El impacto desigual del euríbor: las hipotecas más recientes se encarecen hasta 11 veces por encima de las más antiguas

Dos personas observan la oferta inmobiliaria de una promotora.
Dos personas observan la oferta inmobiliaria de una promotora.
Jorge París
Dos personas observan la oferta inmobiliaria de una promotora.

Desde que el euríbor inició su despegue imparable en el segundo semestre de 2022, los cuatro millones de españoles que tienen contratadas hipotecas variables se han echado a temblar. El indicador que define la mensualidad que pagan por su préstamo siete de cada diez hipotecados ha dado un salto sin precedentes en la historia del euro. Sin embargo, no todas las familias lo están notando por igual. De hecho, las hipotecas más recientes experimentarán un encarecimiento de su cuota mensual hasta 11 veces superior a las más antiguas.

Para una hipoteca media (150.000 euros a pagar en 25 años, con un diferencial de 0,99 puntos) que se actualiza cada año con el euríbor de enero, la cuota mensual se ha disparado entre 26 y 289 euros al mes tras la última revisión. La primera cifra corresponde a un préstamo firmado en 1999 y que se terminará de pagar a final de este año, mientras que la segunda es la que tendrá que afrentar un hogar que firmó con el euríbor de enero del año pasado.

Entre medias de estas dos cifras hay tantos casos como años pendientes de hipoteca queden por pagar. Para ese mismo ejemplo de préstamo tipo, quienes firmaron con su banco a partir de 2016 se enfrentan a subidas de cuota de más del 40% mensual (entre 216 y 289 euros mensuales) con la revisión de enero de este año. Para los préstamos firmados entre 2007 y 2015, las alzas se mueven entre el 20 y el 40% (incrementos de 119 a 204 euros) y para los formalizados entre 1999 y 2007, subidas de entre el 4 al 20% (de 26 y 119 euros más al mes). 

La razón por la que existe tanta disparidad en el impacto de las subidas de tipos tiene que ver con la fórmula que se emplea en España para calcular la cuota hipotecaria que se paga cada mes: el sistema de amortización francés. Con esta fórmula, la mayor parte de los intereses de la deuda se pagan en los primeros años de préstamo, lo que provoca que las cuotas mensuales de las hipotecas más recientes suban mucho más que las antiguas cuando se dispara el euríbor. A medida que se va reduciendo la deuda, el efecto de las subidas de tipos se va diluyendo. No en vano es muy diferente tener que pagar un interés del 3% sobre una deuda de 150.000 euros recién estrenada, que sobre otra de la que apenas restan 8.000 euros por devolver.

El salvavidas del tipo fijo

La subida del euríbor que se ha vivido en los últimos meses no tiene precedentes. En enero del año pasado, este indicador se situaba en un -0,48% a un año, y apenas doce meses después, ya alcanza el 3,34%. Si este despegue del euríbor se hubiera producido cuando estalló la burbuja inmobiliaria de 2008, las consecuencias hubieran sido todavía más dramáticas de lo que lo fueron entonces.

Sin embargo, aunque muchos hogares ya están pasando apuros económicos por las subidas de los tipos, el contexto actual es muy diferente. Principalmente por dos motivos. En primer lugar, porque en los últimos años se han firmado muchísimas menos hipotecas que durante el boom inmobiliario. Salvo sorpresa de última hora, 2022 cerrará con unas 450.000 nuevas hipotecas constituidas, el máximo desde 2011. Como comparación, entre 2003 y 2007 se firmaban más de 1 millón de préstamos al año.

Y, en segundo lugar, porque en los últimos años la proporción de préstamos a tipo fijo se ha disparado. En 2022, el 71% de las hipotecas formalizadas lo fueron a cuota fija y desde 2018 la proporción no bajado del 39%. El hecho de que buena parte de los préstamos nuevos sean a tipo fijo -con cuotas constantes- contribuye bastante a amortiguar el efecto de las subidas de tipos sobre los hogares.

Llueve sobre mojado

El efecto del rápido encarecimiento de las hipotecas se suma a la erosión que ya han producido la inflación en los bolsillos de los hogares. Aunque las subidas de precios se han ralentizado bastante en los últimos meses, la escasa recuperación de los salarios queda muy alejada del alza que han alcanzado los precios. 

Y, aunque las perspectivas a futuro para la inflación son favorables -en principio se volverá a niveles normales a partir de 2024- los augurios para las hipotecas variables no son tan optimistas. Según los mercados de futuros, se espera que el euríbor no baje del 3% al menos hasta 2028. No obstante, la incertidumbre es máxima, especialmente a tan largo plazo.

El euríbor no deja de ser un indicador que refleja los tipos de interés al que se prestan los principales bancos comerciales europeos. Y, en última instancia, esos intereses dependen de los tipos oficiales que fija el Banco Central Europeo (BCE) en sus reuniones cada seis semanas. La institución que preside Christine Lagarde, anunció la semana pasada que en marzo espera otra subida de 0,5 puntos, pero lo que pueda ocurrir a partir de esa fecha es una incógnita.

Mientras tanto, los hipotecados en situaciones más vulnerables pueden acogerse a los dos códigos de buenas prácticas que el Gobierno y los bancos firmaron a finales del año pasado. En ellos se recogen medidas como carencias en el pago del principal (es decir, abonar solo el pago de intereses durante un tiempo) en conjunto con una ampliación de la duración del préstamo para que el recargo en las cuotas tras el periodo de carencia sea más asumible. En todo caso, conviene recordar que estas dos medidas acaban provocando que el hipotecado pague más intereses por su préstamo que si no se hubiera acogido a él.

Redactor '20minutos'

Redactor de Economía y Datos desde 2021. Graduado en Periodismo y Comunicación Audiovisual. En 20minutos desde 2019. Antes pasé por la sección de Internacional del diario El Mundo. Adicto al Excel y a la web del INE. En lucha constante por acercar el obtuso lenguaje de la economía a la realidad de las personas.

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