampliar la vida del préstamo hasta los 40 años para que sea más fácil asumir los pagos (al alargar el periodo de devolución, las cuotas mensuales se reducen). Si aún con esto el hogar siguiera destinando más de la mitad de sus ingresos a la hipoteca, la familia podrá pedir al banco una quita de la deuda, que en este caso la entidad no está obligada a conceder. Si esto no fuera suficiente, el hogar tiene un plazo de dos años para pedir la dación en pago de su vivienda, que el banco estaría obligado a aceptar.

Además, el Gobierno ha introducido un segundo mecanismo dentro de este código destinado a los hogares que cumplen con el umbral de renta y destinan más de la mitad de sus ingresos a pagar las cuotas, pero que no cumplen con el requisito de "alteración significativa" de sus ingresos. Estos hogares podrán acogerse al código 1, pero en este caso con un periodo de carencia de solo dos años, un menor tipo de interés en ese periodo y la posibilidad de alargar el plazo un máximo de 7 años.  

-Código de Buenas Prácticas 2: Para estos hipotecados, que el Gobierno considera de clase media, se ha creado un nuevo Código de Buenas Prácticas. Este obligará a los bancos que lo suscriban a ofrecer una congelación de cuotas durante 12 meses. Es decir, estos hogares dejarán de pagar la cuota. Una vez transcurrido ese año en el que las cuotas no podrán subir, se les ofrecerá un tipo de interés menor sobre esos doce meses que han sido congelados -que deberán abonar al final del préstamo- y la posibilidad de alargar el plazo de su hipoteca hasta siete años.

-Cambio a tipo fijo y pago anticipado: La tercera pata del plan consiste en la eliminación temporal durante 2023 de los gastos y comisiones que los bancos exigen por cambiar de hipoteca variable a fija y por amortización anticipada del préstamo (es decir, adelantar pagos de la hipoteca para reducir la deuda total). 

¿Cuánto me ahorraré?

El departamento que dirige Nadia Calviño calcula que una familia con una hipoteca tipo de 120.000 euros y una cuota mensual de 524 euros tras la revisión de tipos de interés verá reducida su cuota durante el periodo de carencia de 5 años en más de un 50%, hasta los 246 euros.

¿Hay letra pequeña?

Conviene tener en cuenta que aunque estas medidas suponen un alivio temporal para los hogares, en la práctica, acabarán haciendo más abultada la cifra total que pagarán por su hipoteca. Esto es así por dos razones: en primer lugar, porque, aunque alargar la vida de una hipoteca reduce las cuotas mensuales, el pago total de intereses cuando concluye el préstamo acaba siendo mayor. En concreto, el comparador Kelisto.es sostiene que alargar siete años la vida de una hipoteca puede incrementar un 72% la carga de intereses que se paga por una hipoteca media. 

En segundo lugar, porque cuando los periodos de carencia concluyen, las cuotas de los años siguientes acaban siendo más elevadas que las que se pagaba antes de la carencia. Esto también resulta lógico, pues una carencia no deja de ser el aplazamiento de un pago que se tendrá que hacer frente en un momento posterior. 

¿Cuándo entra en vigor?

El acuerdo entrará en vigor el 1 de enero del año próximo y el Código de Buenas Prácticas 2 solo beneficiará a las hipotecas firmadas hasta el 31 de diciembre de 2022.