La subida tan acentuada que ha experimentado el euríbor en los últimos meses ha tenido efectos también en el mercado de la vivienda. Cada vez más clientes se decantan por la subrogación o la cancelación de la hipoteca, sobre todo para aquellos que han decidido cambiar su hipoteca de tipo variable a tipo fijo.

Como recoge el comparador financiero iAhorro, la previsión de los expertos hipotecarios para los próximos meses es que los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) "reflejen un aumento mayor de peticiones de cambio en las condiciones de las hipotecas".

¿Subrogación o cancelación?

¿Y qué prefieren los españoles? Según este comparador, la manera más utilizada para cambiar o mejorar las condiciones de una hipoteca "es la cancelación total del préstamo y apertura de uno nuevo con otras características". 

"La banca no quiere hacer subrogaciones como tal (pese a que se registran muchas peticiones) sino que, en la mayoría de los casos, las entidades financieras intentan cancelar la hipoteca existente para que el usuario tenga que contratar de nuevo la hipoteca con otro banco, por lo que esas operaciones se escapan de las estadísticas, ya que se contabilizan como hipotecas nuevas", explica el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli.

Entonces, ¿qué compensa más? ¿Una subrogación o cancelación? Esta última opción tiene mayores gastos para la persona hipotecada, "que tendrá que abonar de nuevo los costes de notaría, tasación, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y la comisión de apertura, entre otros gastos", añaden en iAhorro. La subrogación "puede llegar a ser hasta 2.000 euros más barata" si se modifica el préstamo.

En este sentido, la subrogación se trata de trasladar la hipoteca que tenemos en un banco a otro que nos ofrece mejores condiciones. Lo más beneficioso de este método es que no tenemos que empezar de cero con la hipoteca, por lo que no será necesario para comisiones o intereses desde el principio, como si ocurre con la cancelación.

Cómo es la diferencia de costes

El ahorro entre elegir la subrogación o la cancelación puede ser de hasta el 17% para los bolsillos de los clientes que contrataron el préstamo el año pasado y lo cambian ahora.

Desde iAhorro exponen el siguiente ejemplo: cancelar una hipoteca variable de 142.965 euros en 2022 supone un coste 2.862 euros, incluyendo gastos de tasación y el IAJD. La subrogación por otra variable o una mixta con mejores condiciones supondría un coste de 1.032 euros, con los costes y comisiones que conlleva el proceso, esto es, 1.830 euros menos.

En el caso de realizar una novación o subrogación de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo, la comisión máxima a cobrar sería del 0,15% sobre el importe pendiente en los tres primeros años de vida del préstamo y, si la hipoteca firmó hace más de tres años, no se cobrará comisión alguna.

Entonces, ¿por qué la ley beneficia a aquellos que quieren cambiarse de variable a fija? "En 2019 el porcentaje de hipotecas variables constituidas en España frente a las de tipo fijo era muy elevado. Por tanto, con este cambio en las comisiones se intentaba potenciar el producto a tipo fijo frente al variable para igualar la balanza", detalla Colombelli.

Cambiar la hipoteca variable por una a tipo fijo

De tal manera que, si queremos cambiar nuestra hipoteca variable por una fija, sería todavía más rentable elegir la subrogación frente a la cancelación. 

Teniendo en cuenta el ejemplo anterior, si se cancela pagaríamos 2.862 euros, mientras que la subrogación costaría 889 euros, es decir, 1.973 euros menos. Si en lugar de una hipoteca variable fuera una fija, subrogar costaría 3.427 euros y cance­lar 5.203 euros. Sin embargo, dependiendo del año en el que se haya firmado el préstamo, se aplicarán unas comisiones más o menos elevadas.

Por tanto, existe una gran diferencia económica entre la cancelación y la subrogación. Además, tras la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria, todavía es más barato para el cliente modificar un préstamo a tipo variable que uno a tipo fijo. 

"Si los tipos bajan y el consumidor quiere cambiar su préstamo hipotecario, compensa al banco con este pago. En cambio, pasar de una hipoteca variable a una fija es mucho más sencillo y económico debido a que la ley lo promueve en busca de que haya más seguridad para el usuario", concluye el director de Hipotecas de iAhorro.