"Estamos en el techo del precio del alquiler en Madrid. Y no solo en el centro, también distrito a distrito", asegura Francisco Iñareta, portavoz del portal inmobiliario Idealista. Los arrendamientos de 17 de los 21 distritos de Madrid han registrado en el mes de enero su precio máximo histórico, según Idealista, y "no hay una perspectiva a corto-medio plazo de que se frene esta subida". "El distrito que no ha alcanzado su máximo en enero, lo ha hecho en noviembre o diciembre. Madrid nunca había estado así", explica Iñareta. 

Los datos del portal muestran que todos los distritos de la capital tienen el precio medio del metro cuadrado en enero a doble dígito. El máximo lo marca Salamanca, con 22,7 €/m2 y el mínimo se sitúa en Vicálvaro, con 12,8 €/m2. Esto se traduce en que el alquiler en un piso de 80 m2 en el distrito más caro de Madrid cuesta 1.861 euros y en el más barato 1.024 euros.

"En Madrid se está produciendo un fenómeno conocido como 'mancha de aceite', donde los precios históricamente altos del centro se están extendiendo a barrios más periféricos, tanto dentro como fuera de la M-30", explica la urbanista y profesora asociada de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid, Cristina Fernández. Reflejo de ello es que los barrios que ocupan los cinco primeros puestos en la variación interanual del precio en el mes de enero son Niño Jesús (23,5%), Prosperidad (23,3%), Puerta del Ángel (22,6%), Argüelles (19,6%) y Vista Alegre (19,6%). 

El porcentaje de variación en estos barrios es la parte más alta de este ascenso de precios, pero cualquier subida que se encuentre en torno a un 10% supondría un aumento de 100 euros en una renta de 1.000 euros. "Esto dificulta el acceso a la vivienda para muchas familias y expulsa de los barrios a aquellas personas que no pueden asumir estos precios", argumenta Fernández.

Carlos Gámez

Para la experta en urbanismo, la subida en el barrio de Niño Jesús (23,5%), en el distrito de Retiro, se puede explicar, en parte, por la llegada de fondos de inversiones extranjeros, sobre todo latinoamericanos, que compran inmuebles para arreglarlos y alquilar a precios que disparan el mercado. Aunque destaca que "esto no es nada nuevo, ya se vio esta tendencia en el distrito de Salamanca y aquí se está aplicando la misma fórmula".

En el caso de Prosperidad (23,3%), sur del distrito de Chamartín y colindante a la M-30, Cristina Fernández ve como se está imitando el modelo del barrio de Guindalera, norte del distrito de Salamanca, y contiguo a este. "En esta zona se está produciendo una brecha en el mercado. Los pisos, en su mayoría antiguos, se están rehabilitando para subir los precios y expulsar a los antiguos inquilinos para incorporar nuevas y mayores rentas". "El hecho que de que este barrio se encuentre dentro de la M-30 es un factor clave para poder aumentar los precios", matiza. 

Por su parte, Puerta del Ángel (22,6%), noreste del distrito de Latina y justo al otro lado del Manzanares, se encuentra en una situación distinta y que arrastra desde hace varios años. Conocido popularmente como el Brooklyn de Madrid, por su actividad cultural y el puente que le separa de la ciudad, se ha convertido en un polo de atracción de gente expulsada del centro por los precios del alquiler. "Estamos en un momento en el que la gente que salta la M-30 de Arganzuela a Latina va a hacer que los vecinos de Puerta del Ángel también sean expulsados", explica la urbanista.

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"La buena conexión con el centro, la proximidad a Madrid Río y la Casa de Campo, así como los bares y las alternativas de ocio, hacen de esta zona un barrio amable que da pie a la subida de precios que se están viendo de forma continuada". A esto se le suma que la oferta de vivienda en alquiler en la zona es limitada, por lo que los pisos que salen al mercado alcanzan cotas muy altas.

La situación de Argüelles (19,6%), al sureste del distrito de Moncloa-Aravaca, "tiene su explicación en la alta rotación de vivienda por la gran cantidad de estudiantes que viven en la zona", argumenta Cristina Fernández. Este barrio se encuentra a dos paradas de metro de Ciudad Universitaria y muy cerca del centro. Además, en la zona también se ubican otras universidades privadas y escuelas de formación. La llegada de estudiantes, curso tras curso, permite que los caseros puedan variar los precios del alquiler de forma constante al tratarse, en su mayoría, de alquileres de temporada.

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El caso de Vista Alegre (19,6%), este de Carabanchel, responde a unas circunstancias similares a Puerta del Ángel. Se trata de un barrio con una gran actividad cultural emergente, zonas agradables para vivir y unas buenas conexiones con el resto de la ciudad. Para la experta en urbanismo, el transporte es algo que explica muchas cosas en esta zona: "La situación de Carabanchel la vivieron los barrios del norte de Usera recientemente. Esa expansión de Usera no se está dando hacia los barrios del sur, se está trasladando a Opañel y Vista Alegre. Estos barrios de Carabanchel está mucho mejor comunicados y este es un factor muy importante".

Una brecha entre la oferta y la demanda

Estas variaciones desorbitadas a lo largo y ancho del mapa municipal reflejan "una brecha entre la oferta y la demanda, donde existen muchas personas queriendo entrar a un alquiler y pocas viviendas disponibles", explica el presidente de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei), Miguel Ángel Gómez. 

La explicación a esta diferencia entre oferta y demanda Gómez la encuentra en la nueva ley de vivienda aprobada el pasado mes de mayo. "La nueva Ley, lejos de poner más pisos en el mercado, ha hecho que se retiren. Las medidas del Gobierno no ayudan a dar confianza a los propietarios, pues las limitaciones al precio del alquiler hacen que quieran retirar sus pisos". Esas limitaciones se establecen en las zonas que se declaran tensionadas, algo que depende de los gobiernos autonómicos y que la Comunidad de Madrid ha dicho que no va a hacer. Por lo tanto, la ciudad de Madrid no se vería afectada por esta norma.

Uno de los instrumentos clave para aumentar el número de inmuebles disponibles son los planes de acceso a la vivienda promovidos por las administraciones públicas. "Todo lo que sea generar oferta es positivo, ya que va a hacer que bajen los precios. Cuantos más pisos haya en el mercado, más fácil será el acceso a la vivienda", explica el presidente de la Asociación.