El pasado día 1 de enero de 2022 empezó a ser efectivo el nuevo valor referencia para inmuebles. Con esta modificación ha dejado de utilizarse el valor del inmueble en el momento de la operación de compraventa para tomar el valor de referencia que viene dado por el Catastro como única base a la hora de calcular el Impuesto sobre el Patrimonio, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

De este modo, el nuevo valor de mercado de un inmueble se calcula a partir de los precios de las transacciones de inmuebles que vienen dados por los Notarios y Registradores, sin necesidad de visitar la vivienda presencialmente. Esta medida fue recibida con cierto escepticismo por diversos agentes del mercado inmobiliario de modo que ahora, seis meses después de su aplicación, es el momento de preguntarse ¿Qué ventajas e inconvenientes ha traído el cambio de valor de referencia del catastro?

¿Una subida de impuestos encubierta?

Uno de los aspectos más polémicos de este cambio era la posibilidad de que, con este nuevo valor de referencia para calcular los tributos, el Estado estuviera implementando una presunta subida de impuestos encubierta. En este sentido, tal y como recuerdan desde el despacho Sanahuja Miranda Abogados, el Estado se encargó de establecer un factor de minorización del 0,9 para ajustar las valoraciones de la forma más real posible y evitar posibles desajustes o impuestos demasiado altos, llegando a rebajar en hasta un 10% el pago del impuesto.

"Indudablemente ayudará a indexar el coste fiscal a un valor de mercado más real. Dado que, entre otras consideraciones, las transmisiones de inmuebles usados suelen cerrarse por un precio inferior al teórico de mercado", añaden desde Sanahuja. Por su parte, Abel Marín, abogado y socio de Marín & Mateo Abogado, llama a la prudencia y recuerda que "si bien podemos afirmar que las administraciones podrían aumentar su recaudación a través de aquellos impuestos que se vean afectados por este nuevo valor de referencia, al no tratarse de una subida de impuestos oficial y haber pasado solo cinco meses todavía es pronto para extraer conclusiones".

¿Cómo debe reclamar el contribuyente?

La naturaleza de esta medida, detalla Marín, no se limita a un potencial aumento en el pago de impuestos por parte de los contribuyentes, sino que invierte por completo la llamada "carga de prueba" a la hora de reclamar las tasaciones, las cuales, desde el pasado mes de enero, están siendo, en algunos casos, hasta un 60% más elevadas respecto al precio que recogen las escrituras.

"De este modo, a diferencia de como se venía haciendo hasta ahora, es el contribuyente el que debe quejarse y probar que el valor de referencia ofrecido por el catastro no corresponde con el valor de mercado de su vivienda, y no al revés", comentan desde Marín & Mateo Abogados.

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Bajo este contexto, será ahora el ciudadano que no quiera que se aplique dicho valor el que tendrá que acreditar que es inferior, mediante un proceso tedioso y con escasas ganancias para el contribuyente.

"Por el momento hemos visto algunos casos significativos de fallo en este nuevo indicador, como por ejemplo cuando el inmueble en cuestión no cuente con cédula de habitabilidad -porque no está correctamente o bien porque ha sufrido una ocupación- no podrá tener el mismo valor que otra vivienda de la misma zona pero que esté en correctas condiciones", explica Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona.

A la hora de reclamar, los afectados deberán liquidar el impuesto conforme marque el valor de referencia y, posteriormente, pedir su rectificación al considerar que es incorrecto.

"Lo peor de todo este proceso es que los plazos de acción de la Agencia Tributaria acostumbran a alargarse y que supone un coste añadido de recurrir a un perito, un letrado y a las posibles sanciones que se puedan llegar a interponer hasta que se resuelva si no se ha liquidado el importe que establece la Administración", añade Goenaga.

¿Una medida que aumenta la litigiosidad?

En este contexto, la abogada de Círculo Legal Barcelona considera que el hecho de que "los valores de referencia del catastro no tengan en cuenta la realidad económica y el valor real de los inmuebles" provocará un aumento de litigiosidad, pues muchos contribuyentes reclamarán para pagar el impuesto que verdaderamente les corresponde.

"Entiendo que dentro de un tiempo el Tribunal Constitucional se deberá pronunciar sobre este artificio del valor de referencia porque, como decimos, no es un valor real sino creado ex proceso que diferirá en muchas ocasiones del valor real que es el que las partes negocian en una compraventa y que dará lugar a una nueva inseguridad y que todos estemos a la espera de lo que manifieste el Alto Tribunal", sentencia Goenaga.

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En el momento de presentar la medida, el Gobierno anunció que uno de sus objetivos era precisamente reducir la litigiosidad que siempre ha existido alrededor de estos tributos. El despacho Sanahuja Miranda coincide con esta premisa y entiende que “con la regulación del valor de referencia es razonable pensar que se consiga una menor litigiosidad”.

Sin embargo, el abogado Abel Marín se muestra más crítico con la medida y, seis meses después de la entrada en vigor de la misma, considera que merma los derechos fundamentales de los ciudadanos, principalmente con la inversión de la carga de prueba.

"Esta modificación es un ataque directo a la libertad particular y a la economía de mercado. Cada día el Estado interviene más y más en la economía, atrofiándola. No es casualidad de que seamos una de la economía que más involuciona de la UE y de la OCDE, en términos de deuda pública, desempleo y creación de empresas", concluye Marín.