Cuando hablamos de las comunidades de vecinos es inevitable para mucho esbozar una sonrisa. Probablemente, ese gesto se deba a que se les ha venido inmediatamente a la cabeza la popular serie La que se avecina, donde en clave de humor se trata la convivencia en el día a día de un peculiar vecindario.
En esa ficción, uno de los habitantes más intrigantes fue Germán Palomares, conocido como El Moroso, que abandonó el Mirador de Montepinar dejando una enorme deuda. Por desgracia, esta situación se produce en muchas ocasiones en la vida real y supone, en lugar de las carcajadas que podemos soltar mientras vemos en la pequeña pantalla la citada serie, un verdadero drama.
"La morosidad es la mayor preocupación de cualquier comunidad de propietarios, pues el impago tiene diferentes consecuencias", asegura Estanislao Moreno de la Santa, abogado de Vecindia, despacho especializado en comunidades de propietarios y Derecho Inmobiliario. "Por un lado, obliga al resto de vecinos a cubrir su parte para soportar los gastos ordinarios a los que se enfrenta la comunidad. Por otro lado, limita en gran medida la aprobación de cualquier mejora del edificio, tanto por la reducción de liquidez como porque tampoco se abonará una derrama, incrementando así la deuda", explica.
Para convertirse en moroso de una comunidad de vecinos, es suficiente con que se produzca el impago de una única cuota. Esta situación priva al deudor, por ejemplo, del derecho al voto en las junta vecinales. Además, "la junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles", señala la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 21.
Expertos consultados por 20minutos destacan la importancia de intentar atajar el problema en su fase inicial e intentar acordar primero un plan de pagos cuando la deuda aún es asumible antes de iniciar los trámites por la vía judicial.
Pablo Abascal, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, afirma que antes de acudir a los tribunales y, una vez aprobada en la reunión comunitaria la deuda existente desde el llamado 'devengo de la obligación contributiva', más los intereses legales y los gastos repercutibles, se debe "notificar el acta al deudor donde figurará el global del importe pendiente, la decisión de reclamarlo judicialmente (en caso de que no pague), y el apoderamiento al presidente para promover la pertinente demanda".
"Habitualmente se decide también en esa asamblea otorgar al deudor un plazo de liquidación extrajudicial como forma de evitar el procedimiento monitorio acordado por la junta", añade. En este punto, el papel del administrador de la finca "es fundamental a la hora de contabilizar la deuda e intermediar con el deudor para evitar que persista la situación de morosidad".
¿Cómo es el proceso judicial?
Pero si los intentos de notificación fallan (normalmente por burofax) y el moroso se resiste a pagar, a la comunidad de propietarios no le quedará más remedio que presentar una reclamación en el juzgado. Esta denuncia debe ir acompañada de la documentación necesaria para justificar ante el tribunal la deuda reclamada y los intentos fallidos de notificación.
Normalmente, las comunidades de vecinos con morosos suelen utilizar para cobrar el denominado procedimiento monitorio. Se trata de un mecanismo legal que permite a los afectados cobrar deudas de carácter dinerario de forma rápida, ya que no se necesita ni abogado ni procurador y solo es necesaria la celebración de una vista ante el juez.
En este proceso, si el deudor no atiende al pago -dispone de 20 días hábiles para abonar la deuda una vez se admite a trámite la reclamación-, el juzgado permite al demandante acudir a una ejecución forzosa en la que podrán embargarse bienes del demandado hasta satisfacer la deuda reclamada más los correspondientes intereses y gastos que haya podido ocasionar el procedimiento.
¿Cuánto tiempo tarda? ¿Se recupera el dinero?
Desde el inicio del proceso de reclamación de la deuda hasta el cobro de la misma pueden transcurrir de media entre uno y dos año. La buena noticia es que "entre el 80% y el 90% de las comunidades terminan recuperando no solo las cuotas reclamadas sino también los intereses y los gastos en los que se ha incurrido", sostiene Estanislao Moreno.
Moreno señala que la ventaja de la deuda en comunidades de vecinos frente a otras es que se responde con la vivienda, local o inmueble que las origina. Incluso "si el moroso transmite la vivienda deberá liquidarse la deuda y, en el caso que no se abonara, siempre se podrá exigir la subasta del inmueble y con el dinero obtenido liquidar la totalidad de la deuda". Este abogado especialista en comunidades de vecinos resume las garantías que permiten a los propietarios liquidar la deuda de un moroso.
Si el moroso transmite la vivienda deberá liquidarse la deuda y, en el caso que no se abonara, siempre se podrá exigir la subasta del inmueble"
Por un lado, "los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil".
Por otra parte, en caso de venta, el nuevo propietario "responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores".
Si, por cualquier motivo, no se comunicara la transmisión de la propiedad, "el antiguo propietario continuaría respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular".
Comentarios