Alquiler o compra de vivienda
Una mujer observa ofertas de pisos para alquilar o comprar. JORGE PARÍS

La continua subida del precio de la vivienda en las zonas céntricas de Madrid y Barcelona, principalmente, está provocando un éxodo de la demanda hacia la periferia. No obstante, en Barcelona los barrios del extrarradio se encuentran también saturados.

Por ello, la compraventa de viviendas se ha trasladado directamente a ciudades del área metropolitana colindantes con la Ciudad Condal, como Badalona, Hospitalet de Llobregat o Sant Cugat del Vallés.

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En cambio, en Madrid el éxodo se está produciendo sobre todo a barrios y distritos periféricos de la ciudad, como Vicálvaro, Villaverde o Ciudad Lineal.

El director de estudios de Pisos.com, Ferran Font, explica a MiBolsillo (el suplemento económico de 20minutos.es), que este fenómeno se debe principalmente a que "muchas familias tiene dificultad para acceder a la vivienda en zonas céntricas debido a los precios muy elevados tanto en venta de vivienda como en alquiler". Así, "esas familias, con cierta capacidad económica, tienen que buscar viviendas idóneas por precio, ya que por ubicación tienen que renunciar a lo que desearían por tener precios prohibitivos".

El experto de Pisos.com asegura que "las compraventas de viviendas están subiendo más de un 20% en las poblaciones que limitan con Barcelona y están bien comunicadas por carretera o transportes público. Así, en municipios como Badalona, Hospitalet, Anoia o Sant Cugat está habiendo una fuerte demanda de hogares".

La situación es distinta en Madrid. "Como ciudad es mucho mayor que Barcelona, por ello en Madrid el cambio todavía es fundalmentalmente entre distritos y barrios", asegura Ferran Font.

El experto en el mercado inmobiliario sostiene que "en Valencia, Málaga o Sevilla no lo estamos percibiendo de forma tan intensa". No obstante, augura que "seguramente también va a acabar pasando porque también se está disparando el precio en las zonas céntricas".

Las Rozas, Boadilla, Mejorada...

Por su parte, Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa, agrega que en Madrid también está comenzado a ocurrir en municipios cercanos. "En Las Rozas, Boadilla o Mejorada los precios están creciendo sobre un 10-15%. Es prácticamente el mismo ritmo que la capital, un 17%", asegura.

No obstante, coincide en que el caso de Barcelona es muy llamativo. "Han crecido tanto los precios que ya no pueden subir más", recalca. En la capital catalana los precios suben al 2%, explica Beatriz Toribio, mientras que en Sabadell o Badalona lo hacen a entre el 10 y el 15%.

La directiva de Fotocasa subraya que "en Madrid y Barcelona capital estamos por encima de los precios máximos de los años del boom. Esto tiene un traslado a las ventas, que salen al extrarradio".

En barrios de Barcelona se han alcanzado precios máximos de 5.600 euros el metro cuadrado, en Sarrià-Sant Gervasi o Ciutat Vella. "En Madrid todavía no se llega a un precio tan elevado, aunque Salamanca o Chamberí rebasan ya los 4.000 euros el metro cuadrado", explica Beatriz Toribio.

"Valencia será la siguiente"

La directora de estudios de Fotocasa apunta a que Valencia será la siguiente. "En la capital valenciana está subiendo mucho el precio del alquiler. Entró más tarde a los dos dígitos, pero ha entrado. Todos los núcleos económicos son como una mancha de aceite", comparó.

Por ello, es previsible, en su opinión, que en Valencia, "como posiblemente pueda ocurrir también en Sevilla", vaya habiendo un incremento de la demanda, y del precio, también en los barrios periféricos y en los municipios de sus áreas metropolitanas.

Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, considera que el éxodo a las zonas periféricas de las grandes ciudades tiene sentido ya que "la recuperación de la economía española no ha sido homogénea". "Son las grandes ciudades las que más empleo han generado y las que están recibiendo un mayor número de personas, tanto desde dentro de España como de fuera, lo que está provocando que sean los lugares más dinámicos para el sector inmobiliario", sostiene Encinar.

