Podemos ha propuesto poner en marcha en todos los ayuntamientos en los que gobiernen una legislación para limitar la compra de vivienda a los no residentes. Es una de sus medidas para combatir la especulación inmobiliaria. Pero, ¿pueden los municipios o las comunidades autónomas aprobar y aplicar este tipo de medidas?

La Unión Europea es muy restrictiva con la posibilidad de establecer este tipo de limitaciones. Recientemente, la comisaria europea de Servicios Financieros, Estabilidad y Unión de los Mercados de Capitales, Mairead McGuinness, ha venido a recordar lo que dice el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la UE. Éste prohíbe las restricciones a los movimientos de capitales relacionados con la adquisición de bienes inmuebles, incluidas las viviendas, por parte de nacionales de la UE no residentes.

La propuesta de Podemos de limitar la compra de vivienda a los no residentes choca con las trabas de la UE

Las únicas excepciones a esta norma son que las restricciones estén justificadas por motivos de orden público o seguridad, o por razones imperiosas de interés general reconocidas en la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, "siempre que no sean discriminatorias y sean proporcionadas al objetivo perseguido", ha aclarado la comisaria McGuinness a pregunta de la eurodiputada Rosa Estaràs.

Las únicas excepciones... "siempre que no sean discriminatorias y sean proporcionadas al objetivo perseguido"

Por eso hay pocos países que acoten en alguna medida la posibilidad de que los no residentes compren vivienda en su territorio. Son, además, casos muy específicos. Tanto como que son excepciones que se incluyeron en sus respectivos tratados de adhesión a la Unión. Es decir, se negociaron en los tratados antes de ser parte de la UE y no después. España, en cambio, se sumó al club europeo sin ningún tipo de especificidad.

Sí lo hicieron, permitir restricciones a la compra de vivienda por parte de no residentes, Malta, Finlandia, Croacia y Dinamarca.

Malta

La isla mediterránea entró en la UE en 2005. En la negociación y en el acuerdo posterior añadió una disposición por la cual los ciudadanos europeos no pueden comprar más de una vivienda en Malta a no ser que residan en la isla durante más de cinco años. Sólo así se consigue la autorización, la Acquisition of Inmueble Property Act (AIP Permit). El Gobierno de La Valeta tomó esta medida dado su reducido tamaño y la importancia que allí tiene el sector turístico.

Finlandia

Para su entrada en la Unión, Helsinki incluyó una restricción en la adquisición de terrenos o viviendas para el archipiélago de las islas Aland. Un europeo no finlandés necesita el permiso de las autoridades para comprar propiedad alguna.

Croacia

Países cuya economía depende mucho del sector agrario, prohíben o limitan a los inversores extranjeros comprar tierras agrícolas. Es el caso de Croacia, cuya limitación se extiende incluso a los ciudadanos de la UE. En su tratado de adhesión incluyó una serie de restricciones en la adquisición de tierras forestales y agrícolas hasta 2023 (entró en la Unión en 2013).

Dinamarca

De acuerdo con la legislación danesa, los extranjeros pueden comprar propiedades sólo para el lugar principal de residencia o negocio.

Qué ha pasado allí donde se ha intentado

Así que, ¿si no se negoció en la adhesión a la UE no hay posibilidad de que un país limite la compra de casas y pisos a los no residentes? Eso parece y eso muestra la experiencia de Bélgica.

FLICKR/Cédric Puisney

Varios municipios de Flandes aprobaron restricciones a la transmisión de la propiedad a personas que no tenían suficiente vinculación con esas localidades. Una comisión debía evaluar esa "pertenencia". El asunto acabó en el Tribunal Constitucional belga y éste preguntó al Tribunal de Justicia de la UE. ¿Permitían los Tratados de la Unión poner límites a la compra de vivienda?

Según el Tribunal Europeo de Justicia, se puede condicionar la compra de pisos y casas en un país de la UE si hacerlo es de interés general y se justifica

La Corte de Luxemburgo contestó: se podía condicionar la compra de pisos y casas en un país de la UE si hacerlo era de interés general y se justificaba. El Tribunal entendió que ese no era el caso de los municipios de Flandes y la restricción no salió adelante.

Ha habido un corto experimento que los jueces no anularon. Fue en el Alto Adigio, en Italia. Esta región del Tirol del Sur aprobó una norma que ponía limites a la compra de viviendas por parte de extranjeros. La limitación nunca fue impugnada, pero sólo estuvo un año en vigor.

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Fuera de la UE: el caso de Canadá 

Más allá de los límites de la UE, Canadá es el caso más claro de prohibición a los no canadienses. Allí, los precios de la vivienda han llegado a duplicarse entre 2010 y finales de 2021. El primer ministro canadiense, Justin Trudeau, acusó a los inversores extranjeros de ser los causantes de esa escalada de precios. Según el gobierno del país norteamericano, las grandes inversiones masivas desde el extranjero se habían disparado en los últimos 24 meses.

Trudeau: "Están provocando un problema de especulación y precios por las nubes. Las casas son para las personas, no para los inversores"

En la campaña electoral de 2021, Trudeau propuso limitar la compra de propiedades a los extranjeros. "Está provocando un verdadero problema de viviendas infrautilizadas y vacías, especulación desenfrenada y precios por las nubes. Las casas son para las personas, no para los inversores", argumentaba el político.

Trudeau ganó aquellas elecciones y este 2023 la norma ha entrado en vigor. Eso sí, sólo estará en vigor durante dos años. Con su aplicación se espera que el precio de la vivienda caiga en Canadá un 15-20% (ya bajó un 12% en 2022 sin esta limitación).

Antes, la provincia canadiense de Ontario tomó sus medidas. Impuso no una prohibición sino una multa: los extranjeros pagarían un 20% más por la compra de una propiedad. Australia y Nueva Zelanda también han impuesto restricciones a los no residentes.