El retroceso del mercado inmobiliario en España seguirá en 2024 con una caída de las transacciones del 10% y un descenso de los precios del 3% debido a los tipos de interés todavía altos y al menor crecimiento de la economía, mientras que se agudizarán los problemas de acceso a la vivienda. Así lo expone en sus conclusiones el Informe del Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectivas 2023, elaborado por la inmobiliaria Forcadell y la Universitat de Barcelona (UB), bajo la dirección del profesor titular de Economía Gonzalo Bernardos, quien también ha sido uno de los encargados de presentarlo esta semana.
Según ha destacado Bernardos en la presentación, este escenario de "recesión inmobiliaria" se explica por la desaceleración de la economía, que se estima que crecerá alrededor del 1,5% en 2024, la menor creación de empleo y la persistencia de los tipos altos.
Respecto a las subidas de los tipos de intereses del Banco Central Europeo, Bernardos ha asegurado que "en el último trimestre del año estaremos bordeando la recesión, bordeando el crecimiento nulo o incluso un decrecimiento, y en el primer trimestre de 2024 también continuará esta situación".
En este sentido, prosigue, "la desaceleración, los problemas de la economía española no son internos, vienen del exterior: uno de la política monetaria del Banco Central y dos, de lo que sería la situación de un escenario bastante más complejo que el que vivimos en la actualidad, y que tiene que ver principalmente con que Alemania va a exportar mucho menos a China (...) y tiene que cambiar su modelo de capitalismo y esto cuesta bastantes años, desde 2019 Alemania es el peor país de Europa en materia de crecimiento económico y el único que no ha recuperado los niveles del PIB del 2019. Por lo tanto, en los próximos tiempos no podemos esperar casi nada bueno al sector exterior, sino lo contrario", añade.
Este contexto económico termina repercutiendo también en el mercado de la vivienda, según el economista. Para ello hay que partir del año 2022, un "año histórico", donde se ha experimentado "el máximo de venta de vivienda usada". En ese año, "el sector inmobiliario de la construcción tiene un serio problema, la escasez de promotores. Hay unos grandes promotores que están en salida del mercado porque los fondos de inversión que ponen el dinero quieren salir porque no están obteniendo la rentabilidad prevista y se están quedando demasiado tiempo". En paralelo, agrega Bernardos, "tenemos muchos pequeños promotores que no hacen ni 20 viviendas al año, porque al no financiar los suelos la banca, no tienen el capital necesario para aumentar la promoción".
Esto deriva en la siguiente situación en las grandes ciudades, sobre todo en Barcelona y Madrid: "Los promotores están destinando la escasa oferta a la clase media-alta y alta, incluso a los ricos. En Barcelona y en Madrid es muy difícil encontrar en buenas zonas pisos de 90 metros por debajo de los 600.000 euros, y nos encontramos que hay muchas personas que desearían comprar una vivienda de primera mano, pero se tienen que marchar al mercado de la segunda mano. Esto hace que el mercado de la segunda mano tenga muchos más demandantes de lo habitual y provoca un 2022 histórico. La subida de tipos de interés hace que la banca enseguida ponga el freno de mano, no quiere que le aumente la morosidad, y al no querer que le aumente la morosidad, lo que hace es establecer criterios más restrictivos de concesión de hipotecas, entonces hay muchas personas que ya no cumplen los criterios y no pueden comprar vivienda", expone.
En este sentido, Bernardos sostiene que "la recesión inmobiliaria va a continuar en 2024", y que "vamos a ver en los próximos tiempos, el primer semestre de 2024, cómo el tipo de interés empieza a bajar". Concretamente, el economista apunta que la primera bajada será en mayo de 2024, "pero a partir de julio empezará progresivamente una lenta recuperación".
La Ley de vivienda es otro de los factores que influyen en esa recesión, en palabras de Bernardos. "El propietario ha pasado, masivamente en algunos casos y un poquito en otros, al régimen de arrendamiento de temporada", ha explicado. "La ley de vivienda va a excluir del mercado a las personas más humildes", paradójicamente, a la que pretendía beneficiar, ha apuntado Bernardos.
"¿Qué puede hacer el que tenga viviendas de alquiler? Pues bueno, las puede pasar al de régimen de arrendamiento de temporada, que no es entre un mes y un año, sino que puede ser el tiempo que sea, siempre que no se empadrone y siempre que esté en la ciudad por motivos de estudios, por motivo de trabajo, por cualquier otro motivo, pero que no tenga residencia permanente", sugiere el economista.
Es por ello que la vivienda de alquiler va a ser "un problemón bestial". Por un lado, "una parte de la vivienda de alquiler se ha ido a arrendamiento de temporada", mientras que otra parte "ha desaparecido".
"Hoy, el que tiene una vivienda de alquiler no se va de ahí de ninguna de las maneras porque para conseguir otra es casi misión imposible, hoy en día para obtener una vivienda de alquiler uno tiene que pasar un casting peor que un actor en una película de Steven Spielberg, porque el propietario tiene pánico a que le venga un inquilino y diga: 'hola, soy vulnerable'. Por lo tanto, el agente inmobiliario lo aparta", concluye al referirse precisamente al tipo de persona que, supuestamente, pretende proteger la Ley de vivienda.
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