No obstante, el jefe de Estudios de Idealista considera que en 2019 el incremento de precios puede frenarse."Probablemente veamos cómo los grandes mercados siguen siendo los más fuertes en lo que al número de operaciones cerradas se refiere, aunque es posible que las subidas de precio se relajen o incluso que vemos algunas bajadas puntuales en ciudades como Barcelona".

Vivienda en alquiler

El centro, carísimo

Según Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España, la venta de viviendas en el extrarradio y el área metropolitana de las grandes ciudades "está creciendo debido a una traslación de parte de la demanda desde el centro de las ciudades por un notable encarecimiento y también por la promoción de obra nueva en diversos sectores de la periferia".

Al respecto, el directivo de Tinsa prevé que la tendencia del éxodo de las familias, principalmente de 30 a 45 años, hacia las zonas periféricas en busca de viviendas asequibles "efectivamente continúe incluso intensificándose".

El precio subirá pero menos

Preguntados por si el precio de la vivienda en España va a subir o bajar en 2019, los diferentes expertos coinciden, en líneas generales, en que de una forma irregular pero continuará subiendo especialmente en las grandes ciudades.

Fernando Espinar (Idealista) afirma: "La normalización del mercado inmobiliario no es homogénea ni simultánea. Entre los grandes mercados en Madrid probablemente los precios seguirán subiendo, mientras que en Barcelona las subidas podrían empezar a bajar".

Por su parte, Beatriz Toribio (Fotocasa) considera que los precios "seguirán subiendo". "Hay interés por la compra de vivienda. Somos un país de propietarios. Damos un gran valor a la vivienda. España sigue siendo muy atractiva para inversores extranjeros y nacionales, pero creo que serán subidas más moderadas. El contexto económico va a cambiar y el poder adquisitivo de los españoles es el que e", resume Toribio.

Muchos micromercados

Ferran Font (Pisos.com) sostiene: "El mercado está muy atomizado. Hablamos de muchos micromercados. Seguirá subiendo de media aunque será de forma moderada, calculamos que entre un 4 y un 6%. Nos moveremos en esas cifras". En ese sentido, agrega que "hay grandes capitales donde se puede moderar ligado también a la ralentización del crecimiento económico. Barcelona, Madrid, Baleares y Canarias seguirán siendo donde más suba el precio de la vivienda".

El mercado del alquiler, parecido

Respecto al mercado del alquiler, y preguntado por si subirá más en 2019, el director de Estudios de Pisos.com explica: "Las subidas de precios han sido muy gordas en muchas zonas de las grandes capitales, de dos dígitos. El acceso está siendo muy dificultoso en el centro de las ciudades, hay zonas donde se ha tocado techo. Cuesta lo mismo que pagar una hipoteca o más. En zonas de Barcelona como L’Eixample o Les Corts el precio está incluso decreciendo".

Ferran Font añade que "las administraciones están intentando poner freno a la evolución alcista de los precios y no sabemos cómo afectará. La presión que ejerce la demanda de pisos turísticos de alquiler, no obstante, seguirá, por lo que hay incógnitas".

Turistas en la Rambla de Barcelona.

El alquiler turístico reduce la oferta

Beatriz Toribio (Fotocasa) explica: "Cerramos 2017 con la mayor subida del ciclo histórico. En 2018 subirá un 2%, pero tras tres años de subidas continuadas tiene que haber un tope". Así, recuerda que "en agosto de 2018 nos encontramos con la primera caída del precio del alquiler, pero en las grandes ciudades sí se siguen detectando fuertes subidas y tensiones. Eso refleja es que en estas ciudades podría seguir subiendo pero de forma más moderada. El alquiler turístico influye bastante porque reduce la oferta".

Rafael Gil (Tinsa) considera que "en general aumentará, si bien en las zonas principales de las grandes ciudades los notables encarecimientos de los últimos años ya hayan llegado a un punto de agotamiento".