El mercado de la vivienda se enfría. Gota a gota, el fuerte encarecimiento en el coste de las hipotecas va haciendo mella en las cifras de compraventa, que se han apuntado el segundo descenso interanual consecutivo en lo que llevamos de 2023. En todo caso, los analistas coinciden en que, aunque las operaciones seguirán cayendo durante el resto del año, difícilmente se puede hablar de desplome. Más bien, el mercado comienza a enfilar la bajada de la montaña después de haber hecho cima.

La estadística de compraventas difundida este jueves por el INE señala que las operaciones con vivienda contabilizadas en los registros de la propiedad cayeron en marzo un 5,7% en comparación con el mismo mes del año pasado. En marzo se cerraron 55.778 compraventas, 3.380 menos que en el mes equivalente de 2022. No obstante, esas más de 50.000 operaciones superan con creces el promedio de los últimos 16 años (38.000), un periodo marcado por el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en 2008.

Así, los datos del INE reflejan que en el primer trimestre del año se cerraron 162.336 operaciones, apenas un 2,1% menos que en el mismo periodo de 2022. El volumen de compraventas en lo que llevamos de 2023 es el segundo más elevado desde 2007, solo superado por lo visto en el arranque de 2022.

A nivel territorial, solo cinco comunidades registraron en marzo más compraventas que el año anterior. Se trata de La Rioja, Extremadura, Comunidad Valenciana, Asturias y Canarias. En el otro lado del espectro, Navarra, Baleares y Cantabria se anotaron caídas superiores al 15%. Mientras que Madrid (-15%), Cataluña (-7%) y Andalucía (-6%) experimentaron descensos más leves.

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Enfriamiento, no desplome

Varios analistas del mercado inmobiliario coinciden en que estamos ante un escenario de contracción, pero lejos de un desplome. Pese a que hipotecarse es ahora más caro y las condiciones son peores que hace apenas un año, la demanda de compra sigue fuerte. Y, en muchos casos, los compradores no necesitan hipotecarse.  

"A pesar del encarecimiento de la financiación, el volumen de viviendas vendidas sigue siendo muy alto, posiblemente debido a que muchos compradores tienen bajas necesidades de financiación por contar ya con otra vivienda de su propiedad y por la guerra comercial entre entidades financieras que siguen ofreciendo en ocasiones préstamos mixtos y fijos por debajo del euribor", señala Francisco Iñarreta, portavoz del portal inmobiliario Idealista.

Henar de Pedro

Por su parte, desde la sociedad de tasación Tinsa reconocen que la inflación y las subidas de tipos han frenado la demanda y han ralentizado la actividad. Sin embargo, confían en que las transacciones "vayan tendiendo hacia la media histórica de 500.000 operaciones anuales, sin que esto suponga en ningún caso un desplome de la actividad".

Finalmente, desde Fotocasa esperan que el mercado mantenga su dinamismo todavía en 2023, aunque con cifras menos abultadas respecto al año pasado. "La inflación desbocada que estamos viviendo está empezando a hacer mella en el bolsillo de los hogares y la capacidad de ahorro se está viendo mermada por los grandes incrementos en la cesta de la compra. Esto hará que a la larga los españoles no puedan ahorrar tanto para la compra de vivienda y que, por tanto, se modere la compraventa de inmuebles", explica su directora de estudios, María Matos.

Los registros notariales reflejan más enfriamiento

La situación del mercado inmobiliario que reflejan los Registros de la Propiedad no es la que mejor retrata el 'minuto a minuto' del sector. No en vano, desde que una compraventa se certifica ante notario y hasta que la operación se inscribe en el registro de la propiedad, pueden pasar varias semanas. 

Si acudimos a la estadística notarial, se observa que el pasado marzo las compraventas registradas cayeron un 12% en términos interanuales, el doble de lo publicado por el INE. Esta cifra que contrasta con el crecimiento del 18% interanual que se registraba en marzo de 2022. Los datos de los notarios acumulan ya seis meses con cifras de compraventa negativas.

El descenso en las operaciones sigue la estela del desplome en la firma de hipotecas, que el pasado marzo caía un 26% en términos interanuales. La concesión de préstamos para la compra de vivienda acumula ya siete meses consecutivos en terreno negativo, según los datos de los notarios.

Ello ha provocado que el porcentaje de compraventas que se cierran sin necesidad de una hipoteca haya crecido desde el 50% en marzo del año pasado al 58% en marzo del presente ejercicio. La tasa de compras al contado se sitúa, de esta forma, en niveles propios de 2015 cuando el mercado hipotecario comenzaba a resurgir después de tres años con el grifo del crédito prácticamente cerrado.

La resistencia de la demanda y el fuerte incremento en los costes de la construcción de la vivienda nueva están provocando que la moderación de los precios esté siendo mucho más paulatina. La estadística notarial refleja que el precio por metro cuadrado de la compraventa de vivienda se redujo un 2,6% en términos interanuales el pasado marzo.