Venta y alquiler de pisos
Dos personas observan la oferta inmobiliaria de una promotora. JORGE PARÍS

La subida pronunciada en los precios del alquiler en las grandes ciudades españolas no solo empieza a preocupar a las administraciones —que ya dan por hecha la existencia de una burbuja— sino que les empuja a tomar medidas para intentar atajarla porque, como explica la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI) "el problema se ha agravado, hace un años pasaba en Madrid y Barcelona... y ahora se extiende progresivamente a todas las grandes ciudades españolas".

"Tenemos más vivienda en alquiler que nunca, pero la demanda es muy superior por la mejora económica, el repunte del turismo y la apuesta de los inversores por la compra de vivienda para ponerla en alquiler debido a las altas rentabilidades", explica Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa.

El Gobierno anunció el pasado viernes la construcción de 20.000 viviendas en las urbes donde se han disparado los precios del alquiler para incrementar la oferta. ¿Es suficiente para frenar unos precios disparados? Los expertos del sector inmobiliario y la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) lo dudan. Coinciden en que existe una problema de oferta y sugieren distintas soluciones para paliarla, tanto a nivel fiscal, como de suelo o de limitación de precios.

Fiscalidad y ayudas

"Faltan incentivos para que los propietarios pongan más pisos en el mercado", dice Óscar Martínez, presidente de APEI, que aconseja recuperar las deducciones fiscales que existían hasta la reforma fiscal de 2015, como la deducción del 100% para propietarios que alojaban a menores de 30 años, para que las 3,5 millones de viviendas vacías que existen en España —según calcula el INE— salgan al mercado, aumenten la oferta disponible y consecuentemente, se moderen los precios. Los expertos de esta asociación también recomiendan dotar ayudas al propietario para pagar el IBI, el seguro de alquiler e incluso las obras de reforma.

La PAH también cree que deben tomarse medidas fiscales para sacar al mercado miles de casa, pero de otro calado. "No de reducción de impuestos, sino gravando progresivamente, en función del tiempo que lleven cerradas las casas injustificadamente vacías, llegando a imponer sanciones", dicen desde la plataforma. El jefe de estudios de Idealista, Fernando Encinar, no lo ve claro. "Las políticas coercitivas no funcionan, de nada sirve aumentar agresivamente el IBI a las casas vacías, como propone Madrid. Los propietarios de esas viviendas no van a cambiar de opinión porque les obliguen a pagar 100 o 200€ más al año.

Parque público de alquiler

A la PAH no le parece mal levantar viviendas para alquiler público, aunque solo "donde no existan casas vacías"; si las hay, dicen, debería forzarse una "cesión obligatoria temporal para parque público, que sería más rápida y más barata" que construirlas. La plataforma también propone una ley de tanteo que permita a la Administración "adquirir las viviendas al mismo precio que compran fondos buitre y Socimis y así ir generando un parque público ahora inexistente".

Los expertos inmobiliarios dudan también que la construcción de 20.000 viviendas sea útil. "El éxito o fracaso de esta medida dependerá en buena parte de cuál sea la colaboración de los ayuntamientos y comunidades , ya que son ellos quienes tienen que liberalizar suelo, algo que hasta ahora brilla por su ausencia, sobre todo en las grandes ciudades", explica Toribio. "Puede ser una solución, pero podría llegar al mercado cuando ya no exista el problema porque los procesos regulatorios son largos y complejos", añade Encinar; "en Madrid será difícil encontrar suelo disponible para las casas que quiere impulsar el gobierno".

Seguridad jurídica al propietario

Los desahucios por alquiler crecen por encima de los hipotecarios, según el Consejo General de Poder Judicial. En el primer trimestre de año fueron 9.719, es decir, más de 100 cada día y un 7% más que hace dos años, antes de que comenzase a hincharse la burbuja de los arrendamientos. La subida de precios está detrás de estos desahucios y al propietario de un piso que esté pensando en alquilarlo... le supone un auténtico freno mental.

"Los propietarios siguen necesitando mayor protección jurídica ante los desahucios", dicen los expertos de APEI. Algo en lo que coincide Fernando Encinar, de Idealista, que piensa que el incentivo de los propietarios para sacar vivienda al mercado "se consigue creando marcos regulatorios, jurídicos y fiscales estables y fiables que animen a los miles de propietarios de esas casas vacías a ponerlas en alquiler".

Limitación de precios

Los expertos de APEI aconsejan también "limitar del precio por metro cuadrado del alquiler". ¿Y cómo se hace esto? La PAH plantea establecer índices de referencia de precios elaborados por los ayuntamientos, en función de la ubicación de la vivienda y sus características. "Eso impedirá las subidas desbocadas de un mercado salvaje, alimentado por la ausencia de vivienda social y parque público de vivienda", dicen en la plataforma.

La idea se rechazó por el Gobierno anterior porque, según el exministro de Fomento Íñigo de la Serna, fijar precios máximos tendría el efecto contrario al buscado porque "contraería el mercado en torno a un 25%" y no favorecería que los propietarios de viviendas las rehabiliten para ponerlas en el mercado.

Cinco años en los contratos

Es una de las medidas que anunció el ministro José Luis Ábalos el pasado viernes. Los contratos de alquiler volverán a tener una duración mínima de cinco años —si así los desea el inquilino— y no de tres años, el plazo al que se redujo con la reforma legal del Gobierno del PP. "La recuperación de ese plazo puede aflorar más viviendas vacías al mercado de alquiler", dice Encinar.

Alquiler turístico

El Gobierno quiere hacer frente a la proliferación de alquileres turísticos fijando criterios a nivel estatal y no solo a través de las regulaciones que se elaboren a nivel autonómico, que es donde radican las competencias de vivienda.

"El boom del alquiler turístico no es el único culpable del repunte de los precios del alquiler residencial, pero sin duda es un factor clave porque reduce la oferta de vivienda", explica Beatriz Toribio. "En apenas unos años hemos pasado de no haber ninguna ley a una sobrerregulación que difiere según cada comunidad o ayuntamiento. Sería muy positivo establecer una reglas del juego generales a nivel estatal".

El problema del alquiler, en cifras:

  • Cinco provincias han marcado este año su precio máximo de alquiler, según Fotocasa, entre ellas Baleares (10,60 euros / metro cuadrado), Las Palmas (7,65 euros), Salamanca (7,34), Barcelona (13,90) y Madrid (12,36).
  • La rentabilidad del alquiler para el propietario ha aumentado un 6,4% desde el segundo trimestre del año pasado, según Sociedad de Tasación, y Granada y Sevilla registran las variaciones anuales más altas: 13,7% y el 12,2% respectivamente.
  • El 37% de los españoles cree que se está gestando una nueva burbuja y el 54% admite que los alquileres se disparan tanto que compensa más pagar una hipoteca, según un estudio de Fotocasa.
  • El portal Pisos.com dice que el precio del alquiler ha aumentado un 15% en el primer semestre del año (hasta los 811 euros/mes): la ciudad con el precio más alto es Barcelona (1.796 euros/m2) y Madrid es la comunidad con mayor precio medio (1.395 euros/mes).