Tras despedir el 2018, conviene echar la vista atrás y reflexionar sobre los progresos y dificultades a las que se ha enfrentado el mercado inmobiliario durante los últimos doce meses.

En pocas palabras, el 2018 será recordado como el año en el que el sector se aferró de nuevo al crecimiento que había abandonado un tiempo atrás. Un año que ha ayudado a acortar distancias frente a la época del ‘boom’, aunque el comportamiento por territorios es heterogéneo y presenta discrepancias.

Según las estadísticas oficiales, los precios han evolucionado favorablemente. El último informe de precios de venta de noviembre elaborado desde el portal inmobiliario indica una subida del 5,8% respecto al mismo periodo del año anterior. Una tendencia moderada que ya avanza hacia la consolidación y que seguirá fluctuando a nivel territorial.

Especialmente en autonomías como Madrid y Cataluña, que suelen superar esta media influenciadas por la trayectoria alcista de sus respectivas capitales y municipios aledaños. De cara al 2019, este indicador alcanzará su techo de subida, teniendo en cuenta la capacidad de endeudamiento del comprador y la desaceleración económica prevista.

Según las recomendaciones de organismos internacionales como el FMI, aunque España está lejos de una nueva burbuja, sería conveniente empezar a vigilar el precio de la vivienda. Sobre todo, en ciudades sobrecalentadas que no crecen a un ritmo sostenible, sino que muchos vendedores se comportan de forma especulativa subiendo artificialmente los precios para aprovecharse de la alta rentabilidad y, en consecuencia, comprometiendo gravemente el acceso a la vivienda.

Respecto al número de compraventas, durante este año se ha superado la barrera del medio millón de compraventas, de forma que podríamos alcanzar las 520.000 a finales de año, es decir, un 13% más que el año pasado. Y en base a estos buenos resultados, durante el próximo año este indicador mantendrá un recorrido alcista que rozará un techo razonable.

Esta consolidación está justificada por una extraordinaria asimilación de la oferta y la evolución del perfil del comprador. Un futuro propietario que ya no es tan joven, sino que retrasa la compra hasta superar los 40 años. No se trata de querer comprar, sino de la capacidad de accesibilidad y endeudamiento frente a la subida progresiva de los precios y el porcentaje máximo de financiación.

Durante el 2018, las familias españolas han destinado de media el 23,56% de sus ingresos al pago de la vivienda, un esfuerzo que podría incrementarse el próximo año hasta el 24,94%, en el caso de la hipoteca; y hasta el 37%, en el alquiler.

En definitiva, el alquiler podría seguir subiendo hasta superar los 900 euros de media. Aunque hay muchos planes sobre la mesa, como la Ley de Arrendamientos Urbanos que contempla ampliar los plazos de prórroga obligatoria en los contratos o la prohibición de pactar garantías adicionales a una fianza máxima de dos mensualidades, la regulación de este mercado seguirá siendo un tema delicado.

Pero si por algo ha destacado el 2018 ha sido por la polémica del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Según el último fallo del Tribunal Supremo, el cliente seguirá asumiendo este tributo, a pesar de que un real decreto ley del Gobierno responsabiliza a las entidades bancarias de esta partida.

Esta decisión tendrá su efecto directo en las condiciones de las hipotecas que se concedan a partir de ahora y, probablemente, las ofertas más agresivas se modifiquen para no perder competitividad. Solo en el último año se han concedido cerca de 350.000 hipotecas, lo que se traduciría en un 11,5% más que en 2017, pero a pesar de este escenario positivo, el futuro siembre ciertas dudas y la financiación será la gran incógnita del próximo año.