Estuve en Lisboa hace unas semanas para acompañar a mi hijo a comprar un piso. Está preciosa la ciudad y llena de turistas, al mejor nivel de Barcelona y Madrid. Eso hace que el mercado inmobiliario y el mercado hipotecario estén muy desarrollados. Me gusta cómo funcionan los intermediarios allí. Ellos cobran siempre del vendedor y te asesoran profesionalmente (en España también, la gran mayoría). Por otro lado, te ayudan a buscar un préstamo hipotecario, sin cobrar al comprador del piso, sino al banco. Eso sí, el proceso de obtención de licencias urbanísticas es mucho más dificultoso que en Madrid. Por eso, hay que ir a obra nueva terminada, para no tener disgustos.

Y en España, ¿cómo está lo de solicitar un préstamo hipotecario para la compra de vivienda? Aquí también contamos con varias empresas que ofrecen servicios para encontrar el préstamo idóneo. Ellos coordinan toda la información personal con las respectivas entidades financieras y te ofrecen –algunos sin cargo- el mejor producto. Es muy útil, porque no tienes que molestarte en ir de banco en banco aportando tus datos personales. Te lo hacen todo y no te cobran, muchas de ellas.

¿Qué es lo que se tiene en cuenta para conseguir el mejor préstamo?

Los ingresos personales, el tipo de ingresos y la edad del comprador. Cuantos más ingresos fijos mejor y cuanto mayor sea la calidad de los ingresos, por el origen de los mismos, mejor aún. Planteo en el simulador de un banco español varios supuestos de posible adquirente en Madrid: se desprende que el gasto ideal destinado a una hipoteca debe ser el 28,16% de los ingresos netos mensuales (caso de financiación de una persona menor de 45 años, en plazo de hasta 30 años, con un ahorro aportado del 20% y sin otros préstamos), no debiendo superar el 30% de dichos ingresos, aunque el Banco de España sitúa este tope en el 35%. A partir de los 45 años, el porcentaje comienza a bajar, es cuando los bancos reducen progresivamente el máximo que puedes hipotecar. Es curioso porque los bancos valoran mejor los rendimientos del trabajo que los del ahorro. Se conoce que los que viven de las rentas están mal vistos.

Los bancos valoran mejor los rendimientos del trabajo que los del ahorro. Se conoce que los que viven de las rentas están mal vistos

Por otro lado, respecto al tipo de empleo, siempre ha habido ventajas para los funcionarios como la posibilidad de financiar el 100% de la vivienda, aunque con la situación actual esto es mucho más complicado y se conceden en casos excepcionales. En general, los tipos de interés son más atractivos siendo funcionario, las comisiones menores, es menor la vinculación exigida, y mayores los plazos de devolución (hasta 35 y 40 años).

Otra de los factores que se tiene en cuenta es la característica de la vivienda. Primera vivienda mejor que segunda. Obra nueva mejor que segunda mano. Mientras que la financiación máxima estándar que nos otorga un banco por una primera vivienda es del 80%, para una segunda vivienda será del 60%, aproximadamente. Además, en cuanto a plazos, el máximo para primera residencia suele estar en 30 años, mientras que para las hipotecas de segunda vivienda es de 25 años. Estas últimas serán las que se concedan a no residentes.

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También hay que tener en cuenta la calificación energética de la misma. Cuanto más alta sea, mejor rating se te concede en el préstamo. Se entiende que el riesgo o probabilidad de incumplimiento es menor cuanto mayor es la eficiencia del edificio. Por tanto, la ratio será más baja. Por ejemplo, los gastos fijos de los edificios ecológicos (luz, agua, gas) son menores, de manera que “el prestatario está en una mejor posición financiera para poder pagar su préstamo”. En el caso de España, el incentivo suele ser una bajada del tipo de interés del 0,1 %, de media, aplicable a hogares con certificación energética A o A+. Algunos bancos la ofrecen también a casas con certificación energética B.

Requisitos generales que van a solicitar al pedir el préstamo

Antes de acceder a la hipoteca, tienes que aportar un historial crediticio con tus ingresos para que el banco pueda estudiar tu perfil de ahorro. Habrá que aportar un aval si se dan los siguientes casos:

● El adquirente no posee contrato de trabajo o no es indefinido (los ingresos no son regulares).

● Se solicita una financiación superior al 80% en el valor del inmueble.

● En casos donde la cuota a pagar ascienda a más del 30% o 40% de los ingresos netos.

Oiga, ¿y las ventajas fiscales por pedir un préstamo hipotecario? Pues muy pocas y menos conocidas. Esta Campaña de Renta de 2022 está siendo muy “interesante”.