Ni el encarecimiento de las hipotecas ni las turbulencias bancarias parecen estarse notando todavía en los precios de la vivienda en los principales portales inmobiliarios de España. Los últimos datos que llegan desde Idealista apuntan a que los precios de la vivienda han seguido subiendo en el primer trimestre del año. E incluso se habrían acelerado en marzo, un mes en el que el precio ofertado en este portal inmobiliario se incrementó un 7,3% en términos interanuales hasta situarse en 1.943 euros por metro cuadrado. El alza registrada el mes pasado es la mayor en un mes de marzo en toda la serie histórica de Idealista.

Las cifras que proporciona el portal inmobiliario van en la misma línea de otros registros como el de la sociedad de tasación Tinsa, que registraba en febrero un alza de precios interanual del 6,4%. El apetito por la compra de vivienda se mantiene a pesar de la importante erosión en el poder adquisitivo que ha supuesto la ola inflacionaria y después las subidas del euríbor con el consiguiente encarecimiento de las hipotecas.

La estadística apunta a que las compraventas de vivienda en España todavía siguieron aumentando a comienzos de año, aunque el ritmo se está moderando. El último registro disponible, correspondiente a enero, señala que las operaciones crecieron un 6,6% interanual, una desaceleración en comparación con los crecimientos a doble dígito que se vieron durante varios meses del año pasado. En todo caso, desde Idealista señalan que la escasez de vivienda disponible en el mercado está logrando sostener los precios, aunque las compraventas se estén ralentizando.

Los precios de la vivienda en las diez ciudades más pobladas de España siguieron al alza, según los registros de Idealista. Aunque ya comienzan a verse signos de moderación. Barcelona repite como la ciudad más cara, con un metro cuadrado a 4.063 euros, un 2,7% más que el año anterior. Después aparece Madrid, con un precio por superficie de 3.935 euros por metro cuadrado, un 5,2% más que en el mismo mes de 2022. 

Entre las ciudades que registraban incrementos más acusados en marzo se encuentran Palma de Mallorca (11,3%) y Valencia (11%), donde el metro cuadrado se situaba, respectivamente, en 3.531 y 2.122 euros. Por su parte, Sevilla, la cuarta ciudad más poblada del país, registraba un 7,9% de incremento en marzo (2.151 euros por metro cuadrado). Una tasa similar a la de Murcia (8,5% y 1.166 euros el metro cuadrado) o Málaga (7,8% y 2.390 euros). Finalmente, cierran la lista Las Palmas de Gran Canaria con un alza interanual de precios de 5,4% (2.119 euros), Zaragoza (4,8% y 1.714 euros) y Bilbao 2,7% (3.174 euros).

Crecen las compras al contado

En este clima de encarecimiento de las hipotecas y creciente restricción del crédito, cada vez es mayor el porcentaje de compraventas que se cierran sin necesidad de préstamo. "Nuestros datos nos indican que una parte muy importante de los compradores ya dispone de otra vivienda en propiedad, lo que provoca que la cantidad que necesitan financiar sea menor o incluso nula", señala Francisco Iñarreta, portavoz de Idealista.

Este fenómeno lo corroboran los datos que proporciona el Colegio de Notarios. Según su registro, en enero de este año el 53,4% de las compraventas de vivienda se cerraron sin necesidad de recurrir a una hipoteca. De hecho, desde el pasado septiembre la tasa ha superado todos los meses el 50%. 

Los españoles ya pagan un 6% más por las hipotecas nuevas, que se 'comen' cada mes más del 30% del salario medio

El catedrático del Departamento de Economía y Empresa de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo, explica a 20minutos que entre esas compras al contado "normalmente lo que hay son inversores". "Gente que tiene recursos en el banco no le rentaban mucho y los invierte". En algunos casos se trata de compradores acaudalados que antes de que subiera el euríbor solicitaban hipotecas para pagar una parte de la vivienda y el resto lo abonaban al contado aunque podían permitirse comprar el inmueble a tocateja. Con los tipos bajos, esta operación les permitía emplear sus fondos en otras inversiones más rentables, mientras se beneficiaban de una hipoteca barata. Ahora, tras la subida del euríbor, esta maniobra pierde atractivo.

"En el fondo, lo que quiere decir el dato es que el que está en el mercado ahora es más un inversor que un comprador de primera vivienda", señala, por su parte, Josep Maria Raya, catedrático del Tecnocampus en la Universidad Pompeu Fabra especializado en asuntos inmobiliarios. No obstante, Raya señala que este fenómeno se remonta ya al estallido de la crisis financiera. En lo peor de la crisis del euro, con el grifo de crédito casi cerrado, las compraventas de vivienda sin hipoteca llegaron a suponer el 68,5% del total. "No hay grandes diferencias respecto al pasado", sentencia García Montalvo.

Igualmente, García Montalvo pide cautela a la hora de analizar este dato, pues muchos inversores que tradicionalmente se inclinaban por comprar un piso para alquilarlo podrían estar desplazando su inversión a las letras del Tesoro, que actualmente ofrecen una rentabilidad cercana al 3,3% con riesgo casi nulo.

Mercado convulso

Los dos expertos coinciden en señalar que el mercado se encuentra en pleno cambio de tendencia. Algo que puede provocar que lleguen señales contradictorias de algunos indicadores. Esto ocurre, por ejemplo, con los datos que proporciona la estadística de los notarios, que apunta ya a bajadas interanuales de precio en diciembre y enero.

En este sentido, Raya señala que todavía no se está observando una verdadera caída en las compraventas y una relajación en los precios. Algo que sí se irá observando a lo largo del año según sus previsiones. "Los datos que ahora observamos no tienen efecto de las turbulencias que hemos visto en el mercado bancario", sostiene el investigador. "Estamos en una época en la que están pasando muchas cosas. Hay cancelaciones y nuevas hipotecas, hay compraventas anticipadas antes de que suban más los tipos... vamos a ver fenómenos que van en distinto sentido, interpretar datos no es fácil", concluye Raya.