La Sociedad de Tasación ha realizado un análisis del comportamiento del sector inmobiliario en 2021 y los principales retos del mercado en 2022, en el que se explica que ciclo alcista del precio medio de la vivienda debería agotarse en 2023, si se cumpliera la tendencia habitual de ocho años consecutivos de crecimiento.

Sin embargo, hay una serie de variables que podrían favorecer que el ciclo se alargue más en el tiempo, tanto en la obra nueva como en la vivienda usada. 

En el caso de la vivienda usada, el efecto de los fondos europeos Next Generation será determinante, mientras que los precios de la obra nueva seguirán subiendo por la falta de stock disponible (consecuencia del parón promotor entre 2014-2016), una demanda más acelerada que la oferta, el aumento de los costes de construcción y la falta de mano de obra cualificada.

"Con los dos últimos semestres de datos parecía que el ciclo que empezó en 2015 se estaba extinguiendo, pero en el último semestre de 2021 nos ha sorprendido a todos la fuerza con la que está creciendo el precio de la vivienda nueva", ha explicado Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación (ST), la segunda mayor tasadora de España, que este año celebra su 40 aniversario.

Subida del 3% en 2021

A cierre de 2021, el precio medio de la vivienda nueva en España aumentó un 3% respecto al año anterior, con incrementos superiores al 4 % en Málaga (4,2 %) y Palma de Mallorca (4,1 %).

Por encima de la media del 3 % los precios aumentaron en 2021, el segundo año de pandemia, en Madrid (3,5 %), San Sebastián (3,2 %) y Barcelona (3,1 %), mientras que en el resto de ciudades subieron entre el 1,7 % y el 2,9 %, según los datos de ST.

Sumando vivienda nueva y usada el precio medio se incrementó en torno al 2% en 2021, un crecimiento "sostenido", "prudente" y "sensato", a juicio de este experto, que ha recordado que en el mismo periodo se encareció por encima del 12 % en numerosos países y un 19 % en Estados Unidos.

También ha señalado que las compraventas de vivienda nueva crecieron a mayor ritmo que las de segunda mano: un 39 % respecto a 2020 y 21 % si se compara con 2019, frente al 35 % y 5 % de las casas usadas.

Respecto a los dos principales mercados, Madrid y Barcelona, el CEO ha afirmado que, aunque ofrecen datos de crecimiento muy parecidos, "en actividad y promoción Madrid está mucho más activo, mientras que Cataluña, con una política más regulatoria y limitativa, con restricciones a los promotores, está frenando la actividad de cara al futuro, lo puede tener efecto a medio y largo plazo".

Demanda tres en uno

Consecuencia de la covid-19, la mayor demanda de viviendas nuevas se dirige en la actualidad, en todo el mundo, al llamado "tres en uno", es decir, hacia viviendas a las que se le puedan dar tres usos: los de oficina, casa y segunda residencia, lo que la está desplazando a la costa y otras zonas turísticas.

De cara a 2022, Fernández-Aceytuno ha vuelto a señalar como "gran reto" mejorar la accesibilidad, sobre todo de los jóvenes, que no pueden comprar con el nivel de precariedad laboral y bajos salarios que presentan.

Además un trabajador en España con salario medio, y una vez deducido el ahorro inicial del 20 %, no podría acceder a una vivienda en Baleares, Madrid y Cataluña sin endeudarse más de lo razonable.

Ese es uno de los motivos por los que el alquiler mejora su cuota de mercado en España en detrimento de la compra, pero con un precio medio a la baja, a diferencia de otros países como Estados Unidos, con crecimientos de hasta el 13%, e incluso de la Unión Europea, donde se mantiene estable.