Tras un 2022 marcado por un aumento de la demanda de vivienda y un periodo caracterizado por la incertidumbre económica y el alza inflacionista, que todavía continúa, ¿a qué escenarios se enfrenta el mercado de la compraventa de vivienda? ¿Y el del alquiler? Según el último informe sectorial elaborado por CaixaBank, el mercado inmobiliario se enfrenta a una situación complicada en los próximos meses como consecuencia de las subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), de la inflación y de la pérdida de poder adquisitivo.
"Hemos dejado atrás un año 2022 en el que la demanda de vivienda batió todas las expectativas, con cerca de 650.000 compraventas (+14,7%), la cifra más alta desde el año 2007", recoge el informe de la entidad. Con el comienzo de las subidas de los tipos en verano de 2022, apenas se notó el ligero descenso del ritmo de las compraventas. "Es previsible, sin embargo, que el aumento de los tipos de interés, junto con el menor crecimiento de la renta bruta real disponible de los hogares, siga debilitando la demanda de vivienda".
¿Se reducirán las compraventas?
Por otro lado, la demanda de inversión "está adoptando una postura de esperar y ver". En este contexto, CaixaBank Research prevé un retroceso de hasta 480.000 viviendas en 2023 en el número de compraventas. Por segmentos, se prevé que este descenso sea más notable en la vivienda de segunda mano.
"Las compraventas de vivienda de obra nueva se mantendrán gracias al elevado porcentaje de preventas de las promociones actualmente en construcción y la relativa escasez de esta tipología de vivienda", indican. A nivel general, la entidad estima que las compraventas se reducirán en 2023 más de un 25%, mientras que el precio de la vivienda se ajustará moderadamente y la tasa de refuerzo hipotecario empeorará, recoge en su análisis el portal inmobiliario Idealista.
¿Cuál es la situación del sector inmobiliario?
Respecto al precio de la vivienda, CaixaBank destaca que "la trayectoria de desaceleración del precio de la vivienda tendrá continuidad y esperamos que se mantenga prácticamente estancado en 2023". No obstante, la evolución será más positiva en las zonas más demandadas, como los centros urbanos de grandes ciudades y localizaciones turísticas.
En cualquier caso, indican, el sector inmobiliario "parte de una situación mucho más sólida que en el anterior ciclo para poder capear la situación". Esto se debe a que actualmente "no hay un exceso de oferta", ni tampoco un incremento desmedido del crédito. Por otro lado, "los hogares cuentan con balances más saneados y los bancos cuentan con amplios colchones de capital y de liquidez".
El esfuerzo hipotecario de las familias subirá con fuerza en los próximos meses, asegura Judit Montoriol Garriga, economista senior de CaixaBank Research, en declaraciones recogidas por Idealista. "Descenderá por la caída del precio de la vivienda y una mejora de la renta de las familias gracias a las subidas salariales y a la mejor inflación", apunta. No obstante, para finales de 2024, la ratio de esfuerzo podría estar por encima del 34%.
¿Y qué pasará con el alquiler en España?
Otra de las previsiones de CaixaBank es que se producirán nuevas subidas de los precios del alquiler, aunque este 2023 haya empezado con cifras récord, indica Idealista. Por tanto, la entidad prevé un repunte medio del 2,8% en 2023. Si se trata de alquileres nuevos, el aumento podría superar el 7%.
"La presión por el lado de la demanda puede ser incluso superior que en los años recientes, en la medida que el incremento de los tipos de interés dificulta el acceso a una vivienda en propiedad y deriva una mayor proporción de la población al mercado del alquiler", detalla el informe.
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