El fuerte despegue del precio de la vivienda iniciado tras la fiebre por el ladrillo que siguió a los peores meses de la pandemia se ha frenado por primera vez en un año. Según el índice Tinsa IMIE que la sociedad de tasación elabora cada mes, el precio de la vivienda retrocedió un 0,8% en agosto en comparación con julio, algo que no ocurría desde hacía un año. Sin embargo, los expertos consultados por 20minutos coinciden en que el dato de agosto no refleja un cambio de tendencia: los precios seguirán subiendo al menos en lo que resta de año. Aunque esas alzas se vayan ralentizando.
Los datos de Tinsa reflejan que la vivienda nueva y usada era en agosto un 8,5% más cara que el mismo mes de 2021, un porcentaje que se ha reducido en dos décimas en comparación con la cifra publicada en julio. La vivienda es ahora más o menos igual de cara que a finales de 2011, una época en la que los precios llevaban tres años cayendo tras pinchar la burbuja (todavía se frenarían durante otros tres más hasta tocar suelo en 2014).
Entrando más al detalle, los precios en las capitales de provincia y las grandes ciudades españolas se redujeron un 0,9% en agosto en comparación con julio, aunque en términos interanuales se registraba un aumento del 7,6%. En las áreas metropolitanas la vivienda no varió de precio respecto a julio, pero sí se encareció un 9,5% en términos interanuales. Un alza interanual que también se refleja en el mercado inmobiliario en la costa mediterránea (6,8%), en las islas (3,5%) y en el resto de municipios (9,2%).
Sin embargo, esa relajación del mercado en agosto no es más que un espejismo. La propia directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias, la achaca a "un componente estacional asociado al descenso de la actividad en el periodo vacacional". No en vano, salvo en los años del boom inmobiliario, los precios han caído en todos los meses de agosto de los últimos 14 años.
"Vamos a seguir teniendo subidas, pero vamos a ver una moderación del crecimiento. De momento, los datos más recientes publicados constatan que la fortaleza del mercado está presente. La demanda es importante y con altos niveles de demanda los precios no se van a corregir", sostiene Luis Fabra, director de la cátedra de Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza.
En una línea similar se expresa Sandra Llorente, profesora del grado inmobiliario de la Universidad Politécnica de Madrid y directora de innovación de la inmobiliaria Vía Ágora. Por un lado -el de la oferta- Llorente cree que "en determinadas zonas de alta demanda residencial la oferta es escasa", algo que se suma al ascenso en los precios de los materiales de construcción, que está frenando la producción.
Esta escasez de oferta coincide con una demanda que sigue siendo fuerte, pese a que el euríbor está en su nivel más alto en una década y está encareciendo notablemente los costes hipotecarios. "Si bien es cierto que la subida de los tipos de interés va a dificultar el acceso a la vivienda al segmento de los que se incorporan por primera vez al mercado, los ahorradores que busquen protegerse del actual escenario de inflación van a seguir apostando por los activos inmobiliarios", reflexiona Llorente. Las subidas en los precios de los alquileres y el desplome de las bolsas ante un horizonte económico convulso hacen que la vivienda se convierta en un activo muy jugoso para los inversores en estas circunstancias.
No obstante, las malas perspectivas para la economía y las subidas del euríbor tras el endurecimiento de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) contribuirán a desinflar los precios, aunque no a bajarlos. "Lo que va a ocurrir es que factores que han incidido positivamente al alza ahora van a actuar en sentido contrario", explica Fabra. Esos dos factores son, principalmente, los tipos de interés históricamente bajos de los últimos años y el importante crecimiento de la economía entre 2014 y 2019.
"Ahora estamos en la tendencia contraria. Los altos niveles de ahorro que teníamos ahora están dando paso a un deterioro como consecuencia de la inflación. Vamos a tener un cambio de tendencia en volumen de demanda y comportamiento de precios y sería deseable que fuera así", agrega.
Para Fabra es muy difícil que veamos algo parecido a lo que ocurrió tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando se desplomaron los precios y las compraventas. En esta ocasión, señala, la vivienda no es uno de los responsables del cambio de ciclo económico, tal y como ocurrió en 2008. "El crecimiento [del mercado] ha sido muy racional entre 2014 y 2022. Ha sido una subida pausada y sin apalancamiento", sostiene, aunque se muestra sorprendido por el comportamiento del mercado tras la pandemia.
Una de las claves para saber cuánto puede durar este contexto de precios altos está en las decisiones que tome el BCE de ahora en adelante. Cuanto más agresivas sean las subidas de tipos que ejecute para tratar de domar la inflación, más se enfriará el mercado. En cualquier caso, Llorente se muestra escéptica con que el mercado se vaya a calmar en el corto plazo. "Creo que los precios podrían encontrar mucha resistencia a bajar; incluso podríamos encontrarnos con un mercado inmobiliario más activo de lo que muchos expertos están anunciando", sostiene. "La clave está en la beligerancia con la que el BCE actúe contra la inflación y yo no veo mucho margen de maniobra dados los altos niveles de deuda pública", concluye.
